中国物流冷库-冷空间迎来发展热潮

2022年9月 冷中空间国迎来发物展热潮流冷库 大中华区租户研究 2戴德梁行研究 目录 04摘要 05介绍 06冷链行业概况 09行业驱动因素 19冷库市场 25行业趋势 33要点总结 34附录 36业务联系人 38研究部联系人 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮3 摘要 近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。 根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称“中物联冷链委”）和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元。 推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括： •消费者购买力的提升； •食品安全意识的提高； •食物保障的持续重视； •增值服务需求的增加，以及； •药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。 根据物联云仓数据显示，重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），上海的冷库存量最大，为902,286平方米,其次是广州和北京。 鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁空间的短缺，会导致一些市场的租金出现上涨。 据RCA数据显示，中国工业物流在2021年的投资交易宗数中位居榜首，占比37%。其中96%的交易为“其他工业”，而冷库物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%。 最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，其中三大主要方面是： •可持续发展； •技术，以及； •仓储设计。 4戴德梁行研究 本报告重点关注中国冷库市场。 本报告首先介绍了中国冷链物流行 业概况。接着详述了一些行业驱动 因素，例如消费者购买力、食品安全 和食品保障。 中国冷库市场是本报告研究的第三 个主题。最后，报告对最新的冷库行 业趋势进行了分析。 介绍 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮5 冷链行业概况 近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。 根据中物联冷链委和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元（图1）。 图1：中国冷链物流行业市场规模和增速（2017年-2025年） 10,000 22.38% 8,970 25% 8,000 6,000 4,000 15.38% 2,550 13.18% 2,886 17.50% 3,391 15.01% 4,150 4,773 15.55% 5,515 17.61% 6,486 7,628 20% 17.59% 17.61% 15% 10% 2,0005% 0 2017 2018 2019 2020 0% 2021E2022E2023E2024E2025E 市场规模（亿元）同比增幅 资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，智研咨询，戴德梁行研究部 6戴德梁行研究 这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（图2）。 图2:中国冷链物流行业相关企业注册数量(2017年-2021年) 7,000 6,592 6,000 5,000 4,507 5,145 5,527 4,000 3,369 3,000 2,000 1,000 0 2017 2018 2019 注册量 2020 2021 资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部 在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%。 图3:中国现存冷链企业的规模分布情况(2022年) 大型,0.72% 小55型.7，2%中43型.5,6% 资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮7 目前中国冷链企业的区域分布广泛。2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区（图4）。 图4:中国冷库百强企业地区分布情况(2021年) 1,000 50 900 45 80041 40 700 35 600 30 500 25 400 18 20 300 15 10 9 8 6 8 20010 1005 0 华东华中 西南华北华南库容量（万吨）百强数量个数 0 东北西北 8戴德梁行研究 资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，戴德梁行研究部 行业驱动因素 推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括： •消费者购买力的提升； •食品安全意识的提高； •食物保障的持续重视； •增值服务需求的增加，以及； •药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。 消费者购买力 以家庭为基础，我们看到 图5:全国居民人均可支配收入平均数与中位数（2021年上半年和2022年上半年） 中国家庭的可支配收入正在持续上涨。而随着可支配收入的增加，消费者也会愈加愿意购买质量更好、口味各异的食品。 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 12.6 11.6 14,897 17,642 15,560 14 12 18,463 10 8 8,000 4.7 6,000 4.5 4 4,000 6 2022年上半年，全国 2 2,000 0 0 居民人均可支配收入 2021年上半年 2022年上半年 18,463元，同比上年增长 4.7%（图5）。 中位数绝对水平（元）平均数绝对水平（元）中位数同比增速（%）平均数同比名义增速（%） 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮9 从城乡来看，城镇居民人均可支配收入为25,003元，同比增长3.6%。农村居民人均可支配收入为9,787元，同比增长5.8%。 从全国居民人均消费支出构成来看，2022年上半年，居民人均食品烟酒支出为3,685元，同比增长4.2%；且占全国居民人均消费总支出的最高份额，为31.3% （图6）。 图6:全国居民人均消费支出构成（2022年上半年) 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 食品烟酒居住 交通通信 教育文化娱乐医疗保健 衣着 生活用品及服务其他用品及服务 3685元 2807元 1493元 1037元 1041元 725元 670元 298元 31.3% 23.9% 12.7% 8.8% 8.9% 6.2% 5.7% 2.5% 近年来，消费者在线上消费和生鲜消费方面消费力的提升，带动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，中国生鲜电商行业交易额4,658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，与2020年实现的数字相比，增长了1.93%（图7）。 图7:中国生鲜电商行业交易规模(2016年-2021年) 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 68.6% 914 53.5% 1,403 39.0% 1,950 2,555 31.0% 3,641 42.5% 4,658 27.9% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0 2016 2017 2018 交易规模（亿元） 2019 增长率 2020 0% 2021 资料来源：网经社电子商务研究中心，戴德梁行研究部 未来，生鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这将继而增加市场规模以及此类农产品储存在优质仓库空间的需求。 10戴德梁行研究 食品安全 目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了新冠肺炎疫情之后，全国居民的健康和安全意识已普遍提高。 冷链行业将依靠现有的最新技术，以确保食品保持冷冻和/或新鲜的状态，例如： •大数据； •物联网（IoT）； •人工智能（AI）和机器学习； •自动驾驶汽车； •智能冷链货架，以及； •冷链机器人。 大数据 图8：大数据——改善冷链库存管理的四种方法 1234 仓库管理人员和零售商可以获得产品性能的详细信息。因此，预测消费者对任何特定产品的需求都是可能的。 对管理者来说，整个供应链变得透明，他们可以跟踪每一批货物。 仓库管理人员可以明确满足消费者需求的库存量，从而避免库存过剩。 公司可以通过不同的定价模型来决定产品的最终价格。 数据是关键，是冷链系统的命脉。当我们以最佳的方式来采集、分析、处理和执行 数据时，冷链系统的运作将变得更加高效（图8）。 资料来源：Mobisoft，戴德梁行研究部 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮11 物联网：图9：物联网——冷链赋能 温度监测 实时跟踪 线路优化 报告生成 人工智能和机器学习: 避免产品假冒 资料来源：AmbimatElectronics，戴德梁行研究部 图10：机器学习和人工智能——解决冷链行业难题 不够完善的资源计划 低效的供应商关系管理 满足顾客需求 物联网包括进行反复收集、 处理和传输相关数据（这里 指的是企业冷链数据）的软 件和连接设备。在冷链行业 中，这些数据可用于实时跟 踪货品、优化运输路线、避 免产品假冒、监测流程和情 况、发现冷链瓶颈以及生成 系统报告等（图9）。 人工智能和机器学习技术可用于快速处理和分析大量数据。此外，该技术可以使得自动 化系统在任何给定时间内，以既定底层算法规则进行操作（图10）。 质量和安全 成本效益 资料来源：SupplyChainJunction，戴德梁行研究部 12戴德梁行研究 技术故障时间 定价 运输成本 自动驾驶汽车： 图11：自动驾驶汽车——提升冷链服务的例子 能•够安从全以性下；方面提升: 全自动驾驶汽车将显著地改善冷链行业的运输服务，包括安全性、交付准时性、更多免 停行程、燃料使用效率等（图11）。 智能冷链货架的推广可以改善冷链服务中的三个环节，即库存管理、订单拣选以及仓库 货架空间规划和利用（图8）。 •交更付多准免时停性行；程； •燃料使用效率。 资料来源：戴德梁行研究部 智能冷链货架： 图12：智能冷链货架——改善冷链服务中的三个环节 库存管理订单拣选 货架空间规划和利用 资料来源：戴德梁行研究部 中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮13 冷链机器人： 无论何时何地，冷链机器人均可执行多种任务，从而提高工作效率。以下为 冷链机器人可以执行的四种任务示例： •装卸拖车； •在窄道或高架上放取货物； •拣选和分拣，以及； •清洁和消毒（图13）。 图13：冷链机器人——执行任务示例 装卸拖车 在窄道或高架上放取货物 拣选和分拣 库存盘点和监控 清洁和消毒 资料来源：AGVNetwork，戴德梁行研究部 14戴德梁行研究 食物保障 中国拥有14亿人口，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国有许多山脉，山区面积占国土总面积的三分之二。此外，中国还经历了大规模的城市化进程，并且受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，中国特别注重农业生产和食物保障。 冷链行业可以为食物保障提供多种解决方案。其中两项包括：在生产高峰期储存农产品；在歉收时期