CHINAPROPERTIES二零二一年年报

2021 目录 公司资料 2 主席报告 3 管理层讨论及分析 4 董事及高级管理层履历 17 企业管治报告 20 董事会报告 34 独立核数师报告 43 综合损益及其他全面收益表 48 综合财务状况表 49 综合权益变动表 51 综合现金流量表 52 综合财务报表附注 54 财务概要 150 主要物业详情 151 ChinaPropertiesGroupLimited 二零二一年年报 公司资料 董事会 执行董事 WangShihChang,George博士（主席） 汪世忠先生（董事总经理）徐礼昌先生 非执行董事 关启昌先生 独立非执行董事WarrenTalbotBeckwith先生陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 委员会 审核委员会 WarrenTalbotBeckwith先生（主席） 陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 薪酬委员会 GarryAlidesWillinge博士（主席）WangShihChang,George博士陆观豪先生 提名委员会 WangShihChang,George博士（主席）WarrenTalbotBeckwith先生 GarryAlidesWillinge博士 （于二零二二年五月二十五日获委任） 授权代表 WangShihChang,George博士汪世忠先生 公司秘书 余玲玲女士 股份代号 1838 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681GrandCayman KY1-1111 CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港中环毕打街20号 会德丰大厦14楼 主要股份过户及登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记处香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行中国农业银行中国工商银行 上海浦东发展银行 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师及注册公众利益实体核数师香港 干诺道中111号永安中心25楼 公司网站 www.cpg-group.com 主席报告 本集团在异常严酷的经营环境中想的不是输了我们会怎样，而是要成为成功者我们应该做什么！ 管理层讨论及分析 业务回顾及展望 集团策略 展望未来，本集团将继续专注于中华人民共和国（“中国”）黄金地段发展大型优质住宅及商业物业发展项目。本集团的整体目标为按照所订计划发掘商机、达致销售额增长及提升收入。 主要物业发展项目如下： •高端大型中产住宅项目 本集团拥有高端住宅及位置优越的项目，以上海及重庆两地日益庞大的中产阶层为目标客户。有关顶级住宅项目设计富丽堂皇，具备特色主题及概念，并连接大型运输系统，交通方便快捷。 •现代化高级主题商店街发展项目 有关现代化建筑项目设计完善，位于中国各大城市黄金零售地段，网罗零售、住宅、娱乐、文化及康乐各个范畴的使用者，地理位置四通八达，为对住宅、投资及商业营运均极具吸引力的热点。 业务环境 内地物业市场概况 二零二一年中国国内生产总值达人民币1,143,670亿元，按年（“按年”）增长8.1%。 根据国家统计局的资料，二零二一年全年中国住宅物业市场稳定增长，住宅物业的投资额按年增长4.4%。二零二一年住宅物业的销量达人民币162,729.9亿元，按年增长5.3%。二零二一年上半年住宅物业市场持续畅旺，惟房地产信贷环境不断收紧及政策法规持续增加，市场于下半年经历深层调整。踏入第四季度后，中央政府释出一系列信号以维持稳定性及改善信贷环境。 随着疫情受到有效控制及政府实施刺激消费措施，中国零售物业市场自二零二一年第四季度以来已呈现复苏迹象。二零二一年零售总额达人民币441,000亿元，按年上升12.5%。尽管部分实体店铺在新冠病毒病爆发期间临时暂停营运，电子商务市场保持强劲增长势头。二零二一年，全国网上零售额达人民币130,884亿元，按年增长14.1%。二零二一年网上商品零售额按年增加12.0%，达人民币108,042亿元。 中国办公室物业市场于二零二一年经历强劲增长。宏观经济迅速复苏，为业务扩充创造利好环境。因此，企业于经济回稳后均逐步释出被压抑的需求。由于需求殷切，市场空置水平已经大幅下跌。多个市场的平均租金跌幅已经收窄，且部分城市已呈现回稳迹象。由互联网科技代表的数字经济企业已经成为带领中国办公室市场趋势的最重要势力。 管理层讨论及分析 上海物业市场概况 二零二一年上海本地生产总值达人民币43,215亿元，按年增长8.1%。 上海住宅物业市场于二零二一年普遍向好，投资额及销量分别按年增长10.5%及3.9%。平均一手成交价按年增长 7.6%至每平方米人民币56,600元。然而，管制房价的政府政策仍然生效。 二零二一年零售额为人民币18,079亿元，按年增长16.5%。零售销售表现稳定，显示零售物业市场发展向好。于二零二一年推出16个新项目，为市场新增供应约1,400,000平方米。空置率按年下跌1.7%至9.1%，而一楼零售单位的平均租金则按年增长1.3%至每平方米人民币26.5元。休闲及娱乐、汽车、体育及户外零售界别占二零二一年的最大新增租赁空间。 根据上海市统计局的资料，二零二一年第三产业占本地生产总值总额约73.3%，达人民币31,676亿元。二零二一年办公室界别的房地产投资额按年增长30.0%，且一个办公室项目于二零二零年第四季度竣工，提供50,000平方米办公室空间。由于外资企业需求于二零二一年不断增加，空置率按年下跌2.5%，且租金亦按季（“按季”）上升1.44%。金融、专业服务及TMT行业均为二零二一年新增租赁交易的主要来源。 重庆物业市场概况 二零二一年重庆本地生产总值达人民币27,894亿元，按年增长8.3%。 重庆政府已实施多项政策规管住宅市场及稳定房价。因此，二零二一年第四季度住宅物业新增供应按季下跌 54.0%。另外，二零二一年第四季度一手房屋成交价下跌1.5%至每平方米人民币14,651元。 二零二一年的整体消费水平表现优于二零二零年，零售额按年增长20.0%。二零二一年推出12个新项目，为市场新增供应约1,060,000平方米。空置率按年微升0.2%至13.5%，而一楼零售单位的平均租金则按年下跌0.1%。大量库存加上新增供应，令市场竞争加剧，故零售市场可能会经历一段调整期。 根据重庆市统计局的资料，二零二一年第三产业按年增长9.0%至人民币14,787亿元，占本地生产总值总额约53.0%。二零二一年第四季度空置率按年下跌0.8%，而平均租金则按季下跌0.3%。二零二一年第二季度，中国当局已引入一系列指引，藉以纾缓接受强制教育的学生功课过多及校外补习的负担，导致在线教育行业的需求急跌。尽管如此，TMT、金融及专业服务界别均仍然为推动办公室需求的关键因素。 管理层讨论及分析 内地物业市场展望 于重申习主席于二零一七年首次提出“住房不炒”的重要性后，中央政府压抑房屋市场投资氛围的决心预计将于二零二二年保持不变。 住宅市场的整体规管预期将维持不变，且预期政府将会继续改善“稳地价、稳房价、稳预期”的长期机制，并实施城市特定政策促进住宅市场良性健康发展。在管制房价的一般要求下，信贷环境将会放宽。同时，预期政府将通过略为增加发展贷款、容许延长债务及改善发债的融资环境，纾缓发展商的财政压力。 二零二二年，预期中国的优质零售物业新增供应将维持强劲。预计新增供应逾12,000,000平方米将进入市场，而各城市的零售市场将会继续扩充。在众多一线城市中，北京及上海的新增供应预期将超过1,000,000平方米。另外，预期重庆、成都、昆明及西安四个华西城市的新增供应将维持高企。核心地区的土地发展有限，带动新兴商业区零售市场发展。未来，库存翻新及新增发展将同步进行。 全国甲级办公室物业需求殷切，已加强了市场参与者信心，并最终收窄甲级办公室市场的租金跌幅。展望将来， TMT及金融界别预期将于二零二二年继续为推动办公室租赁市场的主要因素。 管理层讨论及分析 财务回顾 本集团于年内的权益持有人应占亏损达人民币17,667,000,000元（二零二零年：亏损人民币14,476,000,000元），较二零二零年增加22.0%。每股基本亏损为人民币9.77元（二零二零年：每股亏损人民币8.00元）。 于二零二一年十二月三十一日，总资产由去年的人民币43,390,000,000元减少至人民币19,328,000,000元。资产净值（相当于股东资金）减少至人民币5,123,000,000元（二零二零年：人民币22,790,000,000元）。至于每股价值方面，每股资产净值于报告期末为人民币2.83元，而于二零二零年十二月三十一日为人民币12.60元。此外，人民币兑港元和美元升值约3.1%，导致确认于本财政年度录得的汇兑收益人民币59,000,000元。 本集团录得收入人民币181,000,000元（二零二零年：人民币404,000,000元），较去年减少55.2%，主要原因是物业销售收入减少。 物业销售收入为人民币168,000,000元（二零二零年：人民币392,000,000元），较二零二零年减少57.1%。于二零二一年，本集团出售物业的总建筑楼面面积（“建筑楼面面积”）约为468,000平方呎（二零二零年：约832,000平方呎），较去年减少43.7%。 物业销售的毛利率为24.8%（二零二零年：27.7%），较去年下跌2.9个百分点。 物业租金收入减少26.3%至人民币2,400,000元（二零二零年：人民币3,200,000元）。物业管理收入为人民币 11,000,000元（二零二零年：人民币9,000,000元）。 于年内，本集团自销售上海协和城第一期住宅物业、上海康城停车场、重庆曼哈顿城第一期住宅物业、重庆曼哈顿城第二期住宅物业及重庆曼哈顿城第三期住宅物业分别产生收入人民币19,000,000元、人民币58,000,000元、人民币74,000,000元、人民币8,000,000元及人民币9,000,000元。 合约负债由二零二零年十二月三十一日的人民币382,000,000元减少至二零二一年十二月三十一日的人民币301,000,000元。这主要是由于确认于年内销售上海协和城第一期、重庆曼哈顿城第一期及第三期住宅物业以及上海康城停车场所得收入所致。 其他净收入、收益及亏损为收益人民币300,000元（二零二零年：亏损人民币642,000,000元）。亏损减少主要由于二零二零年出售投资物业及发展中物业的亏损所致。 年内的行政开支为人民币136,000,000元（二零二零年：人民币128,000,000元），增加5.9%，主要是由于法律及专业费用增加所致。 管理层讨论及分析 财务成本主要是利息开支及与其他借贷相关的其他借贷成本以及定息优先票据。概无财务成本（二零二零年：人民币357,000,000元）已于不同项目中资本化，而与租赁负债之利息有关的人民币1,000,000元已于年内于损益扣除 （二零二零年：人民币1,000,000元）。 投资物业公平值的变动为亏损人民币1,182,000,000元（二零二零年：亏损人民币17,066,000,000元）。物业组合截至二零二一年十二月三十一日的重估价值下调，乃因商业物业市场情绪低迷所致。上海投资物业公平值的变动为减少人民币519,000,000元（二零二零年：减少人民币14,579,000,000元），此乃主要由于上海康城之项目所致。重庆投资物业公平值的变动为减少人民币663,000,000元（二零二零年：减少人民币2,487,000,000元），此乃主要由于重庆协和城及重庆