2022年第43周地产周报：供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态势持续

行业研究|行业周报 看好（维持） 供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态势持续 ——2022年第43周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年11月03日 核心观点 本周市场回顾。第43周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-2.8%。沪深300指数报收3541.33，周度涨幅为-5.4%；创业板指数报收2250.51，周度涨幅-6.0%；房地产板块指数报收2667.16，周度涨幅为-8.2%。 本周行业要闻。国常会：继续狠抓稳经济一揽子政策落地，因城施策支持刚性和改善性住房需求。央行：人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点。北京市统计局：前三季度全市商品房销售面积同比下降 5.1%，降幅比上半年收窄3.6个百分点。上海市统计局：前三季度新建商品住宅销售面积同比下降3.6%，降幅比上半年收窄16.2个百分点。深圳：发布小区房屋租赁参考价格。厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元。福州六部门：房企交房前要报备住宅质量保证书、住宅使用说明书。珠海下调首套个人住房公积金贷款利率。成都：第三批供地325亿收官，44宗成交、其中2宗溢价、另有 4宗流拍。无锡：四批次供地163.8亿收官，13宗地均底价成交。北京、深圳、杭州、武汉公布四批次供地计划，郑州公布三批次供地计划。 本周新房和二手房销售量均较上周上升。第43周29大城市新房销售为2.80万套，较上周上升8.3%；11大城市二手房销售1.05万套，较上周上升4.3%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降0.3%、上升2.8%；二线城市新房、二手房交易较 上周分别上升5.4%、上升1.3%。库存量和库销比均较第42周下降。截至第43 周，15大城市库存为122.8万套，较第42周减少7503套；库销比为15.0个月， 较42周下降0.3个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第43周26大城市合计 成交土地51块。土地出让金额减少。第43周26大城市土地出让金为366.2亿元， 较第42周减少28.4亿元。平均溢价率下降。第43周26大城市土地成交平均溢价 率0.2%，较第42周下降0.6%。 重点公司公告。保利发展、万科、招商蛇口、金地、滨江、华发、招商积余等公司发布三季报；中海更新三季度经营情况；万科拟发行不超过25亿元公司债；招商蛇口50亿元公司债已发行，3年期品种利率2.6%、5年期品种利率3.12%；大悦城 15亿元公司债票面利率确定为3.13%，期限为3+2年期。 投资建议与投资标的 本周新房、二手房成交环比有所改善，二手房同比表现优于新房，土地市场依旧低迷。国常会表态继续狠抓稳经济一揽子政策落地，促进消费恢复成为经济主拉动力，因城施策支持刚性和改善性住房需求，政策发力方向仍将延续。从需求端看，九月全国销售边际稍有好转，同时城市间分化加剧，北京、上海等较强市场的销售降幅缩窄更加明显。此前需求端宽松政策对市场的提振效果有限，政策托底效果和可持续性仍有待观察。从供给端看，土地市场持续低迷，无锡四批次土拍13宗均底价成交，成都三批次土拍44块成交地块中仅有2块稍有溢价，另有2块流拍，与前两批次相比企业的拿地意愿进一步降低。此前财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在当前二三线城市土地市场普遍依靠地方平台公司托底的情况下，预计Q4参拍企业降继续减少。综合来看，行业供需两端走弱的压力仍将存在，当前政策力度尚不足改变基本面弱复苏的态势，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 “金九”销售改善有限，基本面未见明显 2022-10-30 好转：——9月统计局数据点评基本面修复缓慢，政策托底效果仍需观 2022-10-26 察：——2022年第42周地产周报销售投资无明显起色，政策维持托底思 2022-10-18 维：——2022年第41周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第43周市场行情回顾（2022.10.24~2022.10.30）4 1.1第43周行业指数表现4 1.2第43周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.24~2022.10.30）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第43周）29城市新房成交6 图2：本周（第43周）11城市二手房成交6 图3：本周（第43周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第43周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，首开股份、深深房A涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第43周市场行情回顾（2022.10.24~2022.10.30） 1.1第43周行业指数表现 第43周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.8%。沪深300指数报收3541.33，周度涨幅为-5.4%；创业板指数报收2250.51，周度涨 幅-6.0%；房地产板块指数报收2667.16，周度涨幅为-8.2%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/10/28) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3541.33 -5.4% -2.6% -28.3% 创业板指 2250.51 -6.0% -1.6% -32.3% 房地产指数（申万） 2667.16 -8.2% -2.2% -20.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第43周地产板块个股表现 第43周地产板块涨幅居前的公司分别为首开股份、深深房A、大港股份、深天地A、天津松江。 表2：本周房地产个股表现，首开股份、深深房A涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 首开股份 13.26% 万方发展 -28.48% 深深房A 11.52% 天房发展 -16.74% 大港股份 5.85% 顺发恒业 -16.67% 深天地A 4.58% 金地集团 -16.34% 天津松江 2.52% 中天城投 -16.07% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.24~2022.10.30） 2.1行业一周要闻回顾 国常会：继续狠抓稳经济一揽子政策落地，推动扩投资促消费政策加快见效，因城施策支持刚性和改善性住房需求。央行：人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点。北京市统计局：前三季度全市商品房销售面积同比下降5.1%，降幅比上半年收窄3.6个百分点。上海市统计局：前三季度新建商品住宅销售面积同比下降3.6%，降幅比上半年收窄16.2个百分点。深圳：发布小区房屋租赁参考价格。厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款 额度增加10万元。福州六部门：房企交房前要报备住宅质量保证书、住宅使用说明书。珠海下调 首套个人住房公积金贷款利率。成都：第三批供地325亿收官，44宗成交、其中2宗溢价、另有 4宗流拍。无锡：四批次供地163.8亿收官，13宗地均底价成交，全年土地出让金共计588.5亿元。北京、深圳、杭州、武汉公布四批次供地计划，郑州公布三批次供地计划。 1)国常会：继续狠抓稳经济一揽子政策落地，推动扩投资促消费政策加快见效，因城施策支持刚性和改善性住房需求。 信息来源：观点地产网 2)央行：人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点。 信息来源：中国新闻网 3)北京市统计局：前三季度全市商品房销售面积同比下降5.1%，降幅比上半年收窄3.6个百分点。 信息来源：观点地产网 4)上海市统计局：前三季度新建商品住宅销售面积同比下降3.6%，降幅比上半年收窄16.2个百分点。 信息来源：观点地产网 5)深圳：发布小区房屋租赁参考价格，反映商品住房、商务公寓、统建楼等不同类型住房在正常市场条件下，遵循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。 信息来源：观点地产网 6)厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元。信息来源：观点地产网 7)福州六部门：房企交房前要报备住宅质量保证书、住宅使用说明书，“两书”应明确商品房各部位维保事项和维保期限，并对交付后维修房屋期间产生的物业费用做出约定。 信息来源：观点地产网 8)成都：第三批供地325亿收官，共成交44宗地块，溢价成交地块2宗，流拍4宗地块。信息来源：观点地产网 9)无锡：四批次供地163.8亿收官，13宗地均底价成交，全年土地出让金共计588.5亿元。信息来源：观点地产网 10)北京：第四批集中供地正式挂牌，6宗地起价122.9亿元，挂牌竞价截止时间为11月28日。信息来源：观点地产网 11)深圳：第四批集中供地正式挂牌，7宗地起价约100亿元，将于11月25日挂牌成交。信息来源：观点地产网 12)杭州：第四批集中供地正式挂牌，8宗地起价91.2亿元，将于11月29日挂牌成交。信息来源：观点地产网 13)武汉：第四批集中供地正式挂牌，10宗地起价67.2亿元，将于11月29日揭牌。信息来源：观点地产网 14)郑州：第三批集中供地正式挂牌，23宗地起价172.7亿元，预计于11月25日集中竞拍。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房和二手房销售量均较上周上升。第43周29大城市新房销售为2.80万套，较上周上升8.3%；11大城市二手房销售1.05万套，较上周上升4.3%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降0.3%、上升2.8%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.4%、上升1.3%。 图1：本周（第43周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 2020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周43周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第43周）11城市二手房成交 25,000 20,000 15,000 1