房地产9月行业动态报告：“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号

“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 ——9月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： “金九”缺席，销售弱修复，期待“银十”。2022年9月，30城新房销售面积1310.17万平，同比增速为-13.91%，环比增速为6.58%， 成交套数117536套，同比增速为-17.02%，环比增速为4.19%，本月成交面积和套数较8月有小幅回升。9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势，期待“银十”的表现。 二轮土拍较一轮稍有回温，流拍情况好转，溢价率略有下降。截至10月1日，除了沈阳外，已有21城完成第二轮集中供地。从成交规模 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 看，已完成第二轮集中拍地的21城累计揽金5396亿元，超过22城首轮土地总出让金4988亿元，同比增加8.18%。从地块数量看，二轮集中供地21城12832元/平方米，较一轮土拍上升2.3%。从流拍情况来看，21个重点城市二轮集中土拍平均流拍率仅4.99%，较一轮土拍的19.8%下降14.81pct，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转。从溢价成交情况来看，21个重点城市二轮集中土拍平均溢价率仅4.12%，较一轮土拍下降5.48pct。 三轮土拍开启，七成地块低价成交。第三批集中供地的22个城市有 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% 2022-01-30 2022-02-09 2022-02-19 2022-03-01 2022-03-11 2022-03-21 2022-03-31 2022-04-10 2022-04-20 2022-04-30 2022-05-10 2022-05-20 2022-05-30 2022-06-09 2022-06-19 2022-06-29 2022-07-09 2022-07-19 2022-07-29 2022-08-08 2022-08-18 2022-08-28 2022-09-07 2022-09-17 2022-09-27 -25.00% 沪深300房地产 17个发布公告，13个完成出让。土地供应量共1827.37万方，较去年 三轮同比下降68.11%，较二轮环比增加3.59%，供应量仍大幅缩减。已完成第三批集中供地的13个城市，目前共计成交涉宅用地226宗， 成交规划建筑面积2665万平方米，收金3865亿元。其中，154宗地块底价成交，底价成交率达70.8%，较二轮增加5.01pct，31宗地块触限成交，触限成交率13.14%，较二轮下降5.12pct。 政策组合拳释放积极信号。9月底连续两天发布三大重磅政策，阶段性降息减税，提振市场需求。虽然本次下调房贷利率是“因城施策” 层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。二手房个人所得税通常按成交价的1%-2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5年期以上3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。 投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我 们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科A（000002）、保利地产 （600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团 （002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏 状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 行业动态报告●房地产 2022年10月12日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：9月销售弱修复，各能级城市分化加剧1 1、“金九”缺席，销售弱修复，城市分化加剧1 2．去化情况依旧不理想2 （二）土地跟踪：二轮集中供地流拍情况好转，三轮土拍七成地块低价成交2 1.一轮土拍供应、成交体量均下降2 2.二轮土拍较一轮土拍稍有回温3 3.流拍情况好转，溢价率略有下降，各城市热度分化3 4.三轮土拍供应同比腰斩，七成地块底价成交5 5.民企拿地持续收缩，国企拿地积极6 二、2022H1房地产板块财报分析6 （一）利润表：营收与归母净利润持续下跌，费率升高6 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业分化初现7 （三）现金流量表：依赖销售回款，筹资现金流净流出恶化10 三、阶段性降息减税，力度强于以往10 （一）阶段性降息减税，灵活使用政策工具箱10 （二）强调“一城一策”，短期依赖信贷政策13 四、房地产行业在资本市场中的表现情况14 （一）LPR年内三次下调14 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位15 1、房地产板块PE、PB估值比较15 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较15 3、物业管理版块市场表现16 4、物管个股表现16 �、投资建议17 六、风险提示17 插图目录18 表格目录19 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：9月销售弱修复，各能级城市分化加剧 1、“金九”缺席，销售弱修复，城市分化加剧 9月销售增速弱修复。2022年9月，30城新房销售面积1310.17万平，同比增速为-13.91%，环比增速为6.58%，成交套数117536套，同比增速为-17.02%，环比增速为4.19%，本月成交面积和套数较8月有小幅回升。2022年下半年以来，30成销售面积累计同比降幅持续收窄，由6月份的-35.31%收窄至9月份的-31.97%，但“金九”效果并不明显，目前销售市场仍处于 冷淡期。9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为13.18%/-27.08%/-4.45%，环比增速分别为17.31%/0.6%/8.37%。9月一线城市销售面积实现增长，北上广深的表现一直优于低能级城市，需求储备充足，未来预期向好，人均消费水平较高；二线城市恢复不明显，具体来看，城市分化明显，宁波虽于9月初取消限购，但成交面积依旧环比下降超20%，西安、长沙及成都等之前市场表现不错的城市，环比跌幅也均达到20%以上，青岛成交面积环比增长39.89%；三线城市环比增长，伴随政策放宽，前期抑制的刚需得到释放，叠加基数低，销售温和修复。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市月成交面积 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 200,000 2000 1500 1000 150,000 100,000 500 50,000 0 2019-09 2020-09 2021-09 2022-09 0 2019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 19-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-09 400% 一线城市成交面积环比三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-09 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2．去化情况依旧不理想 截至2022年9月30日，十大城市的去化周期为12.68月，较上月+1.94，去化周期环比 +18.06%，同比+20.19%。分线来看，一、二线城市存销比分别为10.18、15.06。分别较上月 +0.67、+3.42。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 254,00020 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 3,50018 2016 3,000 14 12 2,500 15 2,00010 101,5008 6 1,000 54 5002 22-09 17-09 18-03 18-09 19-03 19-09 20-03 20-09 21-03 21-09 22-03 22-09 000 17-09 18-03 18-09 19-03 19-09 20-03 20-09 21-03 21-09 22-03 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二线6城可售面积及存销比 二线6城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):二线城市:当月值 7,00025 6,000 20-09 21-03 21-09 22-03 20 5,000 4,00015 3,00010 2,000 5 1,000 17-09 18-03 18-09 19-03 19-09 20-03 22-09 00 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）土地跟踪：二轮集中供地流拍情况好转，三轮土拍七成地块低价成交 1.一轮土拍供应、成交体量均下降 一轮土拍全部完成，整体热度降温。截至7月5日，22个重点城市均完成今年首轮集中土拍。22城共推出建设用地2183.95万方，同比收窄58.82%，环比收窄70.69%，供应量下降土地市场热度下降。一轮集中供地共实现4988.27亿元成交值，同比下降53.03%，环比下降16.02%。受供应规模缩减的影响，同时，一季度疫情好转并未刺激需求上升，销量没有出现明显增长，房企对土地市场投资仍持谨慎态度，因此交易量减少。另外，部分房企当前仍面临到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今