房地产融资改善加速：行业有望走出阴霾

00 房地産融資改善加速行業有望走出陰霾 研究員：沈嘉婕 一連串政策加强對房企的金融支持 日期 內容 11月1日 中債增進公司將加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進10余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。（已經有6家發行,總額68億元） 11月8日 交易商協會表態，將繼續擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地産企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情况進一步擴容。 11月10日 交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式中票注册發行，這是交易商協會第二輪增信發債的首個案例。 11月11日 央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，一共16條政策。其中的亮點包括支持貸款和債券合理展期（貸款未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年；無法兌付的債券可通過協商做出合理展期、置換等安排）、對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責 11月14日 銀保監會、住建部、央行聯合發文，指導商業銀行向優質房地産企業出具保函置換預售監管資金（置換額度不得超過監管賬戶中資金30% 表：11月以來，央行加强對房企的金融支持 資料來源：公開資料，群益金鼎證券整理 11月央行采取多種舉措，加强對房企的金融支持：在央行的指導下，交易商協會擴大了債券融資支持工具，增信發債加速推進中；此外，央行發布16條金融支持政策，允許房企債務展期，幷且鼓勵銀行向民企發放貸款。這些舉措有利于穩定房企資金鏈，推進“保交樓”。 保交樓有望加速推進，提升市場活力 單月竣工面積(億平方米) 單月竣工面積YOY 3.5080% 3.00 60% 2.50 40% 2.00 20% 1.50 0% 1.00 -20% 0.50 -40% 0.00 -60% 圖：竣工數據低迷 Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19Oct-19Nov-19Dec-19Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 保交樓工作有望加速推進，房地産市場活力有望回升：10月份房地産竣工面積單月同比下降9.4%，1-10月同比下降18.7%，反映出房企資金鏈十分緊張。根據新聞報道，全國有數以百計的樓盤停工，購房者停貸，引發了民生問題。隨著國內民營房企近期融資渠道逐步打通，我們預計保交樓工作將加速推進，進而降低消費者對房企交付能力的擔憂，提升房地産市場的活力。 房地産需求面未明顯改善 圖：單月銷售金額同比大幅下降圖：單月銷售面積同比大幅下降 單月銷售金額（億元） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 單月銷售面積（億平米） 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19 Jul-19 Aug-19 Sep-19 Oct-19 Nov-19 Dec-19 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19 Jul-19 Aug-19 Sep-19 Oct-19 Nov-19 Dec-19 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 房地産需求持續低迷，未見明顯好轉：10月份房地産單月銷售金額同比下降23.7%，1-10月房地産銷售金額同比下降26.1%；10月份房地産銷售面積單月同比下降23.2%，1-10月同比下降22.3%。雖然今年以來，除北上深之外，各地區購房、貸款政策都有明顯的放鬆，但是在房企暴雷和收入預期下降的背景下，銷售持續低迷。 房企到期債務風險尚未解除 圖：年度到期債務數據分布 資料來源：wind，群益金鼎證券整理 2023年房企仍面臨還債壓力，風險尚未解除：由于政策支持，年內房企無法償付的債務或通過展期或通過新發債來過渡，但是明年房企仍有約9000億元的到期債務（2022年約9600億元），若届時房地産銷售沒有明顯改善，市場信心不足，房企仍面臨較大的融資壓力。 總結 近期在央行指導下，房企得以通過增信方式發行債券，使得民營房企融資堵點逐步打通，擁有優質資産的房企流動性有望改善。 融資新政（16條）明確允許房地産債務合理展期，鼓勵銀行發放新的貸款，一系 列金融支持政策有利于市場悲觀情緒的釋放。 政策目前偏向在資金端發力，目標是保交付、防範大規模流動性風險，在需求端政策刺激作用有限。 目前房地産政策出現了明顯的邊際改善，短期看對市場情緒將有極大的刺激作用，預計房地産將出現明顯的反彈。中期看，由于房地産需求仍處于低迷的狀態，且經濟下行的壓力尚未消除，對明年的預期無法過于樂觀。 我們認爲此前融資壓力更大的、低估值的民營房企將顯著收益于此次融資改善，推薦房企有萬科A/萬科企業（000002.SZ/02202.HK）、龍湖集團（00960.HK)、碧桂園（02007.HK)等