房地产行业研究周报：3月销售复苏放缓 竣工显著改善

3月销售复苏放缓竣工显著改善 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：3月销售复苏放缓竣工显著改善 3月商品房销售同比持续提升，但复苏斜率有所放缓。商品房销售额及销售面累 计同比分别为4.1%、-1.8%，较上月提升4.2pct、1.8pct,基数调整后3月单月同比分别为8.8%、0.1%，较上月提升8.9pct、3.7pct;前期积累需求释放后，进入3月销售端复苏斜率放缓。 统计局3月单月销售数据大幅落后30城及百强房企口径。3月统计局销售单月数据与高频数据同比增速差进一步扩大，体现出高能级城市复苏力度显著强于 全国平均水平，城市间分化明显；此外的其他影响包括不同口径数据的基数效应差距、基数调整影响、30城中部分城市统计口径为表现显著好于商品房的商品住宅销售面积等；后续全面复苏仍需高能级城市持续改善，向三四线城市传导热度。 3月房价同比提升，3月商品房销售价格同比10%，较上月提升6.5pct，环比- 0.2%，较上月下降1.7pct。类似销售价格绝对值走低但同比回升，地产行业由 于存在较明显季度效应，4月市场热度有所下行，一定程度也是销售淡季造成，在“买涨不买跌”心理与价格回升的背景下，市场向上的方向仍然确定。 融资端开发资金来源同比提升，房地产开发资金来源3月累计同比-9%，较上月提升6.2pct，单月同比增速2.8%，较上月提升17.9pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为 6.0%、6.7%、15.6%、13.5%，较上月分别提升21pct、41pct、29pct、25pct。 竣工面积显著改善，新开工表现持续低迷，3月当月新开工面积同比增速-29%，施工面积同比增速-34.2%，竣工面积同比增速32%，分别较上月下降 19.6pct、下降29.8pct、提升24pct。在保交楼政策支持以及房企资金优先投入 共同驱动下，竣工端持续改善且显著好于开工，预计年内仍将好于销售及开工端；新开工同比增速大幅回落，在分化复苏背景下，未来新开工走势有赖于核心城市的市场复苏强度及其土地供应量。 投资端略有下行，房地产开发投资完成额3月累计同比增速-5.8%，调整基数后单月同比-5.9%，分别较上月跌幅扩大0.1pct、0.2pct。3月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为4.6%、-10.6%，较上月减少11.8pct、提升1.9pct， 土地成交走弱对投资拖累开始显现，短期仍需施工端尤其竣工发力，支持房地产投资。 数据追踪（4月10日-4月16日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为42pct、8pct，一线城市142pct，14pct，二线城市27pct，2pct，三线城市25pct，21pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比72ct，累计同比49pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比 17pct，成交金额累计同比3pct，土地成交溢价率为1.9%。 城市行情环比：北京（40pct），上海（22pct），广州（17pct），深圳 （47pct），南京（13pct），杭州（25pct），武汉（8pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年4月23日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 115 行业平均市盈率 14.68 市场平均市盈率 12.34 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：土地市场观察整体改善核心城市回暖显著》2023-04-172、《房地产：从销售规模看市值变化优质房企仍具显著成长空间》2023-04-10 3、《房地产行业研究周报：3月百强房企销售同比转正民企拿地占比提升》2023-04-03 内容目录 1.每周一谈：3月销售复苏放缓竣工显著改善3 1.13月销售复苏放缓竣工显著改善3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：统计局商品房、30城高频、百强房企销售面积单月同比3 图4：商品房销售价格及同比环比增速4 图5：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图6：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图7：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图9：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图10：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图11：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图13：土地购置费及施工投资单月及累计同比(%)5 图14：申万一级行业涨跌幅（%）6 图15：本周涨跌幅前十位（%）6 图16：本周涨跌幅后十位（%）6 图17：房地产行业近三年PE（TTM）6 图18：房地产行业近三年PB（LF）7 图19：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图20：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图21：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图22：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图23：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图24：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图25：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图26：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图27：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图28：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图29：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：3月销售复苏放缓竣工显著改善 1.13月销售复苏放缓竣工显著改善 3月商品房销售同比持续提升，但复苏斜率有所放缓。商品房销售额及销售面累计同比分别为4.1%、-1.8%，较上月提升4.2pct、1.8pct,基数调整后3月单月同比分别为8.8%、0.1%，较上月提升8.9pct、3.7pct;前期积累需求释放后，进入3月销售端复苏斜率放缓。 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 160商品房销售额累计同比 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 商品房销售面积累计同比 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 统计局3月单月销售数据大幅落后30城及百强房企口径。3月统计局销售单月数据与高频数据同比增速差进一步扩大，体现出高能级城市复苏力度显著强于全国平均水平，城市间分化明显；此外的其他影响包括不同口径数据的基数效应差距、基数调整影响、30城中部分城市统计口径为表现显著好于商品房的商品住宅销售面积等；后续全面复苏仍需高能级城市持续改善，向三四线城市传导热度。 图3：统计局商品房、30城高频、百强房企销售面积单月同比 统计局全国商品房销售面积单月同比 中指研究院TOP100房企权益销售面积单月同比 30城商品房成交面积单月同比 44% 32% 11.2% 30% 7.1% 0.11% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所 3月房价同比提升，3月商品房销售价格同比10%，较上月提升6.5pct，环比- 0.2%，较上月下降1.7pct。类似销售价格绝对值走低但同比回升，地产行业由于存在较明显季度效应，4月市场热度有所下行，一定程度也是销售淡季造成，在“买涨不买跌”心理与价格回升的背景下，市场向上的方向仍然确定。 图4：商品房销售价格及同比环比增速 商品房销售价格(元/平方米) 同比 环比 10600 10400 10200 10000 9800 9600 9400 9200 9000 8800 8600 2022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-03 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 融资端开发资金来源同比提升，房地产开发资金来源3月累计同比-9%，较上月提升6.2pct，单月同比增速2.8%，较上月提升17.9pct。从资金来源构成来看，国 内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为6.0%、6.7%、15.6%、13.5%，较上月分别提升21pct、41pct、29pct、25pct。 图5：房地产开发资金来源累计同比（%）图6：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发资金来源单月值（亿）房地产开发资金来源单月同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图7：主要开发资金来源渠道累计同比（%） 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图8：主要开发资金来源渠道单月值同比（%） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 国内贷款累计同比 定金及预收款累计同比 自筹资金累计同比 个人按揭贷款累计同比 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 国内贷款单月同比 定金及预收款单月同比 自筹资金单月同比 个人按揭贷款单月同比 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 竣工面积显著改善，新开工表现持续低迷，3月新开工面积同比增速-29%，施工面积同比增速-34.2%，竣工面积同比增速32%，分别较上月下降19.6pct、29.8pct、提升24pct。保交楼在政策支持以及房企资金优先投入共同驱动下，持续改善且显著好于开工，预计年内仍将好于销售及开工端；新开工同比增速大幅回落，在分化复苏背景下，未来新开工走势有赖于核心城市的市场复苏强度及其土地供应量。 图9：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）图10：新开工、施工、竣工单月值同比（%） 80 房屋施工面积累计同比 房屋新开工面积累计