【2022年8月高收益债策略月报】房地产净价指数止跌但仍处深度调整，首批保租房REITs落地、市场认购火热

方政府债与城投行业监022年第9期 测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地 隐 专题研究 2022年8月1日—8月31日 2022年第8期 （2022年9月13日） 高收益债研究 作者： 中诚信国际研究院 彭月柳婷010-66428877-399 yltpeng@ccxi.com.cn 王肖梦010-66428877-137 xmwang01@ccxi.com.cn 王晨010-66428877-319 chwang01@ccxi.com.cn 谭畅010-66428877-264Cchtan@ccxi.com.cn 联系人： 中诚信国际研究院副院长袁海霞010-66428877-261 hxyuan@ccxi.com.cn 【高收益债2022年上半年回顾及下阶段展望】信用风险趋缓、高收益债呈结构性行情，关注票息策略优势以及信用修复补涨机会，2022-7-13 【2022年上半年高收益债指数表现分析】资产荒下国企票息策略价值凸显，关注分化格局下的尾部风险释放，2022-7-13 【高收益债策略专题】探索评级调整下的高收益债投资机会——以美国市场堕落天使为例，2022-7-7 【2022年5月高收益债策略月报】资产荒下天津、贵州区域城投债领涨，信用保护工具护航民企债再融资改善，2022-6-10 【2022年4月高收益债策略月报】银行间市场引入债券置换和同意征集机制，净价指数波动上涨、二级市场成交量回落，2022-5-11 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 房地产净价指数止跌但仍处深度调整，首批保租房REITs落地、市场认购火热 ——2022年8月高收益债策略月报 本期要点 高收益债策略建议 CCXI高收益债券财富指数月度走势：8月指数整体呈波动上涨走势、涨幅较上月小幅收窄，截至8月末指数为140.46，较7月末上涨0.634%。 高收益房地产债：近期CCXI高收益房地产行业净价指数止跌、维持低位震荡格局，但二级市场房企交投未见明显好转，示范房企成交净价同步承压；从基本面看8月房地产销售环比和同比仍在下降，房地产行业仍维持供需融三弱的低迷态势，债务风险难言企稳，建议投资者保持谨慎。 公募REITs：首批3单保障性租赁住房REITs成功发行上市，市场认购火爆、上市首日涨幅超30%。受益于当前试点的公募REITs项目多为重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，叠加供给稀缺、流通盘较小，赚钱效应吸引资金不断流入进一步助推价格上涨，整体上收益可观、交投活跃。未来随着公募REITs产品审批速度加快，投资者可持续跟踪审批进展及打新机会，但仍需要关注溢价风险。 高收益城投债：8月29日，“19兰州城投PPN008”“技术性违约”事件引起市场关注，在当前宏观经济持续承压、融资政策趋严、债务风险持续释放的背景下，弱区域城投公司或面临着更为严峻的市场环境，再融资能力或进一步恶化，建议投资者警惕经济财政实力较差、债务压力较大、金融资源相对匮乏的区域因融资渠道不畅而导致城投债务逾期引发的债券估值波动风险。 市场焦点：首批保租房REITs成功落地，证监会等加快推进REITs常态化发行 首批3单保障性租赁住房REITs成功发行上市，市场认购火爆、上市首日涨幅超30%。此外，为加快推进基础设施REITs常态化发行，近期证监会会同国家发展改革委等部委联合制定了“推动REITs立法、建立综合推动机制、拓宽试点项目类型”等十条措施。 一级市场：发行总额环比回升，恒逸集团再发科创票据 发行情况：8月一级市场总计发行高收益债券89只，较7月增加22只，发行总额为501.36亿元，同比下降30.71%，环比上升18.84%；加权发行利率为6.69%，较前值下行17BP，加权发行利差455BP，基本持平。 二级市场：净价指数先涨后跌，地产行业仍面临深度调整 运行情况：CCXI高收益债券被动型净价指数先涨后跌，较上月小幅上涨0.068%。从区域看，天津、重庆涨幅相对较高；从行业看，房地产、综合涨幅较高，批发和零售业表现较弱。 成交情况：高收益债成交总额2774.88亿元，环比增加5.67%。10%及以上的尾部成交占比增加2.06个百分点至17.90%，50元以下低价成交再度走高。异常成交规模占比19.97%，环比增加0.46个百分点，地产行业无差别抛售，仍面临深度调整。 www.ccxi.com.cn 风险关注：政策超预期收紧信用风险溢出效应 8月，央行下调MLF及OMO利率，缩量续作到期MLF，公开市场逆回购小额投放，降息落地叠加银行间流动性延续宽松，货币市场利率中枢继续下行；利率债收益率整体下行，10年期国债收益率最低下行至2.58%，期限利差小幅收窄；信用债市场，一级市场供给同比下降但环比回升，二级市场收益率整体下行，信用利差涨跌互现、等级利差多数收窄。高收益债1市场方面，一级市场发行总额为501.36亿元，环比上升18.84%；二级市场，高收益债交投活跃度小幅回暖，CCXI高收益债券被动型净价指数 2小幅上涨0.068%，尽管房地产指数止跌，但二级交投仍面临深度调整。 140 CCXI高收益债券财富指数 CCXI高收益债券被动型财富指数 140.60 135 130 140.40 125 140.20 120 140.00 115 139.80 110 139.60 105 100 139.40 139.20 2022-08-01 2022-08-15 2022-08-29 数据来源：大智慧，中诚信国际整理 数据来源：大智慧，中诚信国际整理 图2：8月CCXI高收益债券财富指数走势 图1：CCXI高收益债券财富指数 CCXI高收益债券财富指数月度走势：波动上行，涨幅较上月小幅收窄。中诚信国际研究院依托对高收益债券市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数3，该指数依托量化模型构建高收益债组合并弱化违约风险影响，提升组合风险调整后收益，以2018年1月2日为基期，基期指数点位为100。2022年8月31日指数为140.46，较上月末上涨0.634%，同期CCXI高收益债券被动型财富指数4上涨0.657%。 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 策略建议方面：第一，高收益房地产债：近期CCXI高收益房地产行业净价指数止跌、维持低位震荡格局，但二级市场房企交投未见明显好转，示范房企成交净价同步承压；从基本面看8月房地产销售环比和同比仍在下降，“停贷风波”后房地产行业仍维持供需双弱的低迷态势，总体而言，地产行业债务风险难言企稳，建议投资者对该板块仍需保持谨慎。第二，公募REITs：首批3单保障性租赁住房REITs成功发行上市，市场认购火爆、上市首日涨幅超30%。受益于当前试点的公募REITs项目多为 1本报告定义的高收益债券范围包括发行时票面利率或交易日加权平均到期收益率在6%及以上的信用债。 2中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型净价指数系列，该指数系列包含全样本、分企业性质、分行业、分区域等多种净价指数，指数基期为2018年1月2日，基期点位为100。 3中诚信国际研究院依托对高收益债市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数，指数以2018年1月2日为基期，基期点位100。 4中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型财富指数，指数以2018年1月2日为基期，基期点位100。 重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，叠加供给稀缺、流通盘较小，赚钱效应吸引资金不断流入进一步助推价格上涨，整体上收益可观、交投活跃。未来随着公募REITs产品审批速度加快，投资者可持续跟踪审批进展及打新机会，但仍需要关注溢价风险。第三，高收益城投债：8月29日，“19兰州城投PPN008”“技术性违约” 事件引起市场关注，事实上此前，兰州城投及其母公司兰州建投已多次陷入评级下调、担保代偿、利息逾期等负面事件。在当前宏观经济持续承压、融资政策趋严、债务风险持续释放的背景下，弱区域城投公司或面临着更为严峻的市场环境，再融资能力或进一步恶化，建议投资者警惕经济财政实力较差、债务压力较大、金融资源相对匮乏的区域因融资渠道不畅而导致城投债务逾期引发的债券估值波动风险。 风险提示：展望9月，存在兑付风险的主体及债项：康得投资集团有限公司“17康得投资PPN001”、苏宁电器集团有限公司“18苏电01”、中天金融集团股份有限公司“19中金03”、金科地产集团股份有限公司“21金科地产SCP004”、上海世茂股份有限公司“20世茂G4”、佳源创盛控股集团有限公司“20佳源03”、西王集团有限公司“19西集05”、融创房地产集团有限公司“20融创03”、正荣地产控股股份有限公司“20正荣03”、厦门禹洲鸿图地产开发有限公司“20禹洲02”，上述债券将于近期到期或回售，提醒投资者关注。 一、市场焦点：首批保租房REITs成功落地，证监会等加快推进REITs常态化发行 首批3单保障性租赁住房REITs成功发行上市，市场认购火爆、上市首日涨幅超30%。2021年6月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），首次提及将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，随后广东、江苏、上海等多地发文鼓励保租房REITs发展试点。2022年5月27日，证监会与国家发改委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号），支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作，并严格规范保障性租赁住房REITs回收资金用途。2022年8月31日，首批3单保障性租赁住房REITs试点项目成功落地、合计募集资 金37.97亿元。首批保租房试点项目均处于经济发达的区域，底层资产出租率较高、租金收益增长稳定，项目整体较为优质，因此市场认购火爆、网下机构投资者有效认购比例不足1%、公众投资者有效认购比例不足0.7%，上市首日涨幅达到30%。总体而言，此次保障性租赁住房REITs试点项目的成功发行，对于推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展将具有十分积极的意义;也是加大存量资产盘活力度， 深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式的重要体现。 事实上，自2021年6月，我国首批9只公募基础设施REITs试点项目落地以来，我国已发行17只公募REITs产品，总发行规模达579.40亿元，回收资金带动新项目总投资超3000亿元5，初步形成了一定规模效应和示范效应。2021年6月首批9只公募基础设施REITs试点项目落地，重点聚焦粤港澳大湾区、长三角等重点区域和交通基础设施、生态环保等补短板行业；其后2021年12月、2022年4月、7月另有3单交通基础设施、1单园区基础设施、1单能源基础设施公募REITs产品发行，2022年8月首批保障性租赁住房REITs产品首批试点项目成功落地，截至2022年8月末，我国已发行17只公募REITs产品，总发行规模达579.40亿元，回收资金带动新项目总投资超3000亿元，初步形成了一定规模效应和示范效应。此外，目前另有3只产业园区、2只高速公路类项目尚在审批流程或已通过审批待发行，随着公募REITs产品审批速度加快，投资者可持续关注审批进展及打新机会。 表1截至2022年8月31日我国已发行公募基础设施REITs列表 资产类型 名称 发行规模(亿元) 上市日期 项目区域 产品类型 存续期