富力地产二零二一年年报
2021 年报 目录 财务摘要5 致股东的信8 业务回顾16 物业一览20 投资者关系26 环境、社会及管治报告27 财务回顾77 企业管治报告书83 董事会报告书90 监事会报告书102 董事、监事及高级管理人员103 独立核数师报告108 综合财务报表113 补充资料224 五年财务概要225 主要物业列表226 公司资料243 股东资料244 关于富力地产 作为中国最大最知名的物业发展商之一，广州富力地产股份有限公司（“富力地产”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）成立于一九九四年，总部位于广州。经过二十余年高速发展，本公司为一家主营房地产开发业务之大型企业，同时在酒店发展、商业运营及设计建造等领域多元化发展。二零二一年本集团总销售额约人民币1,202亿元。截至二零二一年底，本集团拥有土地储备约5,000万平方米，并拥有九十三家由知名酒店管理集团管理的在运营之豪华酒店。同时，运营中的投资性物业总建筑面积约190万平方米。本集团业务已经遍及超过一百四十五个城市和地区。二十多年来，本集团秉承“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”的发展策略，致力成为国际领先的美好生活运营商。 财务摘要 二零二一年 二零二零年 变动百分比 经营业绩（人民币千元） 财务状况（人民币千元） 财务比率 营业额 76,230,335 85,891,778-11% （毛亏）╱毛利 (2,167,205) 20,388,492-111% 本公司所有者应占（亏损）╱盈利 (16,469,189) 9,004,814-283% 每股基本（亏损）╱盈利（人民币元） (4.3890) 2.5313-273% 每股股息（人民币元） 0.10 1.00-90% 现金 21,103,818 39,948,714 -47% 资产总额 398,542,334 442,185,215 -10% 负债总额 315,683,693 350,179,872 -10% 每股净资产（人民币元） 18.7 23.9 -22% 派息率(％) (2.3) 40.6 -106% 权益报酬率(％) (18.7) 10.7 -276% 净负债与总权益比率(％) 130.0 130.20% 广州富力地产股份有限公司二零二一年年报5 致股东的信 8广州富力地产股份有限公司二零二一年年报 致股东的信 回顾过去十二个月，持续的新冠肺炎疫情、宏观经济政策及一众企业出现财政困难，导致陷入财务困境及流动资金大幅减少，为二零二一财政年度带来前所未有的挑战。随着时间的过去，经营状况益见艰巨，动荡的经营环境使管理层难以采纳长远且连贯的策略。二零二零年底，不少私营企业及上市公司出现信贷违约，引发了商业银行、投资者及消费者的担忧及负面情绪，而这在房地产行业产生连锁反应。商业银行加大力度规避风险，并加强对预售资金的监管，以增加流动资金应对可能出现的贷款展期。商业银行在批出新项目贷款及信贷限额时亦更为谨慎，令所提供的贷款减少。从投资者角度来看，彼等过往透过风险投资换取稳定利息收入，现时则因对收回本金存疑而不惜撤资。消费者方面，买方的购房需求仍然强劲，但经济不确定性、就业保障、按揭风险及开发商违约等因素令消费者采取观望态度，影响整体预售水平。所有上述因素影响了本集团及同行于整个二零二一年的整体营商环境。该等影响导致财务业绩恶化及财务管理困难。于二零二一年，本集团的策略是透过寻求其他资金来源迅速应对市况，接受较低的预售盈 利并加速资产出售，而后者在过去十二个月成效明显。寻找其他流动资金渠道的能力对本集团继续减低财务风险、降低债务总额及改善整体财务杠杆至关重要。 主要着力流动资金及降低财务杠杆 随着中央对中国房地产开发商引入三条红线的政策，作为其对地产商的监管借款限额的金融信贷指标，本集团一直以前所未有的速度积极降低其净债务水平，从而大幅降低财务杠杆率。于二零二一年度负债减少与本集团于过往数年的策略一致，即透过降低总债务净额及减少对高成本短期融资的依赖而改善总体财务风险。于二零一九年底，本集团借款总额为人民币1,971亿元，净负债比率为199%。于过去两个财政年度，本集团继续大幅减少借款至于二零二一年十二月三十一日的人民币1,288亿元，减幅达35%。于二零二一年，借款总额下降人民币309亿元，或19%，及净负债比率为130%。借款净额的大幅减少乃本集团持续努力采纳紧缩流动资金管理、减少资本开支及进行资产出售（预期于二零二二年将继续）的结果。 广州富力地产股份有限公司二零二一年年报9 致股东的信 加速资产出售策略 于二零二一年成功执行的一项策略为资产出售。资产出售的规模及速度前所未有，足证管理层根据市况调整策略的决心。尽管不确定能否达成一致的商业协议及完成交易，二零二一年，资产出售为本集团提供了大量流动资金。在不利的市场环境及卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往有利于买方。然而，本集团于二零二一年完成两宗重大交易，交易按市价达成并提供了大量流动资金，显示本集团持有优质资产。 其中一项重大资产出售于十二月发生，本集团出售其于广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始买家黑石集团。由于发生购买交易于十二个月内进行，合并初始购买交易乃按人民币73亿元出售100%资产。该资产位于中国广州市花都区花东镇。项目占地1,470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约889,820平方米，配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。 就资产类型及估值而言，出售物流园的规模是一宗具里程碑意义的交易，显示本集团内部优质投资资产可予变现。在当前市况下成功完成交易证明本集团致力于将非核心资产变现，以增加流动资金。本集团将继续探索可于未来十二个月出售的其他非核心资产，以获取最大价值。 主要股东的财务支持及承担 由于可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少，本集团因此寻求其他资金来源。尽管资产出售是二零二一年最主要的资金来源，但本集团主要股东作出了明确承诺，透过额外注资偿还到期债务及提供营运资金来支持本集团。于九月二十日，本集团公布其将收到主要股东李思廉博士及张力先生（各为本集团执行董事及主要股东）合共约80亿港元的无息财务支持。虽然过去主要股东亦有向本集团提供财务支持，但在本集团缺乏财务流动资金以及企业违约及经营条件恶化的背景下，该财务支持的规模及时机更显重要，如无该等股东支持，本集团将无法满足其于二零二一年的大量流动资金需求。 10广州富力地产股份有限公司二零二一年年报 致股东的信 审慎管理经营流动资金及保守的购地策略以抵销预售欠佳的影响 与近年情况相似，二零二一年资本开支随着可获得的流动资金及市况稳步下降。任何可获得的流动资金已直接用于项目完工、交付的施工资本开支及增加可售资源以产生未来经营现金流。于二零二一年，新增土地资本开支总额仅为人民币30亿元，较二零二零年减少80%。尽管新增土地的资本开支有所减少，本集团仍有大量可供开发土地储备总可售面积共4,997万平方米，足以应付未来数年所需。预计本集团所持有的丰富土地储备资源于未来数年可产生人民币7,131亿元的可销售资源。 二零二一年业务摘要 由于不利的经营环境，本集团于二零二一年录得较低水平的财务业绩，主要由于房地产行业各环节的市场气氛及经营情况均急剧下行。由于产生流动资金是首要任务，虽然市况欠佳，本集团不得不牺牲利润，专注于销 售需求仍然强劲的物业。于二零二一年，合约销售总额为人民币1,202亿元，销售总建筑面积941万平方米。总营业额跌至人民币762亿元，包括按平均售价每平方米人民币8,300元入账建筑面积831万平方米。由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，以及由于较高的营运开支，本集团年内录得净亏损。尽管二零二一年业绩并未反映正常经营趋势，但在房地产业继续经受不断变化的政策及持续的疫情造成的动荡经营状况下，本集团继续致力于在短期内维持流动资金而非着眼于盈利能力，以努力维持稳健的财务状况。 于二零二一年，市况恶化的另一个后果是资产估值出现减值调整，原因为按当前市价将物业变现的能力存在不确定性。这一调整反映在本集团拥有的存货及金融资产中，本集团一次性撇减资产价值约人民币150亿元，故影响了盈利。随着行业状况开始回稳并逐渐恢复正常，我们预期于二零二二年资产价值不会如过去十二个月般进一步恶化。此外，因售价随着市况复苏，本集团将能够产生收益以抵销存货估值撇减。 广州富力地产股份有限公司二零二一年年报11 致股东的信 二零二二年前景 继续应对经营不确定性 尽管政策制定者重申彼等的目标是维持一个稳定及健康的房地产行业，但第一季度的预售并未出现明显复苏。中国中央政府对房地产行业释放了略微不同基调，更强调稳定，概括而言包括房住不炒、企业有序解决债务问题、维持有序的银行体系及社会责任，该等政策过往曾是中国房地产业的支持与依靠。尽管政策再次强调稳定，但预计短期内经营环境仍然困难，行业作出相应调整以及应对财务突变仍需时间。然而，随着预售状况稳步回升及财务管理有序回稳，我们预计二零二二年下半年将更为积极，房地产行业仍将是中国增长战略的关键组成部分。 为克服经营状况中的潜在波动，本集团将专注于物业预售，作为产生流动资金的主要动力，从而维持稳定的经营现金流。二零二二年，本集团有超过二百个预售项目，预期带来人民币2,200亿元的可售资源。凭藉充足的可供开发土地储备，本集团将于未来数年继续补充可售资源，以维持稳健增长。 继续进行出售非核心资产策略 尽管二零二一年市况困难，本集团成功完成数宗具有里程碑意义的交易，令市场相信本集团会在最需要时出售非核心资产，以支持流动资金实时需要。本集团仍保留大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，透过战略性出售可获得大量资金以供调动，从而减少负债及支持本集团可持续物业发展。于二零二二年，本集团亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于二零二二年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。 12广州富力地产股份有限公司二零二一年年报 致股东的信 致谢 过去数年，我们面对着疫情带来的前所未有的时代，减少出行及缺乏面对面交流和直接对话造成了预计不到的障碍。就中国房地产行业而言，我们和同行被迫迅速适应数十年来一直依赖的市场及融资状况的突变。面临行业及外部因素的挑战，我们的管理层及员工长期承受压力，需要无止境地专注于整体目标，同时关顾短期责任，就此，本人谨对员工及管理层致以最衷心的感谢。 各位股东及投资者，阁下的耐心让管理层执行策略并作出决定，以实现共同目标，本人谨此表示感谢。这是一个困难的二零二一年，但我们仍保持乐观及致力于克服挑战并回归稳定。 李思廉张力 董事长联席董事长兼行政总裁 广州富力地产股份有限公司二零二一年年报13 业务回顾 协议销售 二零二一年，本集团总协议销售约人民币1,202亿元，销售面积约9,414,600平方米，平均售价约每平方米人民币12,800元。协议销售来自一百九十八个项目，分布在国内二十七个省份（含直辖市、自治区）以及海外的四个国家，共一百一十二个城市。就省份及地区而言，广东、山西、海南、浙江、陕西、天津、江苏、北京、重庆及山东为协议销售额最高的十大省份及地区，合计贡献协议销售约人民币850.7亿元，占本集团总协议销售约71%。就城市而言，一线及二线城市贡献67%，三线及以下城市贡献31%，海外贡献2%。就业态而言，总协议销售的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 二零二一年本集团总协议销售按地理区域分布，详列如下： 区域地区总值约数（人民币百万元） 较二零二零年增╱减 (%) 已售出总可售面积约数（千平方米） 较二零二零年增╱减(%) 华北地区天津市6,839.7 18% 580.7 17% 北京市6,403.1 -14%
