中国房地产业：重大政策支持可能暂时减弱

2022年10月24日 招商银行国际全球市场|股票研究|行业动态 中国房地产行业 目前主要的政策支持可能沉默 NBS今天公布了9月份的在线房地产数据，销售和完工情况有所改善，但房地产投资和新的开始 恶化。展望今年剩余时间，我们预计关键驱动因素（销售，政策，融资）不会出现重大行业好转1)短期销售可能依然疲弱。10月30个主要城市的MTD销售额同比下降23%，而8月/9月为-19/-14%。此外，我们的领先指标GAIN预测10月/11月的销售情绪仍然低迷。2）929/930政策支持部分被大流行中断所抵消.我们还预计，新领导层可能需要一些时间来研究住房问题，因此不太可能在短期内推出重大支持。3）离岸债务偿还高峰将在1月份到来，POE面临压力（图6 ）。因此，我们建议暂时保持谨慎，等待更好的切入点。对冲基金可以进行配对交易（根据图5 ，多头第一象限和对冲第三象限）或玩完成与新起点的差异 2022年9月国家统计局属性数据 -9月份房地产投资同比下降12%（8月份同比下降14%），基数较低。这拖累了9M22REI同比跌至8%，创历史低点。从市场角度来看，REI疲软是可以预料的，部分原因是9月份主要100个城市和新开工地的土地销售同比下滑27%/44%。由于REI和新起点的房地产销售滞后，即使销售稳定下来，我们预计也不会迅速复苏。 -2022年9月房地产销售量和价值同比收窄至-16%/-14%（2022年8月同比下降23%/-20%），9月黄金时段销售额同比增长39%/34%。这也符合主要开发商9月销售额同比 -14%的趋势。展望10月和11月，我们的领先指标预测趋势减弱，部分原因是大流行中断和政策支持不足（仅为2015年强度的60%）。这表明更多的民营企业面临压力，而国有企业在可售资源方面通常更好。 -完成是良好的形状。9月完成的总景值同比下降6%，而8月份为-3%，与6月/7月相比 ，收窄趋势为-41/-36%。我们认为这主要是由于“确保完成”基金的帮助。根据我们的渠道检查，总规模为1400亿元人民币的“住房竣工”基金已经分配给了所需的项目。我们估计这将使>100万套公寓受益，这将转化为1亿平方米的潜在完工面积或2021年完工量的13%。第二轮600亿元人民币基金也将在不久的将来分发。因此，我们预计住房竣工率将在年底前回升。 -已竣工但未售出的库存略有下降：2022年9月整体未售出住宅库存为2.59亿平方米（环比下降1%）。这主要是因为售出的GFA继续大于新的开始。 请阅读分析师认证和最后的重要披露页面 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业Jeffrey曾庆红 (852)39163727 苗族张 (852)37618910 1 更多的来自彭博社的报道:RESPCMBR<>或 图1：9M22中国家房地产数据的快速视图 资料来源:国家统计局,CMBIGM 图2：领先指标GAIN表明10月/11月的销售复苏仍然不景气 来源:公司CRICCMBIGM 图3：10月30个主要城市的MTD销量同比下降23% 来源:风,CMBIGM 图4：完成与新起点的差异进一步扩大 来源:风,CMBIGM 图5：第一象限的股票表现优异，出售和土地收购表现优异 来源:风,CMBIGM 图6:1q23处另一个美元债务支付高峰 来源:风,CMBIGM 信息披露和免责声明 分析师认证 对本研究报告全部或部分内容负主要责任的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点均准确反映了他或她对标的证券或发行人的 个人观点;（2）他或她的报酬的任何部分过去，现在或将来都与该分析师在本报告中表达的具体观点直接或间接相关。 此外，该分析师确认该分析师或其联营公司（根据香港证券及期货事务监察委员会发出的操守准则所界定）（1）均未于本报告刊发日期前30个历日内买卖或买卖本研究报告所涵盖的股票;（2）将在本报告发布之日起3个工作日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票;（3）担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级职员;（4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。 招商局国际投资有限公司或其联属公司于过去12个月内与本报告所述发行人有投资银行业务关系 CMBIGM评级 买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 持有：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 出售：未来12个月潜在跌幅超过10%的股票 不额定:股票不是由CMBIGM评级 跑赢大盘：预计未来12个月行业将跑赢相关大盘基准“与大盘持平”上调至“强于大盘：预计未来12个月行业表现将与相关的广泛市场基准保持一致表现不佳：预计未来12个月行业将表现低于相关的大盘基准 招商银行国际全球市场有限 地址:香港花园道3号冠军大厦45楼电话：（852）39000888传真：（852）39000800 招银国际证券有限公司（「招商国际证券」）是招商国际金融有限公司（招商银行的全资附属公司）的全资附属公司 重要的信息披露 任何证券交易都存在风险。本报告所载资料未必适合所有投资者之用。招商局国际有限公司不提供量身定制的投资建议。本报告的编制不考虑个别投资目标、财务状况或特殊要求。过往表现并不预 示未来表现，实际事件可能与报告所载情况有重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，并不能保证，并可能因其依赖相关资产的表现或其他可变市场因素而波动。招商局国际建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息由CMBIGM编制，仅用于向CMBIGM的客户或其关联公司提供通知。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易的要约或招揽。招商局及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对因依赖本报告所含信息而产生的任何直接或间接的损失、损害或费用承担责任。任何使用本报告所含信息的人完全由他们自己承担风险。 本报告所载的资料和内容基于对据信是可公开获得和可靠的资料的分析和解释。CMBIGM尽其所能确保（但不保证）其准确性，完整性，及时性或正确性。招商局BIGM在“按原样”的基础上提供信息 ，建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布其他出版物，其信息和/或结论与本报告不同。这些出版物反映了编译时的不同假设，观点和分析方法。招商局BIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或持有专有头寸。 CMBIGM可能不时为自己和/或代表其客户持有头寸，做市场或担任委托人或从事本报告所述公司的证券交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，接收者应意识到，CMBIGM可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，CMBIGM将不对此承担任何责任。本报告仅供预期接收者使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的全部或部分复制，转载，出售，再分发或出版本出版物。 有关推荐证券的其他信息可根据要求提供。 对于英国的本文档的收件人 本报告仅提供给（I）属于《2000年金融服务和市场法》（金融促进）2005年法令（经不时修订）（“该命令”）第19（5）条范围内的人员（I）或（II）属于该命令第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等”）范围内的人员，未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人。 对于美国境内的本文档的收件人 招商局国际不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告准备和研究分析师独立性的规定的约束。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或有资格成为研究分析师。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告旨在在美国仅分发给“主要美国机构投资者”，如美国《1934年证券交易法》第15a-6条所定义，经修订，不得提供给美国任何其他人。每个主要的美国机构投资者在接受本协议后收到本报告的副本，即表示并同意其不得将本报告分发或提供给任何其他人。任何希望根据本报告提供的信息进行任何买卖证券交易的美国接收者，只能通过美国注册的经纪自营商进行交易。 在新加坡接受这个文档 本报告由招商局（新加坡）私人在新加坡分发。Limited（CMBISG）（公司注册号201731928D），新加坡《财务顾问法》（第110章）中定义的豁免财务顾问，受新加坡金融管理局监管。招商局国际集团可根据《财务顾问条例》第32C条的安排，分发其各自的外国实体、附属公司或其他外国研究机构编制的报告。如果报告在新加坡分发给非新加坡《证券及期货法》（第289章）所定义的合格投资者、专家投资者或机构投资者，招商银行证券仅在法律要求的范围内对报告内容向该等人士承担法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400联系CMBISG，了解由报告引起或与之相关的事项。 请阅读分析师认证和最后的重要披露页面5