房地产行业研究报告：五月销售增速下滑，期待更多支持政策出台

T Table_Title 2023年6月6日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 五月销售增速下滑，期待更多支持政策出台 报告内容 内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548亿元，同比上升 8.2%；权益销售总额20,136亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 房企两极化依然持续。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、中铁建、华润、招蛇、建发、中海等累计销售同比增幅在50%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖、美的表现较为优秀，同比增长分别为78.3%、32.4%及11.1%，高于百强平均增速。其他主流民企，如旭辉、碧桂园、新城、融创等，同比跌幅仍然 关注股份 华润置地(1109.HK)中國海外(688.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 11-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23 在20%以上，而且跌幅有所扩大。房企投资方面，百强首五月累积投资额约5,129地產板塊恒指相对 亿元，同比下降3.6%，国企投资估算约占70%。其中，投资排名以金额计算，靠前 的主流房企包括华润、万科、建发、招蛇、滨江、保利、绿城、中铁建、越秀等，依然以国企为主。 需求依然疲弱。上周五市场传闻将出台一系列措施以支持房地产市场，如降低首付、交易佣金等，并因城施策地放宽限购。此外，市场亦有传闻阶段性放宽针对地产企业的「三道红线」考核，将阶段性上调房企负债年度增速上限，对绿档房企不设年度负债增速上限，且绿档企业拿地可以用保函代替保证金。虽然消息传出后，板块行情一道上升，但我们认为现时政策的实质帮助不大。从去年开始，各地已推出多项刺激楼市政策，不过效果有限，销售复苏依然疲弱。从居民户中长期贷款情况来看，三月（同比）大幅多增后，四月又出现负增长，整体需求仍然较弱。期待更多行业支持政策出台，尤其针对高能级城市调控放松、去库存、刺激需求的政策，以带动销售复苏。 成交有所萎缩。根据同花顺金融统计数据，截至5月，30大中城市的商品房累计成交套数及面积约67.1万套及6,805万平米，同比上升46.2%及37.5%。五月单月平均每周成交套数及面积为28,379套，比三、四月周平均值下降19.6%及18.7%，成交大幅下降。房价走势方面，综合70大中城市，四月一、二及三线城市新房价格环比变动为0.4%、0.4%及0.2%；二手房价环比变动分别为0.2%、0.0%及0.0%。一线城市价格相对较强韧，低能级线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 物管板块 股价及恒指相对走势 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 11-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 华润置地 1109.HK 31.50 不適用未評級 7.6 7.0 6.4 0.79 0.77 0.71 4.9% 5.1% 5.6% 中國海外 688.HK 16.78 不適用未評級 7.2 5.2 4.8 0.47 0.44 0.41 7.6% 5.5% 6.0% 中海物业 2669.HK 7.91 11.00买入 18.6 14.5 11.5 6.54 4.72 3.57 1.7% 2.1% 2.6% 华润万象 1209.HK 37.75 不適用未評級 35.5 26.9 21.2 5.49 4.51 3.90 1.3% 1.5% 1.9% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径公司名称 排名 2023年 1-5月 亿元 2022年 1-5月 亿元 同比 增长 % 权益公司名称 排名 2023年 1-5月 亿元 2022年 1-5月 亿元 同比 增长 % 1保利发展1,9561,59222.9% 2万科地产1,6591,673-0.9% 3中海地产1,46396551.6% 4华润置地1,43581376.5% 5碧桂园1,3992,012-30.5% 6招商蛇口1,37077776.3% 7绿城中国82759140.1% 8龙湖集团82262132.4% 9滨江集团80245078.3% 10建发房产77646467.4% 11中国金茂72850943.0% 12金地集团7247220.2% 13越秀地产695346100.9% 14华发股份65035085.8% 15绿地控股476497-4.3% 16融创中国449986-54.5% 17中国铁建44825377.6% 18旭辉集团365496-26.5% 19新城控股358515-30.5% 20美的置业35431911.1% 21卓越集团35025040.0% 22中国恒大34017494.8% 23保利置业332110201.8% 24中交房地产31018865.1% 25联发集团29817570.3% 26首开股份297337-11.9% 27远洋集团286294-2.7% 28象屿地产273缺数据 29国贸地产264101160.7% 30电建地产25816754.8% 31路劲集团25020522.0% 32世茂集团239343-30.4% 33城建集团216缺数据 34大悦城控股2072022.7% 35雅居乐206273-24.6% 36中南置地198258-23.5% 37华侨城19013343.0% 38仁恒置地186187-0.8% 39伟星房产16910758.1% 40武汉城建1691568.4% 41中骏集团168265-36.7% 42阳光城162200-19.1% 43中建壹品161缺数据 44佳兆业1599271.9% 45大家房产1548678.7% 46金融街1529954.3% 47宝龙地产150190-21.1% 48中建东孚14861142.5% 49大华集团1447786.7% 50合景泰富144199-27.7% 1保利发展1,4161,06632.8% 2中海地产1,36790251.6% 3碧桂园1,1331,501-24.5% 4华润置地1,102518112.6% 5万科地产1,0781,088-0.9% 6招商蛇口85047578.9% 7建发房产61633484.6% 8龙湖集团54740435.5% 9绿城中国51731961.9% 10中国金茂50235143.1% 11华发股份471236100.0% 12金地集团4484470.2% 13绿地控股428448-4.3% 14越秀地产41734122.3% 15滨江集团39928938.0% 16中国铁建32718972.8% 17中国恒大31816691.8% 18融创中国251584-57.0% 19保利置业24890174.7% 20新城控股243354-31.3% 21路劲集团23018922.0% 22美的置业2272089.0% 23卓越集团22215048.3% 24旭辉集团201293-31.5% 25中交房地产19011368.7% 26远洋集团186191-2.7% 27电建地产17710962.1% 28首开股份172204-15.5% 29世茂集团167240-30.4% 30雅居乐162215-24.6% 31象屿地产156缺数据 32伟星房产1509952.4% 33联发集团14312118.7% 34华侨城1429648.4% 35中骏集团142209-32.3% 36大华集团1417587.8% 37国贸地产14051176.5% 38中建东孚13941237.2% 39金融街1387488.2% 40佳兆业1297571.8% 41中南置地125165-24.5% 42城建集团123缺数据 43中建壹品121缺数据 44大悦城控股1111046.3% 45阳光城110141-21.8% 46仁恒置地109113-4.0% 47合景泰富107128-16.7% 48星河地产1067247.6% 49龙光集团104220-52.8% 50武汉城建96907.1% 百强28,54826,3968.2% 百强20,13618,4679.0% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：50大房企新增土地价值（克而瑞排名） 操盘公司名称 排名 2023年 1-5月 亿元 2022年 1-5月 亿元 同比 增长 % 权益公司名称 排名 2023年 1-5月 亿元 2022年 1-5月 亿元 同比 增长 % 1保利发展1,8031,44924.4% 2万科地产1,6131,652-2.3% 3中海地产1,39091751.6% 4华润置地1,33374977.9% 5碧桂园1,3291,911-30.5% 6招商蛇口1,26069581.3% 7绿城中国1,08678837.7% 8建发房产77544574.1% 9滨江集团76842979.0% 10金地集团74766412.5% 11龙湖集团74055932.4% 12中国金茂66442157.6% 13华发股份62132988.9% 14绿地控股452472-4.3% 15越秀地产45233833.7% 16融创中国427937-54.5% 17中国铁建39422277.6% 18中国恒大33617394.8% 19美的置业3232968.8% 20旭辉集团321437-26.5% 21保利置业29096202.0% 22卓越集团28816970.0% 23新城控股283407-30.5% 24远洋集团229235-2.6% 25路劲集团21917922.0% 26电建地产21611883.1% 27中南置地187244-23.6% 28世茂集团186274-32.1% 29首开股份183199-7.8% 30中交房地产1799784.6% 31华侨城17578123.2% 32联发集团17211845.0% 33建业集团170178-4.2% 34仁恒置地165210-21.3% 35国贸地产16051213.3% 36象屿地产158缺数据 37雅居乐156207-24.6% 38中骏集团154233-33.9% 39中建壹品151缺数据 40大华集团1447786.7% 41佳兆业1408171.9% 42伟星房产1399350.1% 43阳光城138176-21.8% 44中建东孚13250165.4% 45金融街1308454.3% 46合景泰富125158-21.3% 47大悦城控股11918