CHINAPROPERTIES二零二零年年报

2020 目录 公司资料 2 主席报告 3 管理层讨论及分析 4 董事及高级管理层履历 17 企业管治报告 20 环境、社会及管治报告 34 董事会报告 55 独立核数师报告 65 综合损益及其他全面收益表 70 综合财务状况表 71 综合权益变动表 73 综合现金流量表 74 综合财务报表附注 76 财务概要 172 主要物业详情 173 ChinaPropertiesGroupLimited 二零二零年年报 公司资料 董事会 执行董事 WangShihChang,George博士（主席） 汪世忠先生（董事总经理）徐礼昌先生 非执行董事 关启昌先生 独立非执行董事WarrenTalbotBeckwith先生陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 委员会 审核委员会 WarrenTalbotBeckwith先生（主席） 陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 薪酬委员会 GarryAlidesWillinge博士（主席）WangShihChang,George博士陆观豪先生 提名委员会 WangShihChang,George博士（主席）WarrenTalbotBeckwith先生 GarryAlidesWillinge博士 （于二零二二年五月二十五日获委任） 授权代表 WangShihChang,George博士汪世忠先生 公司秘书 余玲玲女士 股份代号 1838 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681GrandCayman KY1-1111 CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港中环毕打街20号 会德丰大厦14楼 主要股份过户及登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记处香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行中国农业银行中国工商银行 上海浦东发展银行 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师及注册公众利益实体核数师香港 干诺道中111号永安中心25楼 公司网站 www.cpg-group.com 主席报告 本集团所能做的，就是带上钢铁般的决心、意志，走向纷至沓来的各种挑战和打击，而且要情绪高昂并乐在其中。 业务回顾及展望 集团策略 展望未来，本集团将继续专注于中华人民共和国（“中国”）黄金地段发展大型优质住宅及商业物业发展项目。本集团的整体目标为按照所订计划发掘商机、达致销售额增长及提升收入。 主要物业发展项目如下： •高端大型中产住宅项目 本集团拥有高端住宅及位置优越的项目，以上海及重庆两地日益庞大的中产阶层为目标客户。有关顶级住宅项目设计富丽堂皇，具备特色主题及概念，并连接大型运输系统，交通方便快捷。 •现代化高级主题商店街发展项目 有关现代化建筑项目设计完善，位于中国各大城市黄金零售地段，网罗零售、住宅、娱乐、文化及康乐各个范畴的使用者，地理位置四通八达，为对住宅、投资及商业营运均极具吸引力的热点。 业务环境 内地物业市场概况 二零二零年中国国内生产总值达人民币1,015,986亿元，按年（“按年”）增长2.3%。 根据国家统计局的资料，二零二零年全年中国住宅物业市场稳定增长，住宅物业的投资额按年增长7.6%。诚如市场指标下跌所反映，二零二零年初全国住宅市场受到疫情的负面影响，尽管如此，二零二零年上半年各城市推出政策支持房地产市场，使市场回暖。于二零二零年下半年，各城市的房价和地价均迅速上涨。因此，中央政府强调“房住不炒”的原则。二零二零年首十一个月住宅物业的销量按年增长1.9%。 中国零售物业市场亦受到疫情的负面影响。二零二零年零售总额录得–12.5%按年增长，即下跌至人民币392,000亿元。实体店铺在新冠病毒病爆发期间临时关闭，购物趋势由实体店铺转向网上店铺；电子商务市场展现强劲增长势头。二零二零年，全国网上零售额达人民币98,000亿元，按年增长14.8%。第四季度餐饮及零售界别消费呈现复苏迹象。 二零二零年新冠病毒病疫情令几乎所有经济活动暂停，随着企业开始撤回租约，全国写字楼市场面对挑战。二零二零年第四季度经济增长反弹，对主要写字楼的需求导致中国办公室市场复苏。金融、TMT及网上教育界别乃带领中国办公室市场趋势的领头行业。 上海物业市场概况 二零二零年上海本地生产总值达人民币38,701亿元，按年增长1.7%。 上海住宅物业市场于二零二零年普遍向好，投资额及销量分别按年增长4.3%及48.8%。二零二零年第四季度平均一手成交价按年增长2.8%至每平方米人民币52,573元。然而，管制房价的政府政策仍然生效。 二零二零年零售额为人民币13,980亿元，疫情下按年微增0.5%。由于新冠病毒病疫情导致实体店铺访客减少而网上购物增加，上海的网上商业市场迅速增长，按年增长10.2%。二零二零年仅推出1个新项目，为零售市场新增供应约58,000平方米。空置率按年下跌1.3%至10.2%，且一楼零售单位平均租金按年下跌2.0%至每平方米人民币26.3元。面对新冠病毒病疫情带来的挑战，部分商场重新审视其业务策略，并举办互动展览等不同的全新潮流活动，藉以吸引顾客。 根据上海市统计局的资料，二零二零年第三产业占本地生产总值总额约73.1%，达人民币38,700亿元。二零二零年办公室界别的房地产投资额按年增长20.8%，且三个办公室项目于二零二零年第四季度竣工，新增约474,400平方米的办公室空间。空置率按年下跌0.6%，且租金按年下跌0.8%。科技、金融及医疗保健行业均为二零二零年新增租赁交易的主要来源。 重庆物业市场概况 二零二零年重庆本地生产总值达人民币25,002亿元，按年增长3.9%。 受疫情影响，第一季度住宅单位供应基本暂停，市场交易因而受限。然而，物业市场于第二季度迅速复苏，五月及六月的供应及销售出现轻微高峰，并收窄与去年的差距。此外，二零二零年第四季度一手房屋成交价微升至每平方米人民币13,300元。 二零二零年的整体消费水平按年微升1.3%。二零二零年第四季度推出4个新项目，为市场新增供应约431,000平方米。受疫情影响，空置率按季（“按季”）微升0.6%至15.2%，而一楼零售单位的平均租金则录得每平方米人民币177.3元。尽管整体租赁需求减弱，惟高端品牌继续有意进军重庆零售市场或扩大其于该市场的品牌影响力；举例而言，Burberry开始在重庆开设店铺，而ToryBurch则开始在重庆开设第二间店铺。 根据重庆市统计局的资料，二零二零年第三产业按年增长2.0%，占本地生产总值总额约52.8%。由于经济在政府的疫情控制措施下开始复苏，办公室空置率按年下跌3.6%，而平均租金则维持在二零一九年第四季度的水平。作为国家级战略的成渝经济圈将增强重庆的租赁需求。信息科技、网上教育服务及金融界别均仍然为推动办公室需求的关键因素。 内地物业市场展望 于重申习主席于二零一七年首次提出“住房不炒”的重要性后，中央政府压抑房屋市场投资氛围的决心预计将于二零二二年保持不变。 住宅市场的整体规管预期将维持不变，且预期政府将会继续改善“稳地价、稳房价、稳预期”的长期机制，并实施城市特定政策促进住宅市场良性健康发展。在管制房价的一般要求下，信贷环境将会放宽。同时，预期政府将通过略为增加发展贷款、容许延长债务及改善发债的融资环境，纾缓发展商的财政压力。 二零二二年，预期中国的优质零售物业新增供应将维持强劲。预计新增供应逾12,000,000平方米将进入市场，而各城市的零售市场将会继续扩充。在众多一线城市中，北京及上海的新增供应预期将超过1,000,000平方米。另外，预期重庆、成都、昆明及西安四个华西城市的新增供应将维持高企。核心地区的土地发展有限，带动新兴商业区零售市场发展。未来，库存翻新及新增发展将同步进行。 全国甲级办公室物业需求殷切，已加强了市场参与者信心，并最终收窄甲级办公室市场的租金跌幅。展望将来， TMT及金融界别预期将于二零二二年继续为推动办公室租赁市场的主要因素。 财务回顾 本集团于年内的权益持有人应占亏损达人民币14,476,000,000元（二零一九年：亏损人民币283,000,000元），较二零一九年增加5,015.6%。每股基本亏损为人民币8.00元（二零一九年：每股亏损人民币0.16元）。 于二零二零年十二月三十一日，总资产由去年的人民币61,605,000,000元减少至人民币43,390,000,000元。资产净值（相当于股东资金）减少至人民币22,790,000,000元（二零一九年：人民币37,267,000,000元）。至于每股价值方面，每股资产净值于报告期末为人民币12.60元，而于二零一九年十二月三十一日为人民币20.6元。此外，人民币兑港元和美元升值约6.4%，导致确认于本财政年度录得的汇兑收益人民币117,000,000元。 本集团录得收入人民币404,000,000元（二零一九年：人民币589,000,000元），较去年减少31.4%，主要原因是物业销售收入减少。 物业销售收入为人民币392,000,000元（二零一九年：人民币577,000,000元），较二零一九年减少32.0%。于二零二零年，本集团出售物业的总建筑楼面面积（“建筑楼面面积”）约为832,000平方呎（二零一九年：850,000平方呎），较去年减少2.1%。 待售发展中物业及持作出售物业的减值拨备人民币422,000,000元（二零一九年：零）已计入销售成本，导致年内产生毛损人民币314,000,000元。 物业销售的毛利率为27.7%（二零一九年：37.5%），较去年减少9.8个百分点。 物业租金收入减少23.0%至人民币3,200,000元（二零一九年：人民币4,200,000元）。物业管理收入为人民币9,000,000元（二零一九年：人民币8,000,000元）。 于年内，本集团自销售上海协和城第一期住宅物业、上海康城停车场、重庆曼哈顿城第一期住宅物业、重庆曼哈顿城第二期住宅物业及重庆曼哈顿城第三期住宅物业分别产生收入人民币65,000,000元、人民币53,000,000元、人民币183,000,000元、人民币7,000,000元及人民币84,000,000元。 合约负债由二零一九年十二月三十一日的人民币725,000,000元减少至二零二零年十二月三十一日的人民币382,000,000元。这主要是由于确认于年内销售上海协和城第一期、重庆曼哈顿城第一期、第二期及第三期住宅物业所得收入所致。 其他净收入、收益及亏损为亏损人民币642,000,000元（二零一九年：亏损人民币25,000,000元）。亏损增加主要由于出售投资物业及待售发展中物业所得亏损人民币643,000,000元。 于年内，销售开支为人民币3,000,000元（二零一九年：人民币9,000,000元），减少64.2%。销售开支减少大致与本集团收入减少一致。 年内的行政开支为人民币128,000,000元（二零一九年：人民币109,000,000元），增加17.2%，主要是由于年内法律及专业费用及罚款与补偿以及其他税项及相关开支增加所致。 财务成本主要是利息开支及与其他借贷相关的其他借贷成本以及定息优先票据的实际利息。由于财务成本约人民币357,000,000元（二零一九年：人民币762,000,000元）已于不同项目中资本化，与租赁负债之利息有关的财务成本人民币1,000,000元已于年内于损益扣除（二零一九年：人民币1,000,000元）。 投资物业公平值的变动为亏损人民币17,066,000,000元（二零一九年：收益人民币2