物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当时！

行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 中小市值 证券研究报告 2018年01月09日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 吴立 分析师 SAC执业证书编号：S1110517010002 wuli1@tfzq.com 张倩 联系人 qzhang@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《中小市值-行业深度研究:瓶装水产业深度：消费升级推动瓶装水产业高增长，稀缺水源造就企业护城河优势》 2017-12-26 行业走势图 物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当时！ 物业服务行业：市场规模稳步增长，万亿市场可期 物业服务行业发展初期，政策法规的完善建立了行业成长的基础。城镇化的快速发展和人均可支配的收入的增长，一方面促使业主对物业管理的需求转变为刚需；另一方面通过提供不断竣工的商品房面积，直接实现物业行业管理规模的持续增长。多种经营模式的开拓又为行业的发展提供了新的利润增长点。我们假设物业收费标准维持2016年水平不变，保守估计2023年物业服务行业的市场空间将接近万亿元。 竞争格局：行业集中度逐渐提升，并购加速业务扩张 跑马圈地，并购加速业务扩张。TOP10企业抓紧行业上行机会，快速扩充管理项目，百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强，越抢越快的分化态势。百强企业在完成全国化布局的同时，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。 未来趋势：重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业 基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源。非住宅物业的兴起，为行业的未来发展提供新的发展方向。2017年全国百强物业企业中，排名前十的物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域，物业服务方面的内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特点，对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物业企业需要具备更高的专业能力，进入门槛相对较高。非住宅物业由传统住宅物业的2C模式转变为2B模式，具有更高的盈利能力，竞争更市场化，服务更高端化。 我们看好高端住宅物业及非住宅物业的发展前景，尤其是门槛更高、更专业化的医院物业及商业物业管理领域。 估值及相关标的： 我们按照市盈率对物业管理企业进行估值，港股可选标的目前的市盈率在20-40倍之间。我们通过比较资本市场上物业服务公司的估值水平、营收规模、成长性、盈利能力、品牌效应、管理物业业态发展潜力等指标，认为重点关注以下标的： A股：南都物业（A股第一股，独立第三方品牌物业） 新三板：开元物业（独立第三方，多业态管理模式）、星河商置（稀缺商管类物业标的）、第一物业（绿色科技引导高品质住宅物业）、美的物业（特色智能化的多业态物业管理）、嘉宝股份（大地产集团下的高增长型物业公司） 港股：浦江中国（战略性布局，专注于公众物业的管理） 风险提示：房地产行业大幅度下行；物业新业务拓展不达预期 重点标的推荐 股票 主营 营业收入（RMB万元） 归母净利润（RMB万元） 名称 业务 2016 YOY 2016 YOY EPS(2016) PE(TTM) 备注 南都物业603506.SH 独立第三方物业 57774 22.73% 6296 184% -- -- A股 美的物业839955.OC 特色化多业态 27259 50.40% 2768 218.38% 1.71 21.9 新三板 第一物业837498.OC 绿色科技住宅 30309 30.54% 4076 41.65% 1.20 18.7 新三板 星河商置839819.OC 商管稀缺标的 30076 14.80% 3648 44.57% -- -- 新三板 嘉宝股份834962.OC 大地产集团下高增长型 68011 23.49% 10053 66.38 1.16 18.6 新三板 浦江中国1417.HK 专注于公众物业管理 31003 5.60% 3096 （10.13%） 0.11（HKD） 16.8 港股 资料来源：wind，天风证券研究所，注：PE=收盘价/EPS，因部分公司在三板上协议转让缺少收盘价，或已摘牌，或停牌，无法获得PE数据 -6%-1%4%9%14%19%24%2017-012017-052017-09中小市值 沪深300 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 ............................................................. 6 1.1. 行业规模稳步增长 .......................................................................................................................... 6 1.2. 行业成长驱动力............................................................................................................................... 6 1.3. 行业市场空间 ................................................................................................................................. 12 2. 行业商业模式 .............................................................................................................................. 13 2.1. 收费模式：包干制 vs 酬金制 ................................................................................................. 13 2.2. 物业背景：地产商子公司 vs 独立第三方 .......................................................................... 13 2.3. 服务业态：住宅物业 vs 非住宅物业 ................................................................................... 13 3. 行业发展趋势 .............................................................................................................................. 21 3.1. 百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕 .................................................. 21 3.2. 强者恒强，并购加速扩张规模 ................................................................................................. 22 3.3. 重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业 .................................................. 24 3.4. 基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 ................................................. 26 4. 估值及相关标的介绍 .................................................................................................................. 28 4.1. A股 ..................................................................................................................................................... 30 4.1.1. 南都物业：A股物业第一股 .......................................................................................... 30 4.2. 港股 .................................................................................................................................................... 31 4.2.1. 彩生活：物业行业资本市场第一股 ............................................................................ 31 4.2.2. 中海物业：三十年丰富行业经验 ................................................................................ 32 4.2.3. 中奥到家：社区O2O新模式 ....................................................................................... 32 4.2.4. 绿城服务：高端住宅物业领先者 ................................................................................ 33 4.2.5. 浦江中国：专注打造公众物业管理 ............................................................................ 34 4.3. 新三板成物业公司集中地 .......................................................................................................... 35 4.3.1. 荣超股份：立足高端写字楼物业 ................................................................................ 35 4.3.2. 开元物业：提供酒店式的服务 ..................................................................................... 35 4.3.3. 第一物业：绿色科技物业先行者 ................................................................................ 36 4.3.4. 保利物业：大集团，大物