中国房地产业：新的城市化和户籍政策可能加剧住房供过于求

亚洲日报中国房地产业维持市场权重新的城市化和户籍政策可能加剧住房供过于求杜金松/研究分析师/ 852 2101 6589 / jinsong.du@credit-suisse.com谭凯文（CFA）/研究分析师/ 852 2101 6582 / kelvin.tam@credit-suisse.com●那些预期新的户籍改革将促进小城市住房销售的人可能会因国务院2月6日星期六关于城市化政策的公告而失望。●国务院表示，除了16个特大城市和特大城市以外，没有任何城市可以要求购房作为申请户口的先决条件。此外，它强调建议的住房补贴也应提供给租房者，以前许多人认为计划的补贴仅适用于购房者。●我们最近进行的渠道检查和实地考察还显示，对小城市即将出台刺激措施的预期主要是对新项目的销售有所帮助，这意味着该地区的住房库存可能在近期至中期增加而不是减少。●因此，我们继续不同意这种共识观点，即人们认为第1级和较大的2级城市的当前住房市场实力将扩散到2级和3级城市。我们认为，股票之间的绩效差距应继续扩大。评估指标价钱市盈率（x）公司股票代号评分本地目标年ŤT + 1 T + 2市净率（x）T + 1万科（H）绿城2202.HK3900.HKØØ17.7224.406.009.2012/1412/148.57.33.93.61.60.4注意：O =优于大市，N =中性，U =落后大市资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算国务院的《新城市化》政策强调出租房屋胜于购房根据历史证据，许多人预计1级和2级以上城市的当前住房市场实力将在2016年扩展到2级和3级城市，因此，预计今年的住房销售将继续强劲增长。相反，正如我们先前的报告中所讨论的那样，我们一直预计2016年同比将略有下降。那些持看涨观点的人士也一直在指出，中央政府计划加快小城市的户籍改革，并提议为农民工提供住房补贴，以此作为促进该地区住房销售增长的催化剂。他们一直期望这些即将出台的政策着眼于鼓励农民工在小城市购买住房。但是，国务院在2月6日星期六发布的新城市化政策声明中强调出租房屋要比购房更重要：(1)国务院表示，除了16个特大城市和特大城市以外，没有任何城市可以要求购房作为申请户口的先决条件。(2)此外，它强调了拟议的住房补贴也应提供给租房者。此前，共识是计划的补贴仅针对购房者。我们的渠道检查和实地考察表明，中短期内较小城市的供过于求可能会恶化国务院2月6日发布的公告的确鼓励开发商将住房库存转换为出租住房业务，这是缓解住房供过于求问题的一种方式。但是，由于较小城市中租赁房屋市场的欠发达以及开发商的现金流量需求，我们预计这种方法不会在近期到中期起作用。另一方面，我们最近的渠道检查和实地考察表明，对小城市即将出台刺激措施的预期主要是帮助新项目的销售，而不是加快了现有住房库存的销售。随着国务院重新强调租赁住房，在那儿购买更多住房的意愿可能会很快减弱。我们认为，这意味着中短期内较小城市的住房存量可能会增加而不是减少。图1：中国目前的城市分类 类别城市人口城市数 超级城市> = 1000万6大于500万且小于1000万的巨型城市10大城市> = 1百万且<5百万124子类别I> = 300万且<500万子类别II> = 1mn和<3mn中型城市> = 50万和<100万138小城市<0.5百万380子类别一世> = 0.2百万且<0.5百万 子类别II<0.2百万 注意：此城市分类将于2014年11月20日生效；城市数量基于2010年的人口统计数据资料来源：国务院，瑞士信贷估计。股票表现应继续扩大：改用优质大盘股因此，我们继续不同意这种共识观点，该观点认为，目前在1级和2级以上城市中的住房市场实力将扩散到2级和3级城市。我们认为，股票之间的绩效差距应继续扩大。因此，我们继续建议将风险较高的中型大写名称转换为2015年第四季度表现优于大中型的名称。图2：自2015年10月1日以来主要住房股的表现（行业平均值= 0％）25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：彭博社，瑞士信贷（Credit Suisse）估计。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。性能 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2016年2月10日）敏捷财产（3383.HK，HK $ 3.66）华润置地有限公司（1109.HK，HK $ 18.06）中国万科有限公司（2202.HK，HK $ 17.72，跑赢大市，目标价HK $ 24.4）碧桂园控股有限公司（2007.HK，HK $ 3.0）恒大地产集团有限公司（3333.HK，HK $ 5.06）光荣地产控股有限公司（0845.HK，HK $ 0.78）绿城中国控股有限公司（3900.HK，HK $ 6.0，优于大市[V]，目标价HK $ 9.2）广州富力地产有限公司（2777.HK，HK $ 8.58）合景泰富地产控股有限公司（1813.HK，HK $ 4.97）保利地产集团有限公司（0119.HK，HK $ 2.03）世茂房地产控股有限公司（0813.HK，HK $ 10.4）瑞安房地产有限公司（0272.HK，HK $ 1.82）远洋地产控股有限公司（3377.HK，HK $ 3.91）融创中国控股有限公司（1918.HK，HK $ 4.63）万达院线有限公司（002739.SZ，Rmb84.52）重要的全球披露披露附录就个人分析的公司或证券而言，Jinsong Du和Kelvin Tam均证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，并且（ 2）他或她的报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。万科股份有限公司（2202.HK）的三年价格和评级历史2202.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评分2013年2月27日14.80 17.80 O2014年5月28日12.4218.202014年6月17日12.41 18.4014年6月25日13.28 15.30 *2014年7月28日16.82 18.60 N14年8月18日15.8018.502014年9月22日14.02 18.60 O2014年10月27日13.98 18.302015年4月29日19.70 23.002015年7月31日18.44 26.002016年1月12日18.10 23.9016年1月15日17.48 24.40*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟绿城中国控股有限公司（3900.HK）的三年价格和评级历史3900.HK收盘价目标价日期（HK $）（HK $）评级13年6月9日13.62 16.00 O14年2月19日11.64*2014年4月22日8.37 16.00 O2014年7月28日9.59 12.1015年3月30日6.75 8.40 *2015年5月4日10.6012.7515年7月31日7.65 *2015年9月2日5.59 12.75 O *16年1月15日6.07 9.20*星号表示开始或假设覆盖范围。绩效负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：预计该股票的总回报在未来12个月内将超过相关的基准*。 亚洲日报-页3 之5-中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本的评级基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该覆盖范围由相关行业内分析师覆盖的所有公司组成，其中跑赢大盘最具吸引力，中立的吸引力较小，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖场代表吸引力较小，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，预期总收益（ETR）计算包括12个月的滚动股息收益率。 当ETR大于或等于7时，将授予优于大市评级。5％；如果ETR小于或等于5％，则表现不佳。如果ETR在-5％至15％之间，则可以分配中性。 重叠的评级范围允许分析师分配将ETR置于相关风险范围内的评级。 在2015年5月18日之前，优于大市和低于大市评级的ETR范围与中性阈值（介于15％和7之间）不重叠。5％，自2011年7月7日开始运营。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场重量：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*56%（36％的银行客户）中立/持有*31%（29％的银行客户）跑输/卖出*12%（42％的银行客户）受限制的1%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是相对确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research-and-analytics/disclaimer/managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。目标价格和评级估值方法和风险：中国万科（2202.HK）（12个月）方法：由于其多元化的业务和良好的销售业绩，我们对万科股份有限公司H的目标价为24.4港币，基于其12个月的净资产值。我们预计万科2016年合同销售将同比增长10％以上，2016年利润率将保持稳定。此外，万科的库存水平最低。因此，我们维持优于大市的评级。风险：可能阻碍实现我们的目标价24.4港币并降低我们的跑赢大市评级的风险包括以下内容。宏观变化：政府任何监管政策的变化都会对公司的收益产生不利影响。财务状况：公司财务状况的任何变化也会对公司的收益产生不利影响。土地价格飞涨和需求状况减弱也是潜在的风险。目标价格和评级估值方法和风险：绿城中国控股