房地产行业研究周报：9月销售弱复苏 竣工保持修复趋势

9月销售弱复苏竣工保持修复趋势 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势 商品房销售单月同比跌幅持续收窄低基数以外边际仍有弱改善 9月商品房销售单月跌幅收窄，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-26.3%、-22.2%，较上月提升1.6pct、0.9pct。销售额及销售面积单月同比分别为-14.2%、-16.2%，较上月跌幅收窄5.7pct、6.4pct。低基数与宽松政 策共同作用下，销售开始出现连续单月同比改善，市场仍处于复苏趋势内。 从商品房销售额绝对值来看，在基数效应以外，市场有进一步改善，但复苏力度仍偏弱。9月商品房单月销售额13510亿，较五年均值15764亿低14%，这一差距较8月收窄3.6pct，连续两个月实现5年均值口径下边际改善。年 度口径来看，9月单月销售额仍低于2021年，改善空间已较有限。房地产开发资金来源延续转暖需求端向上供给端回落 融资端开发资金来源单月跌幅小幅缩减，房地产开发资金来源9月累计同比 增速-24.5%，较上月跌幅收窄0.4pct，单月同比增速-21.3%，较上月跌幅收 窄0.5pct。从资金来源构成来看，9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%、-18.7%、-18.2%，较上月分别减少7.9pct、减少7.1pct、增加7.3pct、增加0.1pct。 9月在融资渠道中，供给端走弱，而需求端持续回暖。其中占比较高的定金 及预收款出现持续好转是较好的信号，定金预售款从销售的流程上看领先于 按揭贷款放款时点，出现好转或提示按揭贷款也有持续改善空间。“保交楼”促竣工面积大幅反弹资金紧张下新开工持续承压 新开工仍低迷，竣工保持修复趋势，9月新开工面积累计同比增速-38%，竣 工面积同比增速-19.9%，施工面积同比增速-5.3%，分别较上月减少0.8pct、 提升1.3pct、减少0.8pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-44.4%、竣工面积同比增速-6%、施工面积同比增速-43.2%，分别较上月增加1.3pct、减少3.5pct、减少4.6pct。 新开工与竣工面积保持上月较大的单月增速差，房企资金仍紧，“保交楼”仍是核心。有限资金下，房企缺少新取地开工动力，新开工与竣工难以两头兼顾；竣工端在连续两月出现单月同比年内大幅改善，进一步明确了“保交 付”的政策决心和动作确定性。房地产开发投资同比增速延续下行 投资端持续承压，房地产开发投资完成额9月累计同比增速-8%，较上月下降 0.6pct，单月同比增速-12.1%，较上月增加1.7pct。基本面尚未完全触底叠 加行业资金尚紧张背景下，房企在投资端仍然保持了谨慎的姿态。 土地购置费已进入下行通道，9月房地产投资出现小幅单月同比改善源于工程端投入增加。9月土地购置费同比增速-8.7%，其他房地产投资同比增速-13.6%，分别较上月减少0.7pct，增加2.8pct；随着土地购置费逐步开始以 反应2022年土地成交价款为主，土地购置费边际仍有下行压力，未来投资端需工程投资支出支撑，从施工口径观察，后端竣工贡献将大于新开工。 行业仍处于销售弱复苏+竣工支撑施工及投资的状态，核心问题仍是复苏慢+资金紧，边际有好转但未出现根本性改善，仍需等待销售端进一步回暖。 数据追踪（10月17日-10月23日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-14pct、-29pct，一线 城市-6pct，-24pct，二线城市-6pct，-27pct，三线城市-36pct，-40pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+50pct，累计同比-12pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比 -16pct，成交金额累计同比-37pct，土地成交溢价率为1.96%。 城市行情环比：北京（+40pct），上海（+16pct），广州（-26pct），深圳（-31pct），南京（+11pct），杭州（-10pct），武汉（-21pct）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年10月30日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 10.98 市场平均市盈率 行业表现走势图 10.38 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏》2022-10-23 2、《房地产行业研究周报：集中供地回顾土地市场热度仍显不足》2022-10-17 3、《房地产行业研究周报：政策利好集中释放销售边际有改善》2022-10-10 内容目录 1.每周一谈：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势3 1.1销售延续弱复苏竣工保持修复趋势3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比3 图2：商品房销售数据单月值及同比3 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速3 图4：期房、现房累计销售面积累计同比3 图5：近5年商品房单月销售额4 图6：房地产开发资金来源累计同比4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比5 图12：房地产开发投资完成额累计同比5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比5 图14：房地产开发投资结构5 图15：申万一级行业涨跌幅（%）6 图16：本周涨跌幅前十位（%）6 图17：本周涨跌幅后十位（%）6 图18：房地产行业近三年PE（TTM）7 图19：房地产行业近三年PB（LF）7 图20：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图21：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图22：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图23：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图24：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图25：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图26：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图27：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图28：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图29：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图30：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势 1.1销售延续弱复苏竣工保持修复趋势 9月商品房销售单月跌幅收窄，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-26.3%、 -22.2%，较上月提升1.6pct、0.9pct。销售额及销售面积单月同比分别为-14.2%、 -16.2%，较上月跌幅收窄5.7pct、6.4pct。在低基数与宽松政策的共同作用下， 销售端开始出现连续单月同比改善，市场仍处于复苏趋势内。 图1：商品房销售数据累计同比图2：商品房销售数据单月值及同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 从结构来看，商品房中住宅以及期房累计同比增速保持回升，住宅、办公楼及商业用房销售面积9月累计同比增速分别为-25.7%、5.6%、2.3%，较上月增加1.1pct、减少1pct、减少2.5pct；现房及期房销售累计同比增速分别为11.3%、- 26.7%，分别较上月减少1.9pct，增加1.1pct。 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速图4：期房、现房累计销售面积累计同比 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:办公楼:累计同比 商品房销售面积:商业营业用房:累计同比 商品房销售面积:现房:累计同比商品房销售面积:期房:累计同比 120% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100% 80% 60% 40% 20% 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 0% 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 从商品房销售额绝对值来看，在基数效应以外，市场有进一步改善，但复苏力度仍偏弱。9月商品房单月销售额13510亿，较五年均值15764亿低14%，这一差距较8月收窄3.6pct，连续两个月实现5年均值口径下边际改善。年度口径来看，9 月单月销售额仍低于2021年，改善空间已较有限。 图5：近5年商品房单月销售额 300002018(亿元)2019(亿元)2020(亿元)2021(亿元)2022(亿元) 25000 20000 15000 10000 5000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 融资端开发资金来源单月跌幅小幅缩减，房地产开发资金来源9月累计同比增速-24.5%，较上月跌幅收窄0.4pct，单月同比增速-21.3%，较上月跌幅收窄0.5pct。 从资金来源构成来看，9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%、-18.7%、-18.2%，较上月分别减少7.9pct、减少7.1pct、增加7.3pct、增加0.1pct。 图6：房地产开发资金来源累计同比图7：房地产开发资金来源单月值及同比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 房地产开发资