房地产行业周报：中央优化预售金监管，成都调整区域限购

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 中央优化预售金监管，成都调整区域限购 2022年11月21日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周三部门联合发文指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金；央行三季度货币政策执行报告提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求；证监会发文拟支持房地产企业合理债券融资需求；成都优化区域限购政策，兴城、厦门等地调控亦有所改善。我们强调市场融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海 外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 政策环境监测：1）三部门印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；2）长沙第三批集中土拍收官，后续将改为常态化推介。 市场运行监测：1）成交环比回升，市场压力犹存。本周（11.12-11.18）新房成交2.8万套，环比增长9.4%，二手房成交1.5万套，环比增长0.2%。11月新房日均成交同比下降31.2%，降幅较10月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比持平，短期维持稳定。16城取证库存10374万平，环比持平。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面8762.4万平、成交建面2725.2万平，环比升39.7%、降40.5%；成交溢价率2.1%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.0%、28.7%、70.3%，环比分 别降2.4pct、升3.6pct、降1.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行65亿元，环比增加48亿元；内房企无海外债发行，环比减少7.5亿美元；境内外发行利率2.75%-7.5%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨0.23%，跑输沪深300（0.35%）；当前地产板块PE （TTM）12.9倍，估值处于近五年89.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、万科A、保利发展；南向资金净流入前三房企为碧桂园、龙湖集团、雅居乐集团。 2022年11月16日央行 因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求 印发《关于商业银行出具保函 置换预售监管资金有关工作的通知》 推进二手房“带押过户”落地 拟建第三方机构资金监管制度 拟支持房地产企业合理债券融 资需求 锦江、青羊等12区统一为限购 区，具备任一区资格均可购房 购买144平米以下首套新房给 予契税70%补贴 拟构建商品房预售资金行政监 管模式 发布稳经济稳市场主体若干措 施，含减免困难企业房产税等 2022年11月16日厦门 2022年11月14日深圳 2022年11月17日成都 2022年11月17日兴城 2022年11月16日浙江 2022年11月18日证监会 2022年11月18日三部门 南海诸岛 偏松偏紧中性 三部门印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》 事件描述：11月14日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 点评：1）继“第二支箭”、金融16条后，房企流动性再获支持。《通知》对于选取房企标准、替换额度、资金用途等方面均作出明确要求，如置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%；监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展此类业务；用保函置换的预售监管资金，需优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此前部分地方政府出于“保交楼”担忧 收紧预售金监管，此次政策则在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。2）“稳主体”思路进一步明确，稳健运营房企或更加受益。此前已有成都等地允许优质房企采取保函形式替代商品房预售监管留存资金，此次住建部等 多部门表态力度及覆盖面明显高于此前。一方面《通知》要求商业银行需参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房企，同时亦提及需要房企提供保证金、反担保等增信措施防范风险，因而我们认为，此次政策主要覆盖对象或将以拥有优质资产、信用及财务状况良好的优质房企为主。 长沙第三批集中土拍收官，后续将改为常态化推介 事件描述：11月16日，长沙第三批次集中供地收官结束，推出22宗地块最终21宗地块底价成交，1宗地块终止出让，成交总价73亿元。长沙此前在供地云官方发布通知，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”。 点评：1）长沙第三批次推出宗地全部底价成交，拿地企业以地方平台公司为主，整体土拍市场延续低迷。在此背景下，长沙供地云官方通知今后不再按年度批次推介土地、更改为年度常态化持续更新推介。实际上，截至11月15日，22个集中供地试点城市中北上广深、杭州、无锡、南京、苏州、重庆、成都等10余个城市已发布第四批次集中供地出让公告，武汉供地批次调整为六批次，较2021年推出的集中供地政策“住宅用地公告不能超过三次”已有所调整。2）考虑集中供地政策推出旨在避免土拍过热，但截至10月末22城供地计划完成 率整体不足五成，土拍市场进入冷冬，预计未来更多城市或根据自身楼市情况在土拍模式、规则、供地节奏、结构上进行适当调整。 成交：环比回升，市场压力犹存 点评：本周（11.12-11.18）新房成交2.8万套，环比增长 9.4%，二手房成交1.5万套，环比增长0.2%。11月新房日均 成交同比下降31.2%，降幅较10月扩大8.3pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.10.16 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.1.16 22.4.16 22.7.16 22.10.16 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.3 2022.5 2022.7 2022.9 2022.11 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.3pct至19.4%，90-140平套数占比环比升1.8pct至65.7%，140平以上套数占比环比降1.5pct至14.8%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比持平，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至11月18日，16城取证库存10374万平，环比持平。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.12.1821.2.521.3.2621.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.1622.11.4 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面8762.4万平、成交建面2725.2万平，环比升39.7%、降40.5%；成交溢价率2.1%，环比降1.2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比1.0%、28.7%、70.3%，环比分别降2.4pct、升3.6pct、降1.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.102022.12022.42022.72022.10W10.31 20.10.1921.3.1921.8.1922.1.1922.6.19 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 300 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（11.7-11.13） 247245 151 123123 潍坊唐山淮安遵义长沙 2021.102022.12022.42022.72022.10W10.31 流动性环境：不同期限资金价格分化，短端回落，长端上行 不同期限资金价格分化，隔夜、7天回落，14天以上资金价格上行。R001下行34.29BP至1.41%，R007下行2.53BP至1.82%。MLF缩量操作但市场反应平淡，下周公开市场操作到期4010亿元。本周央行公开市场操作7天逆回购共投放4010亿元，全周净投放 2180亿元。下周公开市场到期4010亿元。 R007较上周抬升后回落（%） 2019202020212022 7 6 5 4 3 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 22/10/6 22/11/6 20-6,000 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格长短端分化明显（%） 2022/11/112022/11/18涨跌幅（BP） 1D 1.75 1.41 -34.29 R 7D 1.85 1.82 -2.53 14D 1.89 2.19 30.15 1M 1.98 2.24 26.18 1D 1.70 1.32 -37.61 DR 7D 1.82 1.72 -10.07 14D 1.83 2.04 21.35 1M 1.89 2.10 20.95 ON 1.70 1.36 -34 SHIBOR 1W 1.89 1.79 -9.7 1M 1.72 1.93 21.7 3M 1.87 2.24 37 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）