房地产：交易商协会推进并扩大民企债券融资点评-“第二支箭”加速落地，增信工具助力民营地产融资

事件：交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 “第二支箭”加速落地，缓解优质民营房企融资困境。信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。2018年央行等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资，债券融资作为政策组合中的“第二支箭”，可帮助改善民企融资环境，缓解民企信用收缩问题。此次“第二支箭”加速落地，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。 房地产行业信用收缩，“第二支箭”协同“第一支箭”，促进民营房企融资修复。 回顾自21年房地产行业深度调整以来的政策，各地持续从调整首付比例、提升公积金贷款额度、地产纾困基金、AMC收并购等方式支持房地产风险化解。同时22年内5年期以上LPR多次下调，降低购房成本，多部门推进政策性银行提供专项借款提供融资渠道。5月，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为示范房企发行人民币信用债，并由创设机构同步发行信用风险缓释工具，给予三家房企发行信用债差额增信；8月，龙湖、旭辉、新城控股、美的置业等8家示范房企通过中债信用增进的全额担保进行中票融资；8月底，专项用于保交楼2000亿元纾困基金启动；9月底，六大国有行将加大对房地产融资支持，每家银行在年内至少提供1000亿元融资支持，涉及个人住房按揭、开发贷、信用债等途径；11月初，交易商协会等机构召集金辉、新希望地产等21家民营房企召开座谈会，支持民营房企发债融资；近期“第二支箭”加速落地，龙湖、新城、美的分别向交易商协会申请200亿、150亿、50亿的储架式融资配额。 以信贷、债券融资、股权融资的“三支箭”或将进一步释放。信贷端有望强化因城施策，合理确定首套房首付比例和贷款利率，同时商业银行等金融机构可“一楼一策”配套政策性银行实施“保交楼”；债券融资端或可优化抵押和担保标准，通过信用增信工具等方式为优质民企注入增信；股权融资端，或可合理探索引入房企混改等方式帮助民企纾困。 投资建议：商品房销售降幅逐步收窄，政策出台到市场销售修复仍需时日，主流房企的估值已处低位。同时“第二支箭”加速落地，龙湖、新城控股等民营房企有望获得再融资额度，将缓解房企融资压力，为市场注入信心。受益标的：深耕一二线城市，具备持续融资拿地优势的开发商，如万科A（000002.SZ）、绿城中国（3900.HK）、 保利发展 （600048.SH）、 龙湖集团 （0960.HK）、 华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）。 风险提示：房地产政策调控不及预期，商品房销售不及预期，房地产竣工项目不及预期风险。