Q3业绩扭亏为盈，尽显复苏弹性

Q3 业绩扭亏为盈，毛利水平改善明显：2022 年前三季度，公司交易总额为2.0 万亿元，同比-37%；营业收入 439 亿元，同比-30%。22Q3，公司营收 176亿元，同比降幅收窄至-3%，环比+28%；其中存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务的收入占比分别为 41%、44%、10%、5%。22Q3，公司毛利率为 27.0%，环比显著提升 7.4 个百分点；净利润为 7.2 亿元，业绩实现扭亏为盈；经调整净利润为 18.9 亿元，经调整净利率为 10.7%，大幅提升； 主要因为贡献利润率提升、门店等经营成本摊薄、降本增效措施生效。 存量房业务强势恢复：22Q3，公司存量房交易额同比+19%，环比+14%。其中链家主导占比从 Q2 的 42%提升至 Q3 的 49%，主要受益于自营链家重点布局的北京、上海疫情防控对业务的冲击减弱。此外高货币化率的租赁业务量的提升，也助力存量房货币化率从 Q2 的 1.41%提升至 Q3 的 1.59%。22Q3，存量房业务收入 72 亿元，同比+17%，环比+29%。展望 Q4，由于 10-11 月疫情蔓延，公司存量房业务受到短期冲击。从长期来看，居住改善需求可能滞后但不会消失，存量房业务回归常态是大势所趋。22Q3，存量房业务的贡献利润率为 46%，创上市以来最高水平，较 Q2 环比提升 9.4 个百分点，主要来自固定成本优化，虽然有一部分因素不可持续，但也反映出公司盈利弹性。 平台效益愈发彰显：22Q3，公司存量房平台加盟及增值服务费收入 10 亿元，赋能非链家店东的能力显著提升。22 年前三季度，存量房佣金收入占比为86%，而平台服务费收入占比持续提升，凸显平台增值服务的创收价值。 新房业务市占率与佣金比例齐升：22Q3，公司新房交易额同比-36%，环比+17%，其中国央企开发商的销售在公司新房交易额中的占比环比提升 5 个百分点至 42%。在主动筛选合作方提升经营安全性的背景下，公司 Q3 新房市占率为 8.9%，环比提升 2 个百分点，充分体现市场对公司业务实力和行业地位的认可。22Q3，公司新房业务的货币化率保持 2.98%，说明国央企也愿意向公司支付较高的佣金比例。22Q3，公司新房业务收入 78 亿元，同比降幅收窄至-31%，环比+17%。展望 Q4，由于公司新房业务布局的主要城市武汉、广州、北京均受到疫情影响，新房业务收入短期内可能小有回落，但长期趋势仍向好发展。22Q3，新房贡献利润率环比提升 1.4 个百分点至 24.9%。 投资建议：公司 Q3 业绩扭亏为盈，尽显复苏弹性。预计公司 22-24 年经调整净利润分别为 10.9/39.4/53.3 亿元，每股收益分别为 0.29/1.04/1.40 元，对应当前股价 PE 分别为--/34.7/25.7 倍，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期、居民收入预期下降、房企信用风险持续暴露。 盈利预测和财务指标 Q3 业绩扭亏为盈，毛利水平改善明显：公司是居住服务行业的绝对龙头，收入受地产景气度影响较大，2022 年前三季度，公司交易总额为 2.0 万亿元，同比-37%； 营业收入 439 亿元，同比-30%。分季度看，22H1 公司重点布局的上海北京等城市业务受疫情影响严重，而 Q3 业绩明显修复。22Q3，公司营业收入 176 亿元，同比降幅收窄至-3%，环比+28%；其中，存量房业务和新房业务收入同比分别为+17%、-31%。22Q3，公司存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务的收入占比分别为 41%、44%、10%、5%，家装家居占比提升较快，因为收购的圣都家居从 Q2开始并表。22Q3，公司毛利率为 27.0%，环比显著提升 7.4 个百分点；净利润为7.2 亿元，业绩实现扭亏为盈；经调整净利润为 18.9 亿元，经调整净利率 10.7%，大幅提升；主要因为贡献利润率提升、门店等经营成本摊薄、降本增效措施生效。 图1：公司历年交易总额 GTV 及同比 图2：公司历年营业收入及同比 图3：公司单季度营业收入及同比 图4：公司单季度各类型业务收入占比 图5：公司单季度毛利率和贡献利润率 图6：公司历年经调整净利润和经调整净利率 图7：公司单季度门店经营成本费率及其他营业成本费率 图8：公司历年销管费率及研发费率 存量房业务强势恢复：22Q3，公司存量房交易额同比+19%，环比+14%。其中链家主导占比从 Q2 的 42%提升至 Q3 的 49%，主要受益于自营链家重点布局的北京上海疫情防控对业务的冲击减弱。此外高货币化率的租赁业务量的提升，也助力存量房货币化率从 Q2 的 1.41%提升至 Q3 的 1.59%。22Q3，存量房业务收入 72 亿元，同比+17%，环比+29%。展望 Q4，由于 10-11 月疫情蔓延，公司存量房业务受到短期冲击。从长期来看，居住改善需求可能滞后但不会消失，存量房业务回归常态是大势所趋。22Q3，存量房业务的贡献利润率为 46%，创上市以来最高水平，较Q2 环比提升 9.4 个百分点，主要来自固定成本优化，虽然有一部分因素不可持续，但也反映出公司盈利弹性。 同时，公司平台效益愈发彰显：22Q3，存量房佣金收入 61 亿元，货币化率为 2.78%基本保持平稳；而平台加盟及增值服务费收入 10 亿元，货币化率为 0.46%，赋能非链家店东的能力显著提升。22 年前三季度，存量房佣金收入占比为 86%，而平台服务费收入占比持续提升，凸显了平台增值服务的创收价值。 图9：公司历年存量房业务收入及同比 图10：公司单季度存量房业务收入及同比 图11：公司历年存量房业务中链家系交易额占比 图12：公司历年存量房业务贡献利润率 图13：公司历年存量房业务中链家系交易额占比 图14：公司历年存量房业务货币化率 新房业务市占率与佣金比例齐升：22Q3，公司新房交易额同比-36%，环比+17%，其中国央企开发商的销售在公司新房交易额中的占比环比提升5个百分点至42%。 在主动筛选合作方提升经营安全性的背景下，公司Q3新房市占率为8.9%，环比提升2个百分点，充分体现市场对公司业务实力和行业地位的认可。22Q3，公司新房业务的货币化率保持2.98%，说明国央企也愿意向公司支付较高的佣金比例。 22Q3，公司新房业务收入78亿元，同比降幅收窄至-31%，环比+17%。展望Q4，由于公司新房业务布局的主要城市武汉、广州、北京在10-11月均受疫情影响，新房业务收入短期内可能小有回落，但长期趋势仍向好发展。22Q3，新房贡献利润率环比提升1.4个百分点至24.9%。 图15：公司历年新房业务收入及同比 图16：公司单季度新房业务收入及同比 图17：公司历年新房业务交易额市占率 图18：公司历年新房业务货币化率 图19：公司历年新房业务中链家系交易额占比 图20：公司历年新房业务贡献利润率 投资建议：公司Q3业绩扭亏为盈，尽显复苏弹性。预计公司22-24年经调整净利润分别为10.9/39.4/53.3亿元，每股收益分别为0.29/1.04/1.40元，对应当前股价PE分别为--/34.7/25.7倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司业务与中国房产市场同频共振，若经济增速放缓、居民收入预期持续下降、政策放松不及预期、房企信用风险持续暴露等因素导致居住行业波动，可能对公司的经营业绩造成重大不利影响。 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 免责声明