行业点评：政策风向加速转变，把握板块布局机会

事件 2022年11月13日，据财联社新闻，相关部门发布金融16条措施支持房地产市场平稳，包括保持房地产融资平稳有序等。11日，据彭博社新闻，股份制商业银行将在年内提供4000亿元的房地产相关新增融资。继交易商协会于10日受理龙湖集团200亿元储架式注册发行后，11日新城控股和美的臵业也分别获得150亿元和50亿元（最终额度或高于50亿）配额。11日，杭州调整认房又认贷政策，在杭州无房但在其他地方有贷款记录的购房者，只要贷款结清，可按首套房贷款政策执行；且在杭州限购区，二套房首付比例已降至4成。 评论 民营房企融资支持快速推进，短期或有波段博弈机会。在11月8日交易商协会表态继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具后（2500亿元的“第二支箭”）；9日中债增随即发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》；10日和11日龙湖集团、新城控股和美的臵业分别获得200亿元、150亿元和50亿元的配额（需注意所获额度不是一次性发行）。“第二支箭”的支持在快速推进，首批落地的是债务尚未违约/展期和拥有较优质抵押物的房企；其他相对困难民营房企发债融资的落地速度或较慢，但在开发贷、信托等存量融资的合理展期方面或受到支持；对于较长时期处于债务违约的房企，市场化、法制化的重组或将逐步推进。而在“第二支箭”落地后，对“第三支箭”股权融资的支持或也能期待，系列融资端的支持政策对当前民营房企的价值将有所修复，短期内其股价存在波段性的博弈机会。 金融机构支持行业融资稳定，“保交楼”是第一要务。在9月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增6000亿元融资支持后，11月股份制银行也将提供4000亿元的新增融资；叠加政策性银行提供的2000亿元保交楼专项借款，累计支持金额超过万亿元。从资金用途上看，主要投入是按揭贷款和开发贷，旨在维持房地产项目的正常运作至平稳交付，而针对房地产集团层面的支持力度相对较少。我们认为未来“保交楼”的力度将持续加大，利好地产链后周期行业，如建筑建材等；同时在“保交楼”背景下，房企竣工体量将有所保障，受关联方影响的民营物业公司价值有较大修复空间（2022年PE估值在4-8x，弹性较开发企业更大）。 融资销售两端利好，中长期仍看好头部央国企和改善型房企。房地产企业回归良性状态需要融资和销售两端的复苏。从融资端看，金融机构对房地产的支持仍是市场化原则，因此无论是六大国有行还是股份制银行，都更倾向将投向央国企的项目；从销售端看，当前市场去化主力是去年以来拿地新上市的优质项目（头部央国企和改善型房企自去年下半年以来持续拿地），而2020年以前获取的项目现成多为低效库存。因此中长期看，央国企市场份额提升、民营房企陆续出清（现有土储去化后市场份额降低）的行业格局不会改变。 需求端政策发力，期待高能级城市的宽松加速落地。继10月底上海（临港）、11月上旬北京（通州）放松局部地区限购条件后，释放宽松信号，强二线城市杭州随即调整认房又认贷的标准，下调二套房首付比例。我们认为需求侧的支持也将进入加速期，高能级城市认房又认贷的标准或将松动、二手房指导价限制或有放开（如上海）等。我们认为受需求侧宽松利好的企业，是当前拥有优质土地资源且能够持续拿地的房企。 投资建议 短期看民营房企受发债支持，有波段性博弈机会，而在“保交楼”背景下民营物业公司的修复空间或更大；中长期看，房企的发展主要看其资产质量的优劣，头部央国企和改善型房企拥有良好的土储，其强者恒强的格局不会改变。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如保利发展、中国海外发展。 风险提示 市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：“第二支箭”落地进展 图表2：A股地产公司PE走势 图表3：港股地产公司PE走势 图表4：港股物业公司PE走势 图表5：覆盖公司估值情况 风险提示 市场对宽松政策反应钝化。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。