2024年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场运行回顾与2025年展望

2024年，商业银行RMBS基础资产的早偿高峰期出现在1月、3月和10月，全年净融资规模呈大额净流出，存续产品规模几乎“腰斩”。公积金RMBS全年的还款节奏相对平稳，未出现明显的早偿。早偿率剧烈波动使得投资人面临再投资风险，也加剧了交易难度，RMBS全年二级市场成交活跃度下降，公募基金持仓RMBS的热度持续衰减。市场波动也创造了更多投资机会，二级市场投资人更青睐于次级证券。

受LPR下行以及存量房贷款利率下调的影响，RMBS基础资产加权利率继续下行，进而影响超额利差。基础资产的累计逾期率总体保持在较低水平，同时受益于基础资产分布于经济发达区域，城市商业银行表现更佳但分化较明显。此外，由于基础资产本金余额大幅下降，商业银行RMBS基础资产的逾期比率整体呈现上升态势。

展望2025年，房地产市场尚处于复苏的初期阶段，商业银行RMBS发行规模大幅提升的可能性较小。鉴于央行在今年9月二次下调存量房贷利率，借款人提前还款意愿可能降低，预计之后RMBS的早偿将恢复到合理区间。2025年1月1日起，存量住房公积金贷款将执行调整后利率，住房公积金RMBS资产池的加权贷款利率会有明显下降。

具体来看：

• 早偿与存量情况：2024年商业银行RMBS早偿率波动较大，1月、3月和10月出现高峰，存续规模大幅缩减。公积金RMBS早偿平稳。大型国有商业银行RMBS早偿率最高，城市商业银行受存量房贷利率调整影响10月早偿率峰值。
• 二级市场交易与公募基金持仓：二级市场成交活跃度显著下降，公募基金持仓RMBS热度衰减，次级证券成交金额占比上升。
• 资产池特征与逾期表现：RMBS产品入池资产“小而分散”，加权利率下行。大型国有商业银行和城市商业银行RMBS累计逾期率较低，公积金RMBS表现更优。商业银行RMBS逾期比率上升，但累计逾期率仍保持低位。

2025年展望：

• 房地产市场复苏初期，RMBS发行规模可能不大。
• 存量房贷利率调整后，RMBS早偿率预计恢复合理区间。
• RMBS基础资产信用表现乐观，公积金RMBS加权贷款利率将明显下降。