房地产行业周报：10月销售同比-23%，银行保函置换预售资金

投资要点 10月销售同比降幅扩大，土地成交额同比降幅缩小。2022年10月商品房销售面积9757万平，销售金额9452亿元，同比分别下降23.2%和23.7%，降幅较9月分别扩大7.1pp和9.5pp。累计来看，1-10月商品房销售面积111179万平，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，降幅较累计1-9月分别扩大0.1pp和缩小0.2pp。2022年10月地产开发投资额10386亿元，土地成交额1037亿元，同比分别下降16.0%和49.7%，降幅较9月分别扩大3.9pp和缩小5.6pp。累计来看，1-10月地产开发投资额113945亿元，土地成交额6061亿元，分别同比下降8.8%和46.9%。 11月重点32城累计销售面积（截至18日）同比-28%，环比+23.7%。12城二手房成交面积累计同比+49%，环比+58%。其中一线城市同比-22%，环比+28%；二线城市同比-27%，环比+24%；三四线城市同比-42%，环比+8%。 具体城市来看：1）一线城市除北京环比增长15%、上海同环比分别增长7%、121%以外均有所下滑，其中广州同比下降60%，深圳同比下降44%；2）二线城市整体同比下滑27%，环比24%正增长，只有厦门和东莞同比正增长，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、惠州等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+49%，环比+58%。 银行保函可置换预售资金，优质民企债券融资加速落地。14日银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房企向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。本次政策有利于统一并纠偏各地的预售监管政策，缓解房企资金压力。周内房企储架式注册发行总受理300亿元，14日美的置业150亿元中期票据储架式注册发行获受理，17日新城控股公告称150亿元储架式中期票据获受理，成为第三家储架式融资被受理的房企。 长沙核心地块供应不足，土拍热度持续下滑。长沙第三轮集中供地共计成功出让21宗地块，总建面218万平方米，成交总金额73亿元。岳麓区本轮未有土地供应，而前两轮集中供地中仅有岳麓区的成交地块存在熔断和溢价，其余区域地块本轮依旧维持全部底价成交，引致平均溢价率为0%，较第二批次下降了2.5pp，平均流拍率5.0%，较第二批次下降了12.6pp。从拿地房企看，市区6宗地块中有2宗由城投拿下，望城区的15宗地块中13宗地由城投公司拿下，城投托底现象依旧明显。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月销售同比降幅扩大。2022年10月商品房销售面积9757万平，销售金额9452亿元，同比分别下降23.2%和23.7%，降幅较9月分别扩大7.1pp和9.5pp。累计来看，1-10月商品房销售面积111179万平，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%。降幅较累计1-9月分别扩大0.1pp和缩小0.2pp。 图1：10月商品房销售面积同比-23.2% 图2：10月商品房销售金额同比-23.7% 土地成交额同比降幅缩小。2022年10月地产开发投资额10386亿元，土地成交额1037亿元，同比分别下降16.0%和49.7%，降幅较9月分别扩大3.9pp和缩小5.6pp。累计来看，1-10月地产开发投资额113945亿元，土地成交额6061亿元，分别同比下降8.8%和46.9%。 图3：10月地产开发投资额同比降幅16.0%扩大3.9pp 图4：10月土地成交额同比降幅49.7%缩小5.6pp 11月重点32城累计销售面积（截至18日）同比-28%，环比+23.7%。12城二手房成交面积累计同比+49%，环比+58%。其中一线城市同比-22%，环比+28%；二线城市同比-27%，环比+24%；三四线城市同比-42%，环比+8%。具体城市来看：1）一线城市除北京环比增长15%、上海同环比分别增长7%、121%以外均有所下滑，其中广州同比下降60%，深圳同比下降44%；2）二线城市整体同比下滑27%，环比24%正增长，只有厦门和东莞同比正增长，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、惠州等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+49%，环比+58%。 表1：全国重点城市11月累计（截至18日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房11月累计（截至18日）成交情况（单位：万平方米） 长沙核心地块供应不足，土拍热度持续下滑。长沙第三轮集中供地共计成功出让21宗地块，总建面218万平方米，成交总金额73亿元。岳麓区本轮未有土地供应，而前两轮集中供地中仅有岳麓区的成交地块存在熔断和溢价，其余区域地块本轮依旧维持全部底价成交，引致平均溢价率为0%，较第二批次下降了2.5pp，平均流拍率5.0%，较第二批次下降了12.6pp。从拿地房企看，市区6宗地块中有2宗由城投获取，望城区的15宗地块中13宗地由城投公司获取，城投托底现象依旧明显。 表3：长沙集中土拍热度持续下降 银行保函可置换预售资金，利于缓解房企资金压力。14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，此为继“第二支箭”“金融16条”后国内发布的又一重要房地产支持政策。通知要求预售资金置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%，保函置换的预售监管资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。本次政策有利于统一并纠偏各地的预售监管政策，便于管理。 周内房企储架式注册发行总受理300亿元，优质民企债券融资加速落地。11月14日，美的置业150亿元中期票据储架式注册发行获中国银行间市场交易商协会受理。11月17日，新城控股公告称150亿元的储架式中期票据已获受理，继龙湖集团、美的置业成为第三家储架式融资被受理的房企。优质民企由于有价值的抵押物（如不受限投资性房地产）充足，可受中债增担保增信。当前政策受益房企均为优质民企，政策效果下沉传导有待继续观察。 2市场回顾 上周上证指数上涨0.32%、沪深300指数上涨0.35%，创业板指下跌0.65%，万得全A上周交易额4.96万亿，环比上涨5.82%。从板块表现来看，医药生物、传媒、计算机、电子综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨0.23%，在所有申万一级行业中相对排名14/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.05%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。 上周申万地产板块交易额1565.00亿，环比上涨44.88%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周三湘印象、鲁商发展、哈高科等个股涨幅显著。ST银亿、华发股份、首开股份等个股跌幅显著。 图7：上周三湘印象、鲁商发展、哈高科等个股涨幅显著 图8：上周ST银亿、华发股份、首开股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周新城控股、万科A、保利地产、金地集团、哈高科等排在行业前列，成交额均超过了80亿。其中新城控股和万科A交易额合计226.64亿，占板块交易额比重为12.95%，新城控股和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、ST爱旭、天保基建、三湘印象等涨幅居前，上涨个股个数占比38.64%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为38.64% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有42只股票上涨，弘阳地产、德信中国、时代中国控股、天誉置业、富力地产等位居涨幅前列。 九龙仓集团、新城发展、招商局置地等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地均超过40亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有21只股票上涨，雅生活服务、永升生活服务、碧桂园服务等位居涨幅前列。有两只股票下跌，分别是招商积余、绿城服务。 年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务、融创服务控股、金科服务均超过了10亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月14日，上海上线年内第七批次集中供应楼盘该批次房源共涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平方米，共计16060套，为今年内供应量最大的一次。（观点网） 11月14日，厦门市人民政府办公厅印发《进一步稳经济稳市场主体若干措施的通知》，《通知》内容显示，2022年同一小微企业、个体工商户已减免至少3个月租金的出租人，可按规定就减租的不动产申请减免1年房产税和城镇土地使用税。（观点网） 11月15日，国家统计局发布称，1-10月份，商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。（新浪网） 11月15日，浙江省自然资源厅发布通知，各地不动产登记机构要依据买卖双方和贷款银行申请，常态化提供“带押过户”登记服务。各银行机构应积极响应二手房交易融资需求，主动参与“带押过户”业务落地实施。（新浪网） 11月15日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了2022年1-10月武汉市房地产市场运行情况。1-10月，新建商品房网签销售124588套，网签销售面积1396.48万平方米，同比减少34.03%；其中，新建商品住房网签销售93301套，网签销售面积1052.23万平方米，同比减少42.96%。（观点网） 11月15日，安徽省六安市发展和改革委员会发布《关于部分楼盘撤销备案价格的通知》，六安旭辉江来、力高君逸府、锦绣江山和皋城山庄二期四个项目申请撤销“降价”。其中8套房源的涨幅低于20%，其余20套房源涨幅超过20%，最高涨幅为26.04%。（观点网）（观点网） 11月16日，财政部公布2022年10月财政收支情况，1-10月累计全国一般公共预算收入173397亿元，扣除留抵退税因素后增长5.1%，按自然口径计算下降4.5%。土地和房地产相关税收中，契税4760亿元，比上年同期下降25.4%；土地增值税5588亿元，比上年同期下降8.3%；房产税3027亿元，比上年同期增长10.5%。全国一般公共预算支出206334亿元，比上年同期增长6.4%。社会保障和就业支出30572亿元，比上年同期增长7.4%。卫生健康支出17538亿元，比上年同期增长12.6%。1-10月国有土地使用权出让收入44027亿元，同比下降25.9%。（和讯网） 11月16日，遵义市房地产业协会官微发布消息，遵义将举行商品房团购活动，遵义市住房和城乡建设局党组书记、局长陈清松强调，市委、市政府高度重视这次团购活动，并将出台公积金贷款、发放消费券等一系列支持政策。（