2023年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）存续期表现与2024年展望

2023年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS） 存续期表现与2024年展望 金融结构评级部赵超唐诗怡林骁天李奕欣董仪潘文杰徐宇扬 摘要： 2023年，受理财收益率下行以及“房贷新政”影响，商业银行RMBS基础资产的早偿率陡升，净融资规模呈大额净流出，存续产品规模几乎“腰斩”。与之相比，公积金RMBS全年的还款节奏相对平稳，未出现明显的早偿。 早偿率剧烈波动使得投资人面临再投资风险，也加剧了交易难度，RMBS全年二级交易成交活跃度下降，公募基金持仓RMBS的热度也有所衰减。市场波动也创造了更多投资机会，次级证券的成交金额创新高。 受LPR下行以及存量首套房贷款利率调整的影响，RMBS基础资产加权利率继续下行。基础资产的累计逾期率总体保持在较低水平，同时受益于基础资产分布于经济发达区域，城市商业银行和公积金中心表现更佳。此外，由于基础资产本金余额大幅下降，同时优质资产也提前结清，受这两方面的影响，自9月起商业银行RMBS基础资产的逾期比率呈现上升态势。 展望2024年，房地产市场短期内难以改变，个人住房贷款余额下降，商业银行RMBS发行规模大幅提升的可能性较小。鉴于“房贷新政”使得早偿的动力集中得到释放，预计之后RMBS的早偿将恢复到合理区间。 一、RMBS产品早偿与存量情况 1.理财收益率下行，“房贷新政”出台，基础资产出现“提前还款潮” 2023年银行间存量RMBS产品经受了前所未有的考验。这次考验并非由逾期等信用风险导致，相反RMBS产品基础资产的逾期率始终在低位，而是全年饱受提前偿还的困扰，尤其是商业银行RMBS产品。2023年第一季度，理财收益率下降、节后存款效应等原因，基础资产的早偿率不断提升，到4月份达到峰值，当月商业银行RMBS和公积金RMBS基础资产的月度年化早偿率1分别为20.84%和22.53%。2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“《通知》”） 1月度年化早偿率=1-(1-月度早偿率)^12，月度早偿率=(当月末部分提前还款金额+当月末提前结清金额)/当月期初贷款余额 要求降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，随后商业银行RMBS产品立刻迎来了早偿高潮。与之相比，住房公积金RMBS基础资产的早偿率自5月份起呈下降趋势，主要是由于公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分不在此次调整范围之内，因此公积金RMBS产品受《通知》的影响较小。 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 月度年化早偿率 年度算数平均 图表1：商业银行RMBS基础资产早偿情况 2017/1/31 2017/6/30 2017/11/30 2018/4/30 2018/9/30 2019/2/28 2019/7/31 2019/12/31 2020/5/31 2020/10/31 2021/3/31 2021/8/31 2022/1/31 2022/6/30 2022/11/30 2023/4/30 2023/9/30 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表2：公积金RMBS基础资产早偿情况 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 月度年化早偿率 年度算数平均 2017/1/31 2017/6/30 2017/11/30 2018/4/30 2018/9/30 2019/2/28 2019/7/31 2019/12/31 2020/5/31 2020/10/31 2021/3/31 2021/8/31 2022/1/31 2022/6/30 2022/11/30 2023/4/30 2023/9/30 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 在以往房地产市场成交活跃的年份，居民普遍通过全额提前偿还住房贷款的方式重新购置新房，但纵观2023年，房地产市场复苏缓慢、成交也不活跃2，此时较高的早偿比例说明影响居民决策的因素发生了变化。我们认为，影响早偿的因素有许多，居民避险情绪上升以及理财收益率下行等因素均会影响居民的决策，此外，存量贷款与新发放住房贷款的利差走阔也是导致居民选择早偿的巨大推力。 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 中国:商品房销售额:住宅:累计同比增长 中国:个人住房贷款余额:同比增长 图表3：商品房销售额与个人住房抵押贷款余额同比增速 2020-02-01 2020-05-01 2020-08-01 2020-11-01 2021-02-01 2021-05-01 2021-08-01 2021-11-01 2022-02-01 2022-05-01 2022-08-01 2022-11-01 2023-02-01 2023-05-01 2023-08-01 2023-11-01 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 图表4：首套房贷款利率、LPR与理财收益率比较 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 首套平均房贷利率 理财产品预期年收益 5年期以上LPR 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 2023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月 2023年11月 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 宏观环境对居民还贷决策造成的持续性影响，叠加新政出台，早偿更加明显。根据《通知》的要求，银行可采取两种方式来调整利率，一种是变更合同约定的利率水平，另一种是新发放贷款置换。这两种方式会造成两个直接的结果：（1） 22023年全国住宅销售面积9.5亿平方米，同比下降8.2%；住宅销售金额10.3万亿元，同比下降6.0%；2023年末，我国个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，为过去数十年来首次负增长。 基础资产池的加权平均利率下降；（2）RMBS产品的基础资产早偿率会明显提升。 对比不同类型的银行来看，大型国有商业银行发起的RMBS产品资产池的早偿最为明显，明显高于股份制商业银行和城市商业银行。根据受托报告，9月份部分银行存续的RMBS基础资产的月度早偿率接近50%。 RMBS基础资产的早偿激增反映出更多情况是商业银行通过新发贷款置换而不是协商变更合同利率来调整存量房贷利率，即给居民新发一笔贷款来置换首套房贷。如果这部分贷款之前已经入了RMBS产品的基础资产池，那么就会造成RMBS的基础资产大量早偿。 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 月度年化早偿率 年度算数平均 图表5：大型国有商业银行RMBS基础资产早偿 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表6：股份制商业银行RMBS基础资产早偿 50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 月度年化早偿率 年度算数平均 2021/1/31 2021/3/31 2021/5/31 2021/7/31 2021/9/30 2021/11/30 2022/1/31 2022/3/31 2022/5/31 2022/7/31 2022/9/30 2022/11/30 2023/1/31 2023/3/31 2023/5/31 2023/7/31 2023/9/30 2023/11/30 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 月度年化早偿率 年度算数平均 图表7：城商行RMBS基础资产早偿 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表8：三类银行的基础资产月度年化早偿率对比 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 大型国有银行 城市商业银行 股份制商业银行 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 2.大额净流出导致存量规模腰斩，不同类型银行的存量规模占比调整 从一级市场发行情况看，2023年商业银行RMBS和公积金RMBS均未发行3，在大额早偿的影响下，全年净融资额就呈现净流出状态，其中10月净流出 3值得一提的是，杭州住房公积金管理中心于2023年10月，在交易所市场发行了20亿元规模的个人住房公积金抵押贷款资产支持证券，距离上次住房公积金ABS发行已有7年。 额远高于历年各月份。2023年10月，商业银行RMBS的净融资额为-3094.39亿元。由于9月份资产池出现异常高的早偿率，在过手摊还的设置下，商业银行RMBS产品的优先级证券在10月迎来大规模兑付。 从存量市场来看，在大额早偿的影响下，虽然RMBS产品的存续单数只减少了一单，但规模近乎“腰斩”。2023年末，商业银行RMBS存量单数281单，较上年末减少一单，存量余额4500.16亿元，同比下降57.85%；同期末，公积金RMBS存量单数5单，与上年末持平，存量余额56.34亿元，同比下降28.59%。 1,000.00 500.00 0.00 2019年12月019年72月020年12月020年72月021年12月021年72月022年12月022年72月023年12月023年7月 (500.00) (1,000.00) (1,500.00) (2,000.00) (2,500.00) (3,000.00) (3,500.00) 住房公积金住房抵押贷款 图表9：历年RMBS产品净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表10：RMBS存量单数及余额（单位：单，亿元） 16,000.00 14,000.00 12,000.00 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 - 300 250 200 150 100 50 0 存量余额(商业银行RMBS) 存量余额(公积金RMBS) 存量单数(商业银行RMBS)存量单数(公积金RMBS) 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 从发起机构来看，大型国有商业银行发起的RMBS产品余额占比有所下降，这与基础资产的大幅早偿有关。截至2023年末，大型国有商业银行发起的RMBS产品余额占比为64.45%，较初始发行规模占比有大幅下降。其中，建设银行的“建元”系列、工商银行的“工元”系列和中国银行的“中盈”系列存量余额分别为966.09亿元、715.44亿元和484.33亿元，余额占比分别为23.22%、17.19%和11.64%。同期末，由全国性股份制商业银行发起的RMBS产品余额占比为26.41%，较其发行规模占比有所提升；其中招商银行的“和家”系列、中信银行的“惠益”系列和兴业银行的“兴元”系列余额分别为380.30亿元、228.77亿元和226.04亿元，占比分别为9.14%、5.50%和5.43%。 14.39% 0.26% 4.06% 0.42% 1.69% 79.19% 城市商业银行 大型国有商业银行 公积金管理中心农村商业银行 全国性股份制商业银行住房储蓄银行 图表11：不同类型发起机构的RMBS发行规模占比 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表12：2023年末发起机构的RMBS存量规模占比 0.30%7.03% 26.41% 0.52% 1.29% 64.45% 城市商业银行 大型国有商业银行 公积金管理中心农村商业银行 全国性股份制商业银行住