地产行业周报：多地放宽公积金贷款，市场成交压力犹存

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多地放宽公积金贷款，市场成交压力犹存 2022年11月06日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周多地放宽公积金贷款政策，政策面延续宽松，同时财政部加大对深圳公租房、保租房、老旧小区改造专项补助，以深 圳为试点，尝试解决大城市住房矛盾突出问题。10月50城新房日均成交降幅再度扩大，基本面修复仍需时日，对于当前地产行业困局，我们强调核心问题仍在于信心不足，未来仍需要政策进一步呵护。考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化，持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 政策环境监测：1）财政部：加大对深圳公租房、保租房、老旧小区改造专项补助；2）多地放宽公积金贷款额度，政策延续宽松。 市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（10.29-11.4）新房成交3.2万套，环比减少8.3%，二手房成交1.6万套，环比减少5.6%。10月新房日均成交同比降26.8%，降幅较9月扩大18.1pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略降，短期维持稳定。16城取证库存10289万平，环比降0.4%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面5419.6万平、成交建面3717.9 万平，环比降2.3%、降16.3%；成交溢价率1%，环比降0.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、25.3%、71.4%，环比分别 降3.2pct、降12pct、升15.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行44.5亿元，环比减少148.5亿元；本周内房企无海外债发行；发行利率1.88%-5%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨0.61%，跑输沪深300（6.38%）；当前地产板块PE（TTM）11.65倍，估值处于 近五年78.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、金地集团、华侨城；南向资金净流入前三房企为龙湖集团、绿城中国、万科企业。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2022年11月2日鄂尔多斯 法拍房购买可按实际成交价80%核定公积金最高贷款 2022年11月2日央行 已鼓励银行支持房贷，降低按揭利率和首期要求 2022年11月3日深圳 加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助 提高公积金贷款额度，二孩三 孩家庭最高可贷90万元 2022年11月1日厦门 多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元 规范住房租赁市场，加大“二 房东”监管力度 家庭首套公积金最高贷款额度 提升至70万，首付调整为20% 2022年11月3日抚州 2022年11月3日上海 2022年10月31日泰安 南海诸岛 偏松偏紧中性 财政部：加大对深圳公租房、保租房、老旧小区改造专项补助 事件描述：10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，提出加大中央预算内投资对深圳保 障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，支持加快构建面向未来的现代产业体系，支持深圳在全国税制改革中先行先试。 点评：1）深圳人口持续流入、住房供给不足的矛盾突出。2021年末深圳常住人口1768万，最近10年每年净增65万人，但住房供给明显不足，全市住房存量1082万套（间），其中商品住宅仅189万套，占比仅17.5%，约7成人口租房居住。为此，十四五期间深圳计划筹建40万套保租房、6万套公租房，粗略估算，资金投入超千亿。另外，深圳约有1800个老旧小区，面临更新升级和设施改造，需要大体量资金支持。2）此次中央财政对深圳住房资金支持聚焦公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造，主要以“城镇保障性安居工程补助资金”形式 体现。2022年全国城镇保障性安居工程补助资金708亿，各省约分得20-30亿，深圳获得补助额度未来有望明显增长。专项补助既能缓解 地方财政压力，又可带动社会资本投入，深圳保障性住房建设与老旧小区改造有望提速。 多地放宽公积金贷款额度，政策延续宽松 事件描述：鄂尔多斯、厦门、抚州、泰安等地纷纷出台公积金新政。 点评：1）多地出台公积金新政，涉及上调公积金贷款额度、降低首付比例、扩大异地公积金贷款支持范围、放宽适用的房屋类型、取消结清后第二套房准贷时限限制等；同时针对多孩家庭等特定群体对贷款额度进行提高，充分发挥公积金贷款支持合理住房需求的作用。2）公积金贷款相比商业贷款，可视为专项用于购房的低息贷款，属购房红利补贴政策，有望加快购房刚需落地。 成交：环比回落，市场压力犹存 点评：本周（10.29-11.4）新房成交3.2万套，环比减少 8.3%，二手房成交1.6万套，环比减少5.6%。10月新房日均 成交同比降26.8%，降幅较9月扩大18.1pct。 重点城市一二手房周成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.2 2022.4 2022.6 2022.8 2022.10 主流50城新房月日均成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.10.2 2.5 2 1.5 1 0.5 0 21.12.2 22.2.2 22.4.2 22.6.2 22.8.2 22.10.2 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年9月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降1.6pct至19.6%，90-140平套数占比环比升0.8pct至64.2%，140平以上套数占比环比升0.7pct至16.3%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.72022.9 库存：环比略降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至11月4日，16城取证库存10289万平，环比降0.4%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.12.421.1.2221.3.1221.4.3021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.21 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面5419.6万平、成交建面3717.9万平，环比降2.3%、降16.3%；成交溢价率1%，环比降0.8pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、25.3%、71.4%，环比分别降3.2pct、降12pct、升15.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.92021.122022.32022.62022.9W10.1020.10.521.2.521.6.521.10.522.2.522.6.522.10.5 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 400 300 200 100 0 万平373 百城土地成交前五城（10.24-10.30） 316 263 183 117 2021.92021.122022.32022.62022.9W10.17 成都徐州淮安无锡潍坊 流动性环境：资金价格多数下行 跨月因素平息，除隔夜外，资金价格边际下行。R001上行5.61BP至1.47%，R007下行30.08BP至1.68%。下周公开市场操作到期1130亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行公开市场操作7天逆回购季节性大幅缩减，全周共投放1130亿元，净回笼 7370亿元。下周公开市场到期1130亿元。 R007较上周下行（%） 2019202020212022 908,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 22/10/6 20-6,000 7654321 T-28 T-8 T+12 T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数下行（%） 2022/10/282022/11/4涨跌幅（BP） 1D 1.42 1.47 5.61 R 7D 1.98 1.68 -30.08 14D 1.93 1.71 -22.16 1M 2.09 1.72 -37.07 1D 1.32 1.39 6.72 DR 7D 1.97 1.64 -32.87 14D 1.92 1.60 -32.03 1M 2.20 1.63 -57.44 ON 1.33 1.39 5.9 SHIBOR 1W 1.96 1.70 -26.1 1M 1.68 1.68 0 3M 1.74 1.75 1.1 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。 境内房地产债发行：发行量、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为44.5亿元，总偿还量为111.5亿元，净融 资额为-67亿元。节奏上，10月之后，境内房地产整体偿债压力逐渐减少，11月到期规模262.6亿元，是今年剩下月份中到期压力最大的 月份。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202020212022 300 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34