央行16条及银行保函置换预售监管资金政策点评：寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会

寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会 ——央行16条及银行保函置换预售监管资金政策点评 2022年11月19日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 投资评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会 2022年11月19日 摘要: 事件： 近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，主要从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面对后续的房地产金融工作进行了指导。 11月14日，银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 点评： 政策力度较大，流动性拐点已至。“央行16条”政策是二十大以来最清晰和全面的房地产金融指导思路，也是对这一轮房地产金融工作的系统指导和定调。政策强调尽职免责，鼓励增量融资，并明确表示允许房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从而有效减小银行、信托等金融机构的抽贷给房企造成的资金流动性风险。同时提出要稳定建筑企业贷款投放，我们认为建筑企业的融资稳定或将缓解供应商催款，从而进一步化解开发商的资金压力。政策的出台充分表明了助力房企融资修复的决心，并对此前金融机构一刀切的工作思路进行了纠偏，旨在保障地产合理资金需求，解决行业整体信用收缩困境，降低未出险房企暴雷风险。我们认为结合此前发布的央行“第二支箭”延期扩容政策，本轮调整加速房企化解现金流风险的导向更为明确，优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，行业的流动性拐点已至。 需求松绑持续深入，政策宽松加速推动。“央行16条”政策延续了需求松绑的调整思路，明确各城市可合理确定当地住房贷款首付比例和贷款利率下限。结合近期需求端的政策表现，如10月上海率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保一年可购房，11月8日北京继续跟进，取消通州两地双限购限制，我们认为政策在城市上的传导将由低能级城市向一二线城市蔓延并在核心城市逐步扩散，后续全国范围内有更多城市有望针对刚性和改善需求，在首付比列和贷款利率下限的调整上有更多跟进动作，需求端政策的宽松或将进入加速期。 预售资金监管政策优化，优质房企流动性再迎放松。本次保函置换预售监管资金政策的整体导向为在保交楼的前提下针对部分房企进行资金松绑，政策脉络还是坚守稳定市场、守住风险的底线思路，所以我们预计此次政策的实际受益对象主要为资产质量较好、资质信用较高、财务状况较稳健的优质房企为主。此前，在行业进入调控周期以及各地方政府保交楼、保交付的要求下，预售资金监管进一步规范和强化，房企资金流动性承压，行业出清加速。我们认为本次政策有望进一步改善优质房企的资金灵活性。 寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会。我们认为“央行16条”政策的发布，旨在促融资、提需求、保交付、稳民生，从而修复并扭转市场和居民对于行业的恐慌情绪及悲观预期，银行保函置换预售监管资金政策的出台，进一步在稳定市场、守住风险的底线思路之上，对优质房企进行资金松绑，我们预计行业出清已近尾声，流动性拐点已至，此前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复，重点推荐金地集团，同时建议继续关注信用情况更良好，资金链更安全，货值更充裕，战略布局更集中在一二线核心城市的优质房企，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。 风险因素：政策放松进度不及预期，疫情反复导致销售表现不及预期。 目录 1加速化解资金压力，行业流动性拐点已到4 2需求松绑持续深入，政策宽松加速推动6 3坚定不移保障民生，修复提振居民信心7 4预售资金监管政策优化，优质房企流动性再迎放松8 风险因素9 图表目录 图表1：民营房企融资支持政策不断出台4 图表2：近期主要需求端政策回顾6 图表3：保交付四种纾困模式7 1加速化解资金压力，行业流动性拐点已到 近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“央行16条”），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面对后续的房地产金融工作进行了指导。 图表1：民营房企融资支持政策不断出台 资料来源：信达证券研发中心整理 政策信息量极大，是二十大以来最清晰和全面的房地产金融指导思路，也是对这一轮房地产金融工作的系统指导和定调。今年以来助力民营房企增信融资的政策工具不断更新，但从实际落地效果来看，对行业资金压力的化解程度相对有限，“央行16条”政策的出台，进一步明确和细化了具体的落地路径，我们预计本轮政策有望对于当前的房地产融资困境起到更有效的纾解作用，寒冬已过，行业的流动性拐点已到。 国有民营“一视同仁”，解决民企融资困境。21年下半年以来，受行业整体调控以及成交基本面下行等综合因素影响，民营房企频繁暴雷，导致市场对于未出险民企的市场信任度降低，民企的融资能力严重受损，今年5月以来，陆续出台多套工具和政策以解决民企融资难题：1）5月11日，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持优质民营企业债券融资，其中碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉控股、新城控股5家民营房企被监管机构选定为示范房企；2）8月19日，银行间交易协会召开民营房企座谈会并讨论通过中债增担保的方式助力民营房企发行债券，首批试点企业为龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的置业和滨江集团合计8家示范民营房企，25日龙湖企业拓展有限公司成功完成2022年第一期中期票据发行，标志着首单中债增全额担保的民企债券正式落地，中债增须为此次发行的中票本息提供全额无条件不可撤销的连带担保责任；3）11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、仁恒置业等21家民营房企召开座谈会，中债增将继续坚定对 民营房企的融资支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债工作；4）11月8日央行“第二支箭”延期扩容政策发布，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“央行16条”政策继续提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。进一步表明了支持优质民企发债融资的决心和导向，旨在化解优质民企的流动性压力。 强调尽职免责，鼓励增量融资。“央行16条”政策鼓励金融机构按照市场化、法治化原则为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，并明确在政策发布半年内，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。此前金融机构的风险偏好调整，也是造成房企融资受限的重要因素之一，“尽职免责”的提出，一定程度上解除了金融机构的顾虑，保障增量融资的投放更加顺畅。 允许存量贷款展期，降低房企流动性风险。政策明确表示对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，允许存量贷款合理展期将有效降低银行、信托等金融机构抽贷造成房企的资金流动性风险。 稳定建筑企业信贷投放，加速化解开发商资金压力。与此前陆续发布的房地产稳融资政策相比，“央行16条”还明确表示要稳定建筑企业贷款投放，我们认为建筑企业的融资稳定或将缓解供应商催款，从而进一步化解开发商的资金压力。 政策力度较大，流动性拐点已至。我们认为“央行16条”政策的出台充分表明了助力房企融资修复的决心，并对此前金融机构一刀切的工作思路进行了纠偏，旨在保障地产合理资金需求，解决行业整体信用收缩困境，降低未出险房企暴雷风险。我们认为结合此前发布的央行“第二支箭”延期扩容政策，本轮调整加速房企化解现金流风险的导向更为明确，优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，行业的流动性拐点已至。 图表2：“央行16条”支持房地产市场平稳健康发展 资料来源：信达证券研发中心整理 2需求松绑持续深入，政策宽松加速推动 “央行16条”政策延续了需求松绑的调整思路，明确各城市可合理确定当地住房贷款首 付比例和贷款利率下限。今年9月央行、银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策，提 出22年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在22年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，政策通过结构化降息方式，旨在支撑去化承压的三四线城市刚性购房需求，而此次央行发布的16条措施，一方面对于调整首付比例和贷款利率下限的城市范围没有进行具体框定，另一方面对于可调整的对象是否为首套房没有进行限制。结合近期需求端的政策表现，如10月上海率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保一年可购房，11月8日北京继续跟进，取消通州两地双限购限制，我们认为政策在城市上的传导将由低能级城市向一二线城市蔓延并在核心城市逐步扩散，后续全国范围内有更多城市有望针对刚性和改善需求，在首付比列和贷款利率下限的调整上有更多跟进动作，需求端政策的宽松或将进入加速期。 图表3：近期主要需求端政策回顾 日期 地区 发布机构 内容 10/6 四川眉山 眉山天府新区 四川天府新区于2022年6月17日印发了《眉山天府新区房地产短期激励措施》，为有效应对疫情 影响，经研究决定延长《眉山天府新区房地产短期激励措施》的执行期限至2022年12月31日。其中，购买新建商品住宅每平补贴500元，购买新建住宅车库（位）每个补贴6000元。 10/19 广东韶关 韶关市人民政府 各级财政部门给予农业转移人口购买新建商品住房专项财政补贴，积极鼓励支持农业转移人口在城镇购买新建商品住房并落户。农业转移人口在城镇购买新建商品住房、依法缴纳契税并落户的（同一住房），经住建管理部门核实相关完税凭证和落户资料，对缴纳的契税给予全额财政补贴。 10/20 浙江宁波 宁波市人民政府 近期，宁波发布《关于印发宁波市区户口迁移实施细则的通知》，明确了三方面的落户政策优化，包括实行“70年产权房即可落户”。 10/27 广西北海 北海市住房公积金管理中心 10月26日，广西壮族自治区北海市发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知》。《通知》指出，停止执行同一套房缴存人办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取住房公积金或申请住房公积金贷款二选一的政策，恢复“可提可贷”。缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例下调至30%。对购买首套自住住房的多子女家庭，适当提高住房公积金贷款额度。另外，对在北海市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按经备案的租房合同确定的实际房租支出提取住房公积金。 11/3 福建厦门 厦门市住房公积金管理委员会 厦门市住房公积金管理委员会发布《关于上浮个人住房公积金贷款最高贷款额度流动性调节系数的通知》。《通知》明确，首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2；多子女家庭首次申请