物业管理行业研究周报：华润万象生活收购祥生活旗下资产

华润万象生活收购祥生活旗下资产 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：华润万象生活收购祥生活旗下资产 事件：9月28日，华润万象生活发布公告：拟以10.37亿收购祥生活服务100%股权。公告称其全资附属公司创润发展有限公司拟收购诸暨祥生100%股权及浙江祥生2%股权，目标公司为祥生控股集团（2599.HK）主席陈国祥拥有的物业公 司。 目标公司2021年底税后净利润为1.05亿元，剔除拟转移债务2.07亿元后，收购PE为7.9倍。若按照完整价格10.37亿元，收购PE为9.9倍。 根据公告，此次收购将为华润万象生活带来在管、合约及在途面积分别约 2350万平方米、1480万平方米、110万平方米。根据祥生活服务招股书披露，2018-2020年，祥生活服务的收入分别约为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元，复合年增长率为37%；净利润分别为1240万元、2980万元、4690万元，复合年增长率为94.4%；毛利率分别为21.8%、24.1%、25.2%。截至招股书披露时间，祥生活服务在管面积为1840万平方米，我们认为，此宗 收购将为华润万象生活带来至少5.86亿元年收入，按照2022年2个月并表 时间计算，约为0.98亿元。 华润万象生活收购祥生活服务延续了其收购禹州生活及中南服务的思路，标的公司均为递表物企。此外，根据2022年1月华润万象生活发布两宗收购公告后的股价走势来看，发布公告后30日其股价涨幅分别达到了44.24%、10.22%。 行业并购降温华润万象生活后来居上 物管行业并购呈降温趋势，多数企业转变并购思维。根据克而瑞物管，2021年全年共有53项并购，并购交易总额达355.88亿元，今年一二季度，上市物企共计披露27起并购，总计披露交易金额为81.01亿元。 2022年之前华润万象生活鲜有并购事件，2022年三宗并购案交易规模为 45.8亿，成为物企并购市场上的后起之秀。此外，三宗大单并购落地后，华润万象生活仍有167.61亿元可支持其后续并购扩张。 数据追踪（9月26日-9月30日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年9月30日，持有991.18万股，较上周上涨0.1%，持股市值1.51亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年9月26日 至9月30日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅12.04%。降幅最大的是金科服务，降25.85%。持股比例最高为保利物业，为66.86%。持股数量最多为融创服务，为4.98亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，建议关注物管商管并 行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 评级增持 2022年10月09日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）11.65 港股市场平均市盈率（TTM）8.97 行业表现走势图 10.00%恒生物业服务及管理恒生综合指数 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% 2021/10/1 2021/10/24 2021/11/16 2021/12/9 2022/1/1 2022/1/24 2022/2/16 2022/3/11 2022/4/3 2022/4/26 2022/5/19 2022/6/11 2022/7/4 2022/7/27 2022/8/19 2022/9/11 -70.00% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：华润万象生活收购祥生活旗下资产3 1.12022年第5宗超10亿元物管并购案3 1.2行业并购降温华润万象生活后来居上4 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 3.1政策发布8 3.2公司动态9 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：卖方及目标集团架构3 图2：2018-2020年祥生活服务收入及同比增速4 图3：2018-2020年祥生活服务毛利、净利4 图4：1月5日公告前后30日股价涨跌幅情况4 图5：1月20日公告前后30日股价涨跌幅情况4 图6：2018-2022Q3物企并购交易规模（亿元）4 图7：2021A&2022H1部分物企商誉情况（亿元）5 图8：2020-2022H1部分物企在手现金情况（亿元）5 图9：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图10：各板块周涨跌幅对比7 图11：本周涨跌幅前五位（%）7 图12：本周涨跌幅后五位（%）7 图13：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）8 图14：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：2022年超10亿元物管并购案3 表2：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：华润万象生活收购祥生活旗下资产 1.12022年第5宗超10亿元物管并购案 9月28日，华润万象生活发布公告：拟以10.37亿收购祥生活服务100%股权。公 告称其全资附属公司创润发展有限公司拟收购诸暨祥生100%股权及浙江祥生2%股权，目标公司为祥生控股集团（2599.HK）主席陈国祥拥有的物业公司，主要在中国从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。 图1：卖方及目标集团架构 资料来源：公司公告，卖方1、卖方2由陈国祥先生实际拥有，申港证券研究所 2022年以来5宗超10亿元物管并购案，其中3宗买家为华润万象生活。包括以 10.58亿元收购禹洲物业、以24.85亿元收购中南服务以及以10.37亿元收购祥生活服务，其余2宗为碧桂园服务以31.29亿元收购中梁百悦智佳，博裕资本拟以不超过47.63亿港元收购金科服务。 目标公司2021年底税后净利润为1.05亿元，剔除拟转移债务2.07亿元后，收购 PE为7.9倍。公告显示，2020-2021年，目标公司税后净利润分别为0.47亿元、 1.05亿元，若按照完整价格10.37亿元，收购PE为9.9倍，剔除2.07亿元拟转移债务后，若按照8.3亿元的收购价，收购PE则为7.9倍。 表1：2022年超10亿元物管并购案 公司 公告日期 标的名称 对价（亿元） 权益比例（%） PE 华润万象生活 2022/1/5 禹洲生活 10.58 100% 13.94 华润万象生活 2022/1/20 中南服务 24.85 100% 14.13 碧桂园服务 2022/2/14 中梁百悦智佳 31.29 93.76% 24.72 博裕资本 2022/9/27 金科服务 （不超过）42.91* （不超过）60.8% 6.68 华润万象生活 2022/9/28 祥生活服务 10.37 100% 9.9 资料来源：wind，各公司公告，其中碧桂园服务收购在管项目对价合计7.93亿元，按此数据计算则PE倍数为6.27倍，此外，2021年3月，碧桂园服务以2.4亿 元收购中梁百悦智佳6.24%股份；*博裕资本收购金科服务对价不超过47.63亿港币，按照公告当日汇率0.90093换算为人民币约42.91亿元，申港证券研究所 根据公告，此次收购将为华润万象生活带来在管、合约及在途面积分别约2350万平方米、1480万平方米、110万平方米。根据祥生活服务招股书披露，2018-2020年，祥生活服务的收入分别约为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元，复合年增长率 为37%；净利润分别为1240万元、2980万元、4690万元，复合年增长率为94.4%；毛利率分别为21.8%、24.1%、25.2%。截至招股书披露时间，祥生活服务在管面积为1840万平方米，我们认为，此宗收购将为华润万象生活带来至少5.86亿元年 收入，按照2022年2个月并表时间计算，约为0.98亿元。 图2：2018-2020年祥生活服务收入及同比增速图3：2018-2020年祥生活服务毛利、净利 收入（亿元） 同比增速（%） 5 4 3 2 1 0 201820192020 40% 39% 38% 37% 36% 35% 34% 33% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 201820192020 30% 净利润（万元） 净利率 毛利润（万元） 毛利率 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：中国网地产，申港证券研究所资料来源：中国网地产，申港证券研究所 华润万象生活收购祥生活服务延续了其收购禹州生活及中南服务的思路，标的公司均为递表物企。此外，根据2022年1月华润万象生活发布两宗收购公告后的股价走势来看，发布公告后30日其股价涨幅分别达到了44.24%、10.22%。 图4：1月5日公告前后30日股价涨跌幅情况图5：1月20日公告前后30日股价涨跌幅情况 50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% T-30T-27T-24T-21T-18T-15T-12T-9 T-6 T-3T+0T+3T+6T+9T+12T+15T+18T+21T+24T+27T+30 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% T-30T-27T-24T-21T-18T-15T-12T-9 T-6 T-3T+0T+3T+6T+9T+12T+15T+18T+21T+24T+27T+30 -20.00% -25.00% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 1.2行业并购降温华润万象生活后来居上 物管行业并购呈降温趋势，多数企业转变并购思维。根据克而瑞物管，2021年全年共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易金额为 2020年同期94.3亿元的3.77倍。根据克而瑞物管和中物研协发布的物管上市公 司并购市场报告显示，今年一二季度，上市物企共计披露27起并购，总计披露交 易金额为81.01亿元，其中二季度为13.27亿元较一季度67.74亿元减少54.47亿元，降幅达80%。 图6：2018-2022Q3物企并购交易规模（亿元） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 20182019202020212022Q1-Q3 资料来源：克而瑞物管，中物研协，2022Q3仅计算博裕资本收购金科服务及华润万象生活收购祥生活物业，其中博裕资本收购金科服务交易对价不超过47.63亿港币，按照公告当日汇率0.90093换算为人民币约42.91亿元计算，最终交易规模将于要约期结束后调整，申港证券研究所 2022年之前华润万象生活鲜有并购事件，2022年三宗并购案交易规模为45.8亿，成为物企并购市场上的后起之秀。根据公司年报，截至2021年底，公司商誉为0，2022年中，商誉增至18.76亿元。 图7：2021A&2022H1部分物企商誉情况（亿元） 2021A2022H1 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 资料来源：wind，申港证券研究所 华润万象生活未来并购弹药充足，在手现金充裕，上市融资款项仍有余额。现金方面，截至22年中华润万象生活在手现金及现金等价物为128.52亿元，同时，上市 所得款项中仍有54.89亿元可用于扩大物业管理和商业运营业务的战略