“第二支箭”延期扩容及北京两地取消“双限购”政策点评：悲观情绪逐渐出尽，坚定看好地产板块

悲观情绪逐渐出尽，坚定看好地产板块 ——“第二支箭”延期扩容及北京两地取消“双限购”政策点评 2022年11月11日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 投资评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 悲观情绪逐渐�尽，坚定看好地产板块 2022年11月11日 摘要: 事件： 11月8日，中国银行间交易商协会官网发布，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。同日，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）双限购正式取消。 点评： 一线城市放松释放强信号，松绑政策有望继续跟进。今年以来，地方政府因城施策政策频发，调整动作由三四线城市逐步向核心城市传导蔓延，相较于成交表现相对较差的低能级城市，一线城市的放松动作和力度相对有限。10月上海率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保一年可购房，11月8日北京继续跟进，取消通州两地双限购限制，我们认为两座核心一线城市的放松政策有显著的信号意义，标志着政策松绑或将进一步延续和深入，后续政策或将密集推出，从首付比例认定、限购范围调整等多个维度继续发力。 解决行业信用收缩困境，助力民企拓宽融资路径。今年5月证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，8月交易商协会召开民营房企座谈会并讨论通过中债增担保的方式助力民营房企发行债券，11月8日央行“第二支箭”延期扩容政策发布，民企再获融资支持，一系列助力融资政策的出台，旨在推动民营房企的信用恢复，防范恐慌和悲观情绪的进一步传导，后续更多支持民营房企解决资金压力的政策工具或将继续推进。 城市间梯度分化持续演绎，供给侧格局优化逐渐凸显。我们判断城市销售表现将会继续保持梯度分化的态势，一二线核心城市供不应求难以缓解，价格扰动只能短期影响市场，后续成交仍将维持高位，而大多数非核心城市的销售仍难以有明显的起色，因此市场成交分化的格局在明年将依然是主旋律，而当前剩下的优质房企（尤其是今年下半年以来成交同比回正的房企）在明年有望维持当前的经营势头，伴随着行业出清的临近尾声，行业供给侧格局优化的逻辑才刚开始显现。 悲观情绪逐渐出尽，提示底部布局机会。我们认为当前已无需对板块过度悲观，一方面板块的回调幅度和市场表现已经较充分反映了市场对于房地产行业的悲观预期，另一方面，我们认为在行业持续出清的过程中，短期内存在市场对于房企流动性再定价导致的优质房企被错杀的情况。我们建议继续重点关注，信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕，战略布局更为集中在一二线核心城市的国央房企以及优质民企和混合所有制企业，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利地产、金地集团、南山控股等。 风险因素：政策放松进度不及预期，疫情反复导致销售表现不及预期。 目录 1北京两地取消双限购，一线城市放松释放强信号4 2央行“第二支箭”延期扩容，民企融资再获支持5 3悲观情绪逐渐出尽，提示底部布局机会8 风险因素9 图表目录 图表1：重点16城库存及去化周期4 图表2：一线城市库存及去化周期4 图表3：二线城市库存及去化周期4 图表4：三线城市库存及去化周期4 图表5：房企发债总额及同比增速5 图表6：境内外债券发行规模占比（%）5 图表7：境内债券发行种类占比（%）5 图表8：境外债发行规模及同比增速5 图表9：境内债平均发行期限及利率5 图表10：境外债平均发行期限及利率5 图表11：上市公司境内债发行规模及同比增速6 图表12：国企和民企境内债券发行规模（亿元）6 图表13：10月境外评级机构下调房企评级情况6 图表14：民企增信助力工具不断创新7 图表15：各梯队房企1-10月累计销售金额及同比增速（亿元，%）8 图表16：各梯度房企10月销售金额同比增速（亿元，%）8 图表17：各梯队房企累计权益销售金额占比8 图表18：操盘金额与权益金额比例8 1北京两地取消双限购，一线城市放松释放强信号 北京市住建委发布，即日起划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，即亦庄台湖、马驹桥板块双限购正式取消。 今年以来，地方政府因城施策政策频发，调整动作由三四线城市逐步向核心城市传导蔓延，相较于成交表现相对较差的低能级城市，一线城市的放松动作和力度相对有限。10月上海率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保一年可购房，11月8日北京继续跟进，取消通州两地双限购限制，我们认为两座核心一线城市的放松政策有显著的信号意义，标志着政策松绑或将进一步延续和深入，后续政策或将密集推出，从首付比例认定、限购范围调整等多个维度继续发力。 图表1：重点16城库存及去化周期图表2：一线城市库存及去化周期 一线城市库存面积（万方） 9000 8500 8000 7500 7000 一线城市去化周期（周） 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 16城库存面积（万方）16城去化周期（周） 19500 19000 18500 18000 17500 17000 140 120 100 80 60 40 20 0 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表3：二线城市库存及去化周期图表4：三线城市库存及去化周期 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200 160 140 120 100 80 60 40 20 0 二线城市库存面积（万方）二线城市去化周期（周） 三线城市库存面积（万方）三线城市去化周期（周） 1500 120 1450100 140080 135060 130040 125020 12000 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 2央行“第二支箭”延期扩容，民企融资再获支持 11月8日，中国银行间交易商协会发布，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 行业进入调控周期以来，一方面受资金流动性影响，频繁出现民营房企债务违约展期，叠加部分城市停贷烂尾风波，行业信用风险持续发酵，国央企成为境内债发行主力军，民营房企境内外债务发行规模明显缩减；另一方面受市场销售表现下行和现金流动性紧张等影响，开发商拿地意愿回落，无新增项目意味着开发贷也难以提供有力支持。融资渠道不畅、融资成本提高、融资规模缩减等因素进一步增加了民营房企资金压力，加速行业出清。 图表5：房企发债总额及同比增速图表6：境内外债券发行规模占比（%） 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 150% 发债总额（亿元人民币）同比增速（%） 100% 50% 0% -50% -100% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 境外债境内债 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表7：境内债券发行种类占比（%）图表8：境外债发行规模及同比增速 境外债发行总额（亿元人民币）同比增速（%） 一般公司债证监会主管ABS超短期融资债券定向工具 100% 80% 60% 40% 20% 0% 一般中期票据一般短期融资券一般企业债交易商协会ABN 1000 800 600 400 200 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表9：境内债平均发行期限及利率图表10：境外债平均发行期限及利率 平均发行期限（年）平均发行利率（%） 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 平均发行期限（年）平均发行利率（%） 6 5 4 3 2 1 0 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表11：上市公司境内债发行规模及同比增速图表12：国企和民企境内债券发行规模（亿元） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 上市公司发行规模（亿元）同比增速（%） 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 国有企业民营企业其他 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 在各地方政府保交楼、保交付的要求下，预售资金监管进一步规范和强化，行业出清加速，相对稳健型的房企如旭辉集团在10月份迎来信用风险事件的冲击，导致市场对于非国央房企的信用水平和资金状况进行重估和再定价，在此过程中，部分机构风险偏好的调整，造成优质非国央开发商面临误伤的困境。 图表13：10月境外评级机构下调房企评级情况 发布日期 发行人 评级机构 评级变动 展望变动 评级 展望 上期评级 上期展望 上期发布日 2022/10/3 路劲基建有限公司 穆迪 评级维持 展望下调 Ba3 负面 Ba3 稳定 2022/4/13 2022/10/5 旭辉控股(集团)有限公司 标普 未评级 -- NR 无 B+ 负面观察 2022/9/30 2022/10/6 旭辉控股(集团)有限公司 穆迪 评级下调 展望维持 B2 负面 B1 负面 2022/9/15 2022/10/10 景瑞控股有限公司 穆迪 撤销评级 -- WD 无 Ca 负面 2022/6/21 2022/10/10 融创中国控股有限公司 穆迪 撤销评级 -- WR 无 Ca 负面 2022/5/16 2022/10/11 恒大地产集团有限公司 穆迪 撤销评级 -- WR 无 Ca 负面 2021/9/7 2022/10/11 中国恒大集团 穆迪 撤销评级 -- WR 无 Ca 负面 2021/9/7 2022/10/11 佳兆业集团控股有限公司 穆迪 撤销评级 -- WR 无 Ca 负面 2021/11/10 2022/10/11 旭辉控股(集团)有限公司 惠誉 评级下调 展望下调 CC 无 BB- 负面观察 2022/9/30 2022/10/12 旭辉控股(集团)有限公司 惠誉 撤销评级 -- WD 无 CC 无 2022/10/11 2022/10/13 新城控股集团股份有限公司 惠誉 撤销评级 -- WD 无 BB 负面 2022/4/27 2022/10/13 新城发展控股有限公司 惠誉 撤销评级 -- WD 无 BB 负面 2022/4/27 2022/10/13 中骏集团控股有限公司 惠誉 撤销评级 -- WD 无 B- 负面 2022/9/20 2022/10/13 华融实业投资管理有限公司 惠誉 评级维持 展望维持 B- 稳定 B- 稳定 2021/11/3 2022/10/17 旭辉控股(集团)有限公司 穆迪 评级下调 展望维持 Ca 负面 B2 负面 2022/10/6 2022/10/20 德信中国控股有限公司