行业周报：央行降准释放流动性，六大行给予房企授信额度

核心观点：央行降准释放流动性，六大行给予房企授信额度 伴随央行金融支持房地产16条、交易商协会扩大“第二支箭”融资等利好政策出台，央行和银保监会也发声支持民营房企发债融资，同时六大国有银行与多家房企签署合作协议，以万亿规模授信支持房企融资，意味着政策导向由项目端到企业端的转变，我们预计大型优质民企融资将逐渐恢复，释放积极的行业信号。 在地产纾困的宽松政策和央行全面降准的预期下，金融机构资金成本降低，对房地产企业的流动性资金支持有望持续加大，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行降准支持房地产融资，六大行落实“十六条”监管政策 中央层面：央行和银保监会在全国性商业银行信贷工作座谈会提出用好民企债券融资支持工具支持民营房企发债融资，推动“保交楼”工作加快落实；央行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点；六大行落实“十六条”监管政策，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排，密集与多家房企签约给予授信额度，涉资达万亿。 地方层面：南京六合区出台4项楼市新政，包括给予购房补贴、推行房票安置、提供入学需求、降低贷款成本等；杭州余杭、西湖、临安区实施职住平衡政策，提供50%新房房源优先定向销售。 市场端：二手房成交量持续增长，深圳郑州双集中土拍收官 销售端：2022年第47周，全国64城商品住宅成交面积330万平米，同比下降33%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18724万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速13%，前值30%；年初至今累计成交面积5959万平米，同比增速-14%，前值-14%。 投资端：2022年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9256万平方米，成交土地规划建筑面积4001万平方米，同比增加20%，成交溢价率为5%。 深圳四批次供地1宗流拍、2宗底价、3宗触顶，总建筑面积约101万方，收金97.27亿元，企业参与积极性较强，竞买企业共计53家次，其中民企22家次，中国海外发展、深铁集团、华润置地均有斩获。郑州三批次供地推出了23宗地块，最终3宗地块流拍，20宗地块底价成交，成交总额约114.83亿元，成交地块均由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。 融资端：国内信用债发行同比减少环比增加 2022年第47周，信用债发行73亿元，同比减少43%，环比增加11%，平均加权利率3.13%，环比减少11BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行降准释放流动资金，六大行密集给予房企授信额度 中央层面：（1）证监会：主席易会满强调，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。（2）央行：联合银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会强调：要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。 用好民企债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资，完善“保交楼”专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实。（3）国常会：国务院常务会议指出，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。（4）银保监会：银保监会相关部门负责人表示，目前大型银行进一步加大工作力度，积极促进房地产市场平稳健康发展：建立区域优质房企白名单，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排；靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资；充分利用并购贷款、投行等工具，积极稳妥推进重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁，通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权，提高审批效率。（5）人民银行：11月25日中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。（6）银保监会：副主席提出金融部门要精准把握新市民需求，提供优质金融服务;帮助新市民做好金融健康管理，避免过度负债过度杠杆，拒绝高息诱惑高息陷阱。（7）国有银行：多家银行密集与多家房企签约给予授信额度，涉资数千亿。交行率先给予万科、美的置业分别1000亿、200亿授信;中国银行也给了万科1000亿授信;中国农业银行则与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行了银企战略合作协议签约仪式：中国工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达到6550亿元。 地方层面：（1）南京：六合区出台4项楼市新政，包括给予购房补贴、推行房票安置、提供入学需求、降低贷款成本等。对于在新政实施范围内购买面积小于144平方米新建商品住房的购房者，符合相应条件者可获购房金额1%补贴。（2）杭州：城西大走廊实施职住平衡政策(涉及余杭、西湖、临安三区)，提供50%新房房源优先定向销售给本区域内稳定就业或落户满24个月等条件家庭(此前购房需杭州户籍2年社保，非杭州户籍4年社保)。（3）吉林舒兰：人才购房每套最高补贴5万元，乡镇居民购房无需落户子女可免试就读公办学校。（4）内蒙古赤峰：调整公积金首付比例，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%；二胎及以上家庭，购买二套房按首套政策执行。（5）贵阳：市总工会牵头举办职工商品房团购活动，参加房企71家，项目98个，房源6304套，并保证本次未售出房源在两年内不会低于本次团购价格销售。（6）湖南：通过全国首部规范居民自建房地方性法规，提出严控居民自建房增量明确城市、县城现状建设用地范围内不得新建自建房，新建居民自建房一般不得超过三层，并明确规定自建房的经营业态。 表1：人民银行降准支持房地产融资，六大行密集给予房企授信额度 2、销售端：新房成交量同比下降，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第47周，全国64城商品住宅成交面积330万平米，同比下降33%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18724万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增加 图3：2022年第47周64大中城市成交面积同比下降环比上升 图4：2022年第47周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第47周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比上升 图6：2022年第47周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比上升 根据房管局数据，2022年第47周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、-30%、-39%，年初至今累计增速-24%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第47周，全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速13%，前值30%；年初至今累计成交面积5959万平米，同比增速-14%，前值-14%。 图8：23城二手房成交单周同比增加 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，深圳郑州集中供地结束 2022年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9256万平方米，成交土地规划建筑面积4001万平方米，同比增加20%，成交溢价率为5%。一线城市成交土地规划建筑面积111万平方米，同比下降1%；二线城市成交土地规划建筑面积1095万平方米，同比增加41%；三线城市成交土地规划建筑面积2794万平方米，同比增加14%。深圳四批次1宗流拍、2宗底价、3宗触顶，总建筑面积约101万方，收金97.27亿元，企业参与积极性较强，竞买企业共计53家次，其中民企22家次，中国海外发展、深铁集团、华润置地均有斩获。郑州三批次供地推出了23宗地块，最终3宗地块流拍，20宗地块底价成交，成交总额约114.83亿元，成交地块均由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率有所回升 4、融资端：国内信用债发行同比减少环比增加 2022年第47周，信用债发行73亿元，同比减少43%，环比增加11%，平均加权利率3.13%，环比减少11BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年11月21-25日，下同）房地产指数上涨5.09%，沪深300指数下跌0.68%，相对收益为5.77%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：中交地产、中国武夷、首开股份、广宇集团、金地集团，涨跌幅排名后5位的个股分别为三湘印象、莱茵体育、万业企业、*ST基础、国创高新。 图16：本周房地产指数上涨5.09%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中中交地产、中国武夷、首开股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中三湘印象、莱茵体育、万业企业跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 伴随央行金融支持房地产16条、交易商协会扩大“第二支箭”融资等利好政策出台，央行和银保监会也发声支持民营房企发债融资，同时六大国有银行与多家房企签署合作协议，以万亿规模授信支持房企融资，意味着政策导向由项目端到企业端的转变，我们预计大型优质民企融资将逐渐恢复，释放积极的行业信号。在地产纾困的宽松政策和央行全面降准的预期下，金融机构资金成本降低，对房地产企业的流动性资金支持有望持续加大，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。