CHINAPROPERTIES二零二一年中期报告

2021 目录 公司资料2 管理层讨论及分析3 上市规则要求披露的其他资料14 简明综合损益及其他全面收益表18 简明综合财务状况表19 简明综合权益变动表20 简明综合现金流量表21 简明综合财务报表附注22 ChinaPropertiesGroupLimited 二零二一年中期报告 公司资料 董事会 执行董事 WangShihChang,George博士（主席） 汪世忠先生（董事总经理）徐礼昌先生 非执行董事 关启昌先生 独立非执行董事WarrenTalbotBeckwith先生陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 委员会 审核委员会 WarrenTalbotBeckwith先生（主席） 陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 薪酬委员会 GarryAlidesWillinge博士（主席）WangShihChang,George博士陆观豪先生 提名委员会 WangShihChang,George博士（主席）WarrenTalbotBeckwith先生 GarryAlidesWillinge博士 （于二零二二年五月二十五日获委任） 授权代表 WangShihChang,George博士汪世忠先生 公司秘书 余玲玲女士 股份代号 1838 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681GrandCayman KY1-1111 CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港中环毕打街20号 会德丰大厦14楼 主要股份过户及登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记处香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国农业银行中国工商银行 上海浦东发展银行 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港 干诺道中111号永安中心25楼 公司网站 www.cpg-group.com 业务回顾及展望 集团策略 展望未来，本集团将继续专注于中华人民共和国（“中国”）黄金地段发展大型优质住宅及商业物业发展项目。本集团的整体目标为按照所订计划发掘商机、达致销售额增长及提升收入。 主要物业发展项目如下： •高端大型中产住宅项目 本集团拥有高端住宅及位置优越的项目，以上海及重庆两地日益庞大的中产阶层为目标客户。有关顶级住宅项目设计富丽堂皇，具备特色主题及概念，并连接大型运输系统，交通方便快捷。 •现代化高级主题商店街发展项目 有关现代化建筑项目设计完善，位于中国各大城市黄金零售地段，网罗零售、住宅、娱乐、文化及康乐各个范畴的使用者，地理位置四通八达，为对住宅、投资及商业营运均极具吸引力的热点。 营商环境 内地物业市场概况 二零二一年上半年中国国内生产总值按年（“按年”）增长12.7%。 根据国家统计局的资料，二零二一年上半年整段期间中国住宅物业市场稳定增长，住宅物业的投资额按年增长17.0%。尽管全国住宅市场继续收紧房地产按揭限制，房屋买家对住宅市场仍保持热情。二零二一年首六个月住宅物业的销量按年增长29.4%。 中国零售物业市场迅速复苏。二零二一年上半年零售总额按年上升23.0%至人民币211,904亿元。继二零二一年第一季度交投淡静后，二零二一年第二季度在主要一二线城市新增供应近2,500,000,000,000平方米。 随着国家经济复苏，一线城市的租赁需求亦有所增加。金融开放不仅推动金融改革，亦有效对冲疫情对中国经济的负面影响，成为经济复苏的重要战略政策。多个城市因应当地情况推出优惠政策，鼓励外商投资。 上海物业市场概况 随着疫情相对受控，上海经济一直稳步复苏。截至二零二一年上半年，上海本地生产总值达人民币20,102亿元，按年增长12.7%。 上海住宅物业市场于二零二一年上半年受到严格监管，一手商品住宅物业销量按年下降21.7%。然而，受新冠病毒病爆发及市场环境收紧所影响，投资活动开始回升。 二零二一年第二季度推出3个新零售项目，为市场新增供应约232,296平方米。二零二一年第二季度零售租金按年微跌0.2%，空置率按年下跌1.3%。咖啡及茶店为二零二一年上半年推动零售租赁需求的主要因素。 根据上海市统计局的资料，二零二一年上半年第三产业占本地生产总值总额约75.0%，达人民币15,080亿元。强劲的租赁需求导致空置率按年下降2.1%。信息科技、新媒体及电子商务为新增租赁交易的主要来源。 重庆物业市场概况 二零二一年上半年重庆本地生产总值达人民币12,903亿元，按年增长12.8%。 一手商品房的销量按季（“按季”）增长12.9%，而平均成交价则按季下跌0.6%至每平方米人民币13,528元。此外，重庆市政府已实施政策，使市场降温及稳定房价。 重庆核心商业区的品牌重塑吸引了年轻一代。二零二一年上半年的整体消费水平按年增长29.9%。空置率为 13.6%，按季微升0.1%。一楼零售单位的平均租金按季增长0.2%。 根据重庆市统计局的资料，第三产业按年增长12.9%。随着经济开始复苏，二零二一年第二季度于市场推出两幢新写字楼。供应增加可能导致办公室空置率按季上升0.6%。信息科技、金融及房地产行业为推动办公室需求的关键因素。 内地物业市场展望 于重申习主席于二零一七年首次提出“住房不炒”的重要性后，中央政府压抑房屋市场投资氛围的决心预计将于二零二二年保持不变。 住宅市场的整体规管预期将维持不变，且预期政府将会继续改善“稳地价、稳房价、稳预期”的长期机制，并实施城市特定政策促进住宅市场良性健康发展。在管制房价的一般要求下，信贷环境将会放宽。同时，预期政府将通过略为增加发展贷款、容许延长债务及改善发债的融资环境，纾缓发展商的财政压力。 二零二二年，预期中国的优质零售物业新增供应将维持强劲。预计新增供应逾12,000,000平方米将进入市场，而各城市的零售市场将会继续扩充。在众多一线城市中，北京及上海的新增供应预期将超过1,000,000平方米。另外，预期重庆、成都、昆明及西安四个华西城市的新增供应将维持高企。核心地区的土地发展有限，带动新兴商业区零售市场发展。未来，库存翻新及新增发展将同步进行。 全国甲级办公室物业需求殷切，已加强了市场参与者信心，并最终收窄甲级办公室市场的租金跌幅。展望将来， TMT及金融界别预期将于二零二二年继续为推动办公室租赁市场的主要因素。 财务回顾 截至二零二一年六月三十日止六个月，本公司拥有人应占本集团亏损约达人民币2,136,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月拥有人应占亏损：人民币1,513,000,000元），亏损较二零二零年同期增加41.2%。每股基本亏损为人民币1.18元（截至二零二零年六月三十日止六个月每股亏损：人民币0.84元）。 于二零二一年六月三十日，总资产由二零二零年十二月三十一日的人民币43,390,000,000元减少至人民币41,317,000,000元。资产净值（相当于股东资金）减少至人民币20,655,000,000元（二零二零年十二月三十一日：人民币22,790,000,000元）。至于每股价值方面，每股资产净值于报告期末为人民币11.42元，而于二零二零年十二月三十一日为人民币12.60元。 本集团录得收入人民币119,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币101,000,000元），较上年同期增加19%，主要原因是物业销售收入增加。 物业销售收入为人民币113,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币95,000,000元），较上年同期增加19%。截至二零二一年六月三十日止六个月，本集团出售物业的总建筑楼面面积约为277,000平方呎，上年同期为165,788平方呎。 物业销售的毛利率为28.9%（截至二零二零年六月三十日止六个月：28.6%），维持与上个回顾期类近的水平。 物业租金收入为人民币1,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币1,100,000元）。物业管理收入为人民币5,100,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币4,500,000元）。 于回顾期内，本集团自销售上海协和城住宅物业、上海康城停车场、重庆曼哈顿城第一期住宅物业、重庆曼哈顿城第二期住宅物业以及重庆曼哈顿城第三期住宅物业分别产生收入人民币19,000,000元、人民币31,000,000元、人民币51,000,000元、人民币5,000,000元及人民币7,000,000元。 合约负债由二零二零年十二月三十一日的人民币382,000,000元减少至二零二一年六月三十日的人民币303,000,000元。这主要是由于确认于回顾期内销售上海协和城第一期、重庆曼哈顿城第一期及第三期住宅物业以及上海康城停车场所得收入所致。 其他净收入、收益及亏损为收益人民币100,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：亏损人民币300,100,000元）。本集团将净亏损转拨至净收益的主要原因是于上个回顾期内出售投资物业及发展中物业的亏损人民币301,000,000元。 截至二零二一年六月三十日止六个月期间的行政开支为人民币85,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币40,000,000元），增幅为113.0%，主要是由于法律及专业费用增加所致。 财务成本主要是与其他借贷相关的利息开支及其他借贷成本以及可换股票据及定息优先票据的实际利息。概无财务成本（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币377,000,000元）已于不同项目中资本化，而财务成本人民币381,100,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币400,000元）已于回顾期内于损益扣除。 投资物业公平值的变动为亏损人民币1,987,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：亏损人民币1,124,000,000元）。物业组合截至二零二一年六月三十日的重估价值下调，乃因二零二一年上半年新冠病毒病疫情期间商业物业市场情绪低迷及中国内地经济增长放缓所致。上海投资物业公平值的变动为减少人民币1,710,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：减少人民币705,000,000元），此乃主要由于上海协和城项目估值下降所致。重庆投资物业公平值的变动为减少人民币277,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：减少人民币418,000,000元），此乃主要由于重庆曼哈顿城及重庆国际商业中心项目的估值减少所致。 所得税抵免为人民币494,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：所得税抵免人民币385,000,000元），增幅为28.3%。所得税抵免增加乃由于就上年同期而言，回顾期内投资物业公平值亏损导致产生递延税项抵免。 流动资金及财务资源 本集团以中短期为基础监控流动资金需求，并在适当时为本集团借贷安排再融资。期内，本集团筹集外部借贷净额合共约人民币63,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：筹集外部借贷净额合共约人民币5,000,000元）。另外，本集团期内亦从一名股东收取垫款人民币38,000,000元（截至二零二零年六月三十日止六个月：从一名股东收取垫款人民币210,000,000元）。 于报告期末，本集团的优先票据、其他借贷及应付一名股东款项分别为人民币1,508,000,000元（二零二零年十二月三十一日：人民币1,518,000,000元）、人民币6,134,000,000元（二零二零年十二月三十一日：人民币5,843,000,000元）及人民币4,187,000,000元（二零二零年十二月三十一