房地产行业周报：地产融资支持有何期待？

专题视点 地产融资支持工具不断推出，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5月以来，CRMW和增信担保等不断推出，新城等发债陆续落地。11月以来，交易商协会等开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从CRMW和增信担保发债，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。CRMW和增信担保，仅为CSIPB“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。参考2018年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注三条思路：1）优质民企信用修复，推荐新城控股、金地集团；2）行业见底复苏，推荐招商蛇口、保利发展等；3）区域格局优化，推荐滨江集团、华发股份。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.07%和4.49%，分别跑输大盘0.42pcts/跑赢大盘0.64pcts。 本周地产信用债发行65.60亿元，净融资额0.23亿元。截至2022年11月18日，地产信用债累计发行4864.81亿元，同比下降18.61%，净融资额-410.40亿元，去年同期为-1226.99亿元。本周地产债信用利差环比走阔7.80BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-6.7%/-3.6%，库存环比-5.5%，去化同比12.4%。新房端，本周45城住宅成交面积环比-6.7%，累计同比-34.2%。二手房端，13城成交面积环比-3.6%，同比40.4%，累计同比-12.7%。库存端，16城库存环比-5.5%，同比-3.0%。去化端，16城去化51.9周，同比12.4%。成交均价端，一线1城环比-9.6%，同比24.4%，三四线9城环比28.9%，同比-0.8%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比27.58%/5.45%，溢价率1.96%，一线供应和成交建面环比-2.83%/-57.00%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比19.96%/8.71%，溢价率0.04%,三四线供应和成交建面环比32.02%/13.99%，溢价率3.05%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：地产融资支持有何期待？ 地产融资支持工具不断推出，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5月以来，CRMW和增信担保等不断推出，新城等发债陆续落地。11月以来，交易商协会等开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从CRMW和增信担保发债，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。CRMW和增信担保，仅为CSIPB“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。参考2018年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注三条思路：1）优质民企信用修复，推荐新城控股、金地集团；2）行业见底复苏，推荐招商蛇口、保利发展等；3）区域格局优化，推荐滨江集团、华发股份。 1.1 11月以来，民企债券融资支持力度持续加大 11月以来，交易商协会等再次召开会议拟加大对民营房企发债的支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 图表1中债增信担保发行的民营房企债券情况 1.2债券融资“一箭六星”储备工具充足 短期来看，债券融资有望在优质民企中逐步打开。2022年以来，民营房企债券融资基本处于冰冻状态，仅极个别优质民营房企在监管支持下成功发债融资，但是局限点在于：1）发债成功企业名单较短，目前仅限于龙湖、美的置业、新城控股、旭辉共4家房企；2）每家企业发债额度较低，对于现金流改善起到的帮助较为有限。我们认为，从近期监管层表态来看，上述两个方面存在的问题有望逐步改善，债券融资有望在优质民企中逐步打开。 接下来，“一箭六星”有望从目前成熟的两颗星向其他扩散。目前支持民企发债的主要操作模式包括风险缓释凭证CRMW和中债增信担保，但其仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）的“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作，加上风险缓释凭证CRMW和中债增信担保，共计6种模式。 图表2中债民企债券融资支持工具的一箭六星 一箭：中债民企债券融资支持工具。CSIPB，2018年创设，目的是稳定和促进民营企业债券融资。根据中国人民银行公告，民营企业债券融资支持工具由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，重点支持暂时遇到困难，但有市场、有前景、技术有竞争力的民营企业债券融资。 六星之一：信用风险缓释凭证（CRMW）。信用风险缓释凭证Credit Risk Mitigation Warrant，CRMW)是标的实体以外机构设立的，为凭证持有人对标的债券提供信用风险保护的可交易凭证。投资人在购买信用风险缓释工具的时候，相当于在购买债券的同时，购买了一份违约保险。在运作上，初期选择的专业机构是中债信用增进投资股份有限公司，这是目前在中国信用风险缓释工具市场份额最大的一家机构。央行如果初期提供的初始资金是100亿元，可能会形成1600亿元的规模。 六星之二：增信担保。即由中债信用增进公司就所发行票据存续期发行人应偿还的本金、相应票面利息，因发行人未履行或者未完全履行向中期票据持有人的兑付义务而产生的违约金和实现债权的费用，提供不可撤销的连带责任保证。需要注意的是，发行人需要支付一定的担保费，且需要提供资产作为抵押物。 六星之三：交易型增信。如果债券发行由增信机构提供交易型增信，在发行人出现兑付困难时，增信机构通过受让投资人债券，以交易形式实现对投资人本息的保障，解决联合发行主体信用水平差异较大问题，便利投资者定价与投资，有效提升发行成功率。 六星之四：信用联结票据。信用联结票据由创设机构向投资人创设，投资人的投资回报与参考实体信用状况挂钩的附有现金担保的信用衍生品，是一种凭证类信用风险缓释工具。 投资者认购信用联结票据，在参考实体未发生信用事件时取得本金的利息和信用风险保护费用的双重收益，在发生信用事件时以认购的本金向创设机构进行担保赔付。 六星之其他：直接投资、地方国企合作，目前较少使用。 图表3信用联结票据的运作模式 1.3中期来看，第三支箭或许值得期待 中期来看，参考2018年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。2018年，央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。2018年12月13日，央行行长易纲出席“新浪·长安讲坛”首次详细解释了三支箭具体如何操作：如何鼓励银行给中小民营企业贷款、对企业发行债券的CDS保险机制如何运行、如何用第三支箭做好股权融资等。站在当前时点，2018年提出的三支箭已经用到了前两支箭，第三支箭或许值得期待。 图表4 2018年央行提出的支持民企融资的三支箭 1.4投资建议 地产板块配置重点关注三条思路：优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。 目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；3）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.07%和4.49%，分别跑输大盘0.42pcts/跑赢大盘0.64pcts。本周地产信用债发行65.60亿元，净融资额0.23亿元。截至2022年11月18日，地产信用债累计发行4864.81亿元，同比下降18.61%，净融资额-410.40亿元，去年同期为-1226.99亿元。本周地产债信用利差环比走阔7.80BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-0.07%，跑输大盘0.42个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第19名。本周领涨板块主要包括医疗保健、传媒互联网、保险、计算机、电子，领跌板块主要包括煤炭、金属材料及矿业、汽车、电新、油气石化。 图表5 A股各行业涨跌幅（11/14-11/18） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-1.59%，同期沪深300涨跌幅为-9.06%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为2.04%，同期沪深300涨跌幅为-0.96%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表6房地产行业指数近1个季度表现 图表7房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是三湘印象（40.45%）、鲁商发展（34.65%）、天地源（14.77%）、ST泰禾（10.34%）、新城控股（7.93%），跌幅靠前的主要是*ST银亿（-14.35%）、大港股份（-12.94%）、广汇物流（-6.14%）、华发股份（-5.79%）、首开股份（-5.58%）。 图表8主要地产A股涨跌幅（11/14-11/18） 图表9地产A股涨幅与跌幅前5（11/14-11/18） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.49%，跑赢大盘0.64个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第3名。本周领涨板块主要包括资讯科技业、医疗保健业、地产建筑业，领跌板块主要包括能源业、原材料业、电讯业。 图表10港股各行业涨跌幅（11/14-11/18） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是上坤地产（110.53%）、德信中国（58.18%）、时代中国控股（39.29%）、正商实业（38.26%）、雅生活服务（37.37%），跌幅靠前的主要是新城发展（-8.17%）、招商局置地（-5.00%）、（-4.26%）、明发集团（-4.17%）、旭辉控股集团（-3.23%）。 图表11主要地产港股涨跌幅（11/14-11/18） 图表12地产港股涨幅与跌幅前5（11/14-11/18） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计65.60亿元，到期金额65.37亿元，净融资额0.23亿元。截至2022年11月18日，地产信用债累计总发行金额为4864.81亿元，同比下降18.61%，到期金额5275.21亿元，同比增长下降26.78%，净融资规模为-410.40亿元，去年同期为-1226.99亿元。 图表13房地产行业信用债发行与到期额（11/12-11/18）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括昆山沪苏新城集团有限公司、柳州市房地产开发有限责任公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、上海金桥出口加工区开发股