房地产行业研究报告：地产三箭齐发，短期压力得以舒缓

T Table_Title 2022年11月29日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 地产三箭齐发，短期压力得以纾缓 报告内容 地产融资「第三支箭」发出。中证监公布支持房地产企业股权融资，决定调整优化 5项措施，即日起实行。措施包括：一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，募集资金用于存量涉房 项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼 盘等。二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与「保交楼、保民生」项目、补充流动资金、偿还债务等。三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。及五、积极发挥私募股权投资基金作用。这次是继各大银行及中债增向地产发展商提供融资支援后，中央在股权融资上对地产的支持，是地产融资的「第三支箭」。 大型银行与多间房企达成合作协议。人行、银保监会日前正式发布「金融十六条」后，国有大型银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。据不完全统计，工商银行与12家房企签约提供意向性融 资支持逾6500亿元；建设银行与8家房企签署合作协议；邮储银行5家房企签署 全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元；农业银行与5家房企签署银 企战略合作协议；中国银行与10家房企签署战略，提供意向性授信金额合计超6000 亿元；交通银行与2家房企签署全面战略合作协议，共1200亿元；中信银行与10 家房地产企业签订战略合作协议。涉及房企20家，包括民企、国企及混合制房企。 其中，万科、龙湖、美的获支持的银行数量暂时最多，各有6家。其次是碧桂园、 中海、绿城，暂时各自获得4间银行支持。 第二批增信加速落地。自中债增于8月对民营房企发债开展「全额不可撤销担保」，以帮助其在境内融资，纾缓流动性压力。获担保之民企由最初以龙湖、碧桂园、美的为首的几家示范性房企，逐步扩展至其他第二梯队的较为优质之民企。交易商协会在11月上旬表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约 2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。其后，中债增迅速发布《关于 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 物业板块恒指相对 接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，第二批增信发债正式 展开，这次除了龙湖及美的外，还多加了金辉。 短期压力得以纾缓，且看销售回稳。以民企融资而言，「第一支箭」及「第二支箭」的情况来看，获支持的都集中在几家标竿民企如龙湖、碧桂园、美的。主要是因为拥有优质资产可作抵押增信的民营房企为数不多，其他民企资金链压力仍然巨大，融资难度依然较高。至于「第三支箭」，虽然房企可再融资自救，但问题房企连债权融资都有难度时，股权融资就更困难，所以重点应该落在并购重组上。国企、未爆雷的民企，可以在股权市场融资来做并购，本质上和上半年推出的并购贷类似。三箭齐发下，将利好短期板块行情。然而，三支箭都是围绕纾缓流动性压力作核心的，真正解决问题仍须等待至销售回稳。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 33.20 不適用未評級 8.2 7.7 7.1 1.00 0.89 0.82 4.5% 4.6% 4.9% 越秀地产 123.HK 9.24 不適用未評級 6.4 6.2 5.6 0.57 0.54 0.51 6.3% 6.7% 7.3% 中海物业 2669.HK 8.02 11.00买入 24.8 19.2 14.8 8.14 6.12 4.64 1.2% 1.6% 2.0% 华润万象 1209.HK 34.50 不適用未評級 42.3 32.9 25.5 5.25 4.70 4.11 0.9% 1.1% 1.4% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。1 图1：近期大型銀行與房企的合作协议 中国银行 工商银行 建设银行 农业银行 邮储银行 交通银行 中信银行 万科 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 龙湖 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 美的 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 碧桂园 ✓ ✓ ✓ ✓ 中海 ✓ ✓ ✓ ✓ 绿城 ✓ ✓ ✓ ✓ 金地 ✓ ✓ ✓ 华润 ✓ ✓ ✓ 招蛇 ✓ ✓ ✓ 华侨城 ✓ ✓ 滨江 ✓ ✓ 保利 ✓ 金辉 ✓ 中交建 ✓ 首开 ✓ 越秀 ✓ 合生 ✓ 大华 ✓ 建发 ✓ 大悦城 ✓ 资料来源：安信国际整理 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。2 客户服务热线 香港：22131888国内：4008695517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。 安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。3 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼电话：+852-22131000传真：+852-22131010