房地产行业研究周报：集中供地回顾 土地市场热度仍显不足

集中供地回顾土地市场热度仍显不足 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：集中供地回顾土地市场热度仍显不足 近期22个集中供地城市中，除成都、济南、南京、沈阳、天津、长春、长沙、 郑州、重庆9座城市外，均已完成三批次土拍，主要核心城市的土拍已渐进尾声，我们主要回顾了完成三批次供地城市的土地市场表现，整体来看，22座集中供地城市土地市场热度仍显不足，主要特征如下： 供给成交双弱：2022年一至三批次集中供地起拍总价及成交总价均与2021年有一定差距，其中2022年一二批次差距更为显著，而由于部分城市三批次尚未完成土拍，且有南京、无锡、苏州几座城市采用了四批次供地机制，22 座城市集中供地全年成交量跌幅将收窄； 流拍率回落，但溢价率仍在低位：进入2022年土地市场流拍现象有明显改善，2022年一二批次流拍率持续下降，三批次有小幅回升，成交溢价率则始终处于的低位；一方面反映出市场悲观情绪有所消退，但投资端仍相对谨慎 的态度，另一方面部分城市有较多地方城投托底现象也是流拍率及溢价率同步下行的原因； 保证金比例降低，土拍政策友好：2022年三批次供地的整体保证金占比均低 于2021年同期，部分城市通过降低参拍保证金比例降低房企资金压力，提升 房企参拍意愿； 起拍及成交楼面价持续提升，供给端地块素质较好，房企聚焦核心区：2022年一到三批次集中供地起拍楼面价及成交楼面价持续提升，这意味着供给端各地供应土地品质有提升，从而进一步提升房企参拍意愿，从需求端观察， 房企参拍土地素质也随之提高，房企取地聚焦高能级优质地块； 具体城市来看：核心城市土地成交价款领先，北京、上海、杭州、南京、成都、广州、深圳几座城市土地成交总价占比较高；华东区域溢价率整体领跑，部分城市溢价率有下降：从溢价率观察，以华东区域城市表现最佳，宁 波、合肥、杭州、苏州、上海均表现良好；中部城市普遍表现一般，近期华南区域广州、深圳土地市场热度有所下滑; 取地以国央企为绝对主力，中型房企取地发力：截止至本周，22座集中供地 城市房企权益取地金额TOP50中以国央企为绝对主力，除滨江、大华、伟星 等少数民企外无规模民企进入TOP50；从同比口径观察，头部房企取地力度较去年无明显提升，而中型房企如建发、华发、国贸、上海地产、中建东孚等房企取地同比增速领先。 从土地市场来看，近期房企取地意愿并未明显改善，由于取地是房企资金状况和取地信心的延伸，从土地市场回望商品房市场，可以从侧面观察到市场的热 度还未发生明显改善；未来有待宽松政策进一步促进观望情绪改善。 此外由于土地市场竞争位于低位，叠加政府在土地市场持续对房企的让利姿态，获取土地的盈利空间仍相对可观，当前仍是资金相对充裕房企积极获取优质土地的窗口期，有利于该部分房企在未来市场格局中占据更高占位。 数据追踪（10月3日-10月9日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-45pct、-30pct，一线 城市-44pct，-25pct，二线城市-49pct，-27pct，三线城市-34pct，-40pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+262pct，累计同比-12pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 -18pct，成交金额累计同比-37pct，土地成交溢价率为6.83%。 城市行情环比：北京（-75pct），上海（-82pct），广州（-69pct），深圳（-85pct），南京（-71pct），杭州（-91pct），武汉（-61pct） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年10月16日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.43 市场平均市盈率 11.19 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：政策利好集中释放销售边际有改善》2022-10-10 2、《房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势》2022-09-26 3、《房地产行业研究周报：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复》2022-09-19 内容目录 1.每周一谈：集中供地回顾土地市场热度仍显不足3 1.1集中供地回顾土地市场热度仍显不足3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：22座集中供地城市各批次起拍总价及成交总价3 图2：22座集中供地城市各批次流拍率及溢价率3 图3：22座集中供地城市各批次保证金及保证金比例4 图4：22座集中供地城市各批次平均起拍及成交楼面价4 图5：22座集中供地城市房企权益拿地金额TOP50（亿）5 图6：申万一级行业涨跌幅（%）6 图7：本周涨跌幅前十位（%）6 图8：本周涨跌幅后十位（%）6 图9：房地产行业近三年PE（TTM）6 图10：房地产行业近三年PB（LF）7 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：22座集中供地城市各批次成交总价及占比4 表2：22座集中供地城市各批次成交溢价率（%）4 表3：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：集中供地回顾土地市场热度仍显不足 1.1集中供地回顾土地市场热度仍显不足 近期22个集中供地城市中，除成都、济南、南京、沈阳、天津、长春、长沙、郑 州、重庆9座城市外，均已完成三批次土拍，主要核心城市的土拍已渐进尾声，我们主要回顾了完成三批次供地城市的土地市场表现，整体来看，22座集中供地城市土地市场热度仍显不足，主要特征如下： 供给成交双弱：2022年一至三批次集中供地起拍总价及成交总价均与2021年有一定差距，其中2022年一二批次差距更为显著，而由于部分城市三批次尚未完成土拍，且有南京、无锡、苏州几座城市采用了四批次供地机制，22座城市集中供地全年成交量跌幅将收窄； 流拍率回落，但溢价率仍在低位：进入2022年土地市场流拍现象有明显改善，2022年一二批次流拍率持续下降，三批次小幅回升，成交溢价率则始终处于的低位；一方面反映出市场悲观情绪有所消退，但投资端仍相对谨慎的态度，另一方面部分城市有较多地方城投托底现象也是流拍率及溢价率同步下行的原因； 图1：22座集中供地城市各批次起拍总价及成交总价图2：22座集中供地城市各批次流拍率及溢价率 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 起拍价（亿） 出让金（亿） 35% 9944 10371 7077 56065718 4105 1078865385984498854463909 流拍率 31.9% 溢价率 21.0% 18.2% 15.0% 10.5% 6.1% 5.9% 7.2% 8.2% 5.9% 9.2% 4.9% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所 保证金比例降低，土拍政策友好：2022年三批次供地的整体保证金占比均低于2021年同期，部分城市通过降低参拍保证金比例降低房企资金压力，提升房企参拍意愿； 起拍及成交楼面价持续提升，供给端地块素质较好，房企聚焦核心区：2022年一到三批次集中供地起拍楼面价及成交楼面价持续提升，这意味着供给端各地供应土地品质有提升，从而进一步提升房企参拍意愿，从需求端观察，房企参拍土地素质也随之提高，房企取地聚焦高能级优质地块； 图3：22座集中供地城市各批次保证金及保证金比例图4：22座集中供地城市各批次平均起拍及成交楼面价 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 30.0% 保证金（亿） 保证金比例 26.3%27.6%25.3% 21.9%23.7%22.8% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 16000 起拍楼面价（元/平方米） 成交楼面价（元/平方米） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所 具体城市来看：2022年房企取地更倾向于高能级城市，北京、上海、杭州、南京、成都、广州、深圳几座城市土地成交总价占比较高。华东区域溢价率整体领跑，部分城市溢价率有下降：从溢价率观察，以华东区域城市表现最佳，宁 波、合肥、杭州、苏州、上海均表现良好；中部城市普遍表现一般，近期华南区域广州、深圳土地市场热度有所下滑。 表1：22座集中供地城市各批次成交总价及占比 城市 土地成交总价（亿） 土地成交占比 2021 一批次 2021 二批次 20212022 三批次一批次 2022 二批次 2022 三批次 2021一批次 2021二批次 2021三2022一批次批次 2022二批次 2022三批次 上海 852 538564 879 780 1054 8% 8% 9% 18% 14% 27% 北京 1110 513 282 480 500 500 10% 8% 5%10% 9% 13% 广州 906 569 303341 210 479 8% 9% 5%7% 4% 12% 杭州 1160 257 763 827 557 431 11% 4% 13% 17% 10% 11% 武汉 788 348 503 89 113 316 7% 5% 8% 2% 2% 8% 合肥 221 192 141 190190 204 2% 3% 2% 4% 3% 5% 厦门 190 344260 154 199 179 2% 5% 4% 3% 4% 5% 青岛 133 279 133 29 105 164 1% 4% 2% 1% 2% 4% 苏州 434 276 402 234271 127 4% 4% 7% 5% 5% 3% 福州 161 80 157 82 101 126 1% 1% 3% 2% 2% 3% 无锡 256 262 274 104 201 120 2% 4% 5%2% 4% 3% 深圳 138 453 368 193 339 106 1% 7% 6%4% 6% 3% 宁波 358 175 248 265 161 102 3% 3% 4%5% 3% 3% 成都 355 449329393402 3% 7% 5%8% 7% 济南 282 152 229 95 72 3% 2% 4% 2% 1% 南京 993 507 325 192 727 9% 8% 5%4% 13% 沈阳 197 139 44 15