地产行业周报：节后新房成交略显疲软，政策宽松有望延续

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 节后新房成交略显疲软，政策宽松有望延续 2022年10月16日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：二十大报告中明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，随后新华社“二十大报告”新闻稿中仍提到“房住不炒”，房地产整体仍延续此前总基调。但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，我们认为短期政策改善的方向没有改变。国庆前夕央行下调首套个人住房公积金贷款利率，本周武汉、天津等地相继发文跟进，政策春风下二手房市场已率先回温，周均成交 套数创年内新高。随着政策效应逐步累积，四季度新房市场有望逐步修复，但考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化。投资建议方面，强信用的央国企及优质民企将更加受益政策的宽松，销售端有望率先修复，持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。 政策环境监测：1）二十大提出加快建立“租购并举”住房制度，武汉等地发文下调公积金贷款利率；2）广州第三批土拍揽金479亿，8成以上地块底价成交。 市场运行监测：1）周均二手成交套数创年内新高。本周（10.8-10.14）新房成交3.7万套，较国庆假期前一周（9.24-9.30）降46.7%；二手房成交1.9万套，较国庆假期前一周升10%。2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略升，短期维持稳定。16城取证库存10369万平，环比升1.2%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交回落、溢价率上升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1485.6万平、成交建面1317.6万平，环比降82.1%、降73.1%；成交溢价率10.6%，环比升8.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、27.1%、72.9%，环比分别降9.9pct、降6.7pct、升16.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行128.7亿元，环比增加47.2亿元；无海外债发行；发债利率1.78%-3.8%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.7%，跑输沪深300（0.99%）；当前地产板块PE（TTM）12.21倍，估值处于近五年85.4%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为祥生控股集团、华发股份、正荣地产。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万业企业、雅戈尔、新城控股；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、绿城中国。 2022年10月13日贵州 鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购 2022年10月11日柳州 首套个人公积金贷款利率下调0.15%，五年以上调整为3.1% 2022年10月11日武汉 首套个人公积金贷款利率下调 0.15%，五年以上调整为3.1% 2022年10月10日哈尔滨 首套个人公积金贷款利率下调0.15%，五年以上调整为3.1% 2022年10月10日湛江 拟调整公积金贷款额度，调整 后最高可贷额度达70万元 2022年10月12日重庆 首套个人公积金贷款利率下调 0.15%，五年以上调整为3.1% 2022年10月11日天津 南海诸岛 首套个人公积金贷款利率下调 0.15%，五年以上调整为3.1% 2022年10月13日泰州 调整住房公积金贷款首付比例最高可贷额度上调至100万 偏松偏紧中性 2022年10月14日央行 推动“保交楼”专项借款加快落地使用 2022年10月16日二十大 加快建立多主体供给、多渠道 供给、租购并举的住房制度 二十大提出加快建立“租购并举”住房制度，武汉等地发文下调公积金贷款利率 事件描述：1）10月16日中国共产党第二十次全国代表大会召开，提出加快建立多主体供给、多渠道供给、租购并举的住房制；2）本周 武汉等多地首套个人公积金贷款利率下调0.15%，五年以上调整为3.1%。 点评：1）二十大提出加快建立多主体供给、多渠道供给、租购并举的住房制度。此前中央已多次做过相关表述，并将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。据财联社报道，苏州、济南、郑州等地政府出手回购当地商品房，当前市场承压环境下，既可降低库存、减轻房企资金周转压力，稳定市场；同时回购房源可直接用作人才房、保租房，为践行多主体供给的有效尝试。2）继阶段性放宽 部分城市首套住房贷款利率下限后，央行9月30日再度发文下调首套个人住房公积金贷款利率。根据规定，自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套保持不变，节后武汉、天津等地接连跟进下调公积金贷款利率。以50万公积金贷款金额举例，假设30年贷款期限、等额本息还款，政策调整前后月还款额分别为2176.03元、2135.08元，调整后月还款额节省40.95元。随着“保交楼”专项借款加快落地、政策持续宽松，叠加房企四季度冲刺业绩， 后续房企销售降幅有望延续收窄。 广州第三批土拍揽金479亿，8成以上地块底价成交 事件描述：10月10日，广州市第三轮集中供地落下帷幕，供应的18宗地块中，13宗以底价成交，2宗溢价成交，3宗流拍，合计成交金额 479.2亿元。与第一批次的341.4亿元，第二批次的209亿元相比，广州第三次集中供地的成交额最大，成交的15宗地块中，底价成交的地块占比86.7%. 点评：1）广州本次土拍采取中心区靓地“应挂尽挂”方式，通过中心区优质板块价值带动改善群体入市，以逐步盘活市场。2）本次土拍涉及地块取消“竞自持租赁性住房”环节。自持的租赁性住房即房企需持有租赁住房一定年限，且房源不得分割，若抵押、转让，须将租赁项目以一个整体进行办理，无疑增加房企拿地成本，取消“竞自持”一定程度能刺激房企的拿地积极性。3）广州本次土拍还通过降低地价来促进地块成交。挂牌的18宗地块中，有3宗来自今年7月第二轮集中供地的流拍地块，分别为天河区育新街南侧AT0304011- 1地块、白云区小坪村AB2711014地块、增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块。再次挂牌，天河地块起始价从24.42亿元下 调至20.67亿元；白云地块起始价从13.65亿元下调至10.67亿元。 成交：周均二手成交创年内新高 点评：本周（10.8-10.14）新房成3.7万套，较国庆假期前 一周（9.24-9.30）降46.7%；二手房成交1.9万套，较国庆假期前一周（9.24-9.30）升10%。10月（截至14日）新房日均成交同比降32.3%，降幅较9月扩大23.2pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.9.18 2.5 2 1.5 1 0.5 0 21.11.18 22.1.18 22.3.18 22.5.18 22.7.18 22.9.18 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.2 2022.4 2022.6 2022.8 2022.10 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年9月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降1.6pct至19.6%，90-140平套数占比环比升0.8pct至 64.2%，140平以上套数占比环比升0.7pct至16.3%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.72022.9 库存：环比略升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至10月14日，16城取证库存10369万平，环比升1.2%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.11.2021.1.821.2.2621.4.1621.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.122.8.1922.10.7 土地：成交回落、溢价率上升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1485.6万平、成交建面1317.6万平，环比降82.1%、降73.1%；成交溢价率10.6%，环比升8.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、27.1%、72.9%，环比分别降9.9pct、降6.7pct、升16.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.92021.122022.32022.62022.9W9.26 20.9.2121.1.2121.5.2121.9.2122.1.2122.5.2122.9.21 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平 218 百城土地成交前五城（10.3-10.9） 85838180 2021.82021.112022.22022.52022.8W9.19 烟台连云港宜昌遵义长沙 流动性环境：国庆小长假后首周资金价格边际下降 国庆小长假后首周资金价格边际下降。R001下行83.57BP至1.23%，R007下行56.28BP至1.61%。下周公开市场操作到期5290亿元。国庆节后首周，央行为维护银行体系流动性合理充裕，全周累计进行290亿元逆回购操作，净回笼9390亿元。下周 公开市场到期5290亿元，其中7天逆回购到期290亿元，MLF到期5000亿元。 R007大幅下行（%） 资金价格普遍下跌（%） 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。 境内房地产债发行：发行量、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为128.7亿元，总偿还量为76.46亿元，净融 资额为52.24亿元。节奏上，9月之后，境内房地产整体偿债压力先升后减，10月到期规模355.77亿元，是今年剩下月份中到期压力最大的月份。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 房企境内债发行 本周共10家房企发行11支境内地产债，发行规模前五房企发债额占比为81.4%。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 37.