物业管理行业研究周报：华润万象生活与平安不动产达成战略合作

华润万象生活与平安不动产达成战略合 作 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：华润万象生活与平安不动产达成战略合作 事件：4月18日，华润万象生活与平安不动产达成战略合作，平安不动产宣布将旗下深圳平安金融中心商场（PAFCMALL）及佛山平安中心项目委托华润万象 生活进行商业运营管理，这将是双方首批合作的商业资产项目。根据协议，华润万象生活将为深圳PAFCMALL及佛山平安中心项目提供商业运营服务。其中佛山项目，或将规划打造成为万象城或万象天地产品线。 华润万象生活具有优秀的商业品牌资源及多年的商管运营经验，截至22年底， 华润万象生活具有合作国际重奢品牌数超110个，同比增长10%，具有合作国际重奢品牌店铺数超470个，同比增长17.5%。双方此次的合作，将共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标，助力平安不动产实现资产的长期稳定增值。 截至22年底，华润万象生活在营购物中心86个，其中重奢购物中心11个，全年租金收入158亿元，同比增长4.3%，全年零售额达1264亿元，同比增长6.3%，有69个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3，占比亦达到80.2%。 截至22年底，华润万象生活购物中心分部收入达24.82亿元，同比增长16.53%，近三年来同比增速保持稳定。其中85.3%的收益来自为购物中心提供商业运营及物业管理服务，其余收益来自所提供的商业分租服务。 在当前行业整体盈利承压下行的情况下，华润万象生活的购物中心业务仍然维持 着较高的毛利率，达62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率18.9%，面对 物管行业毛利下行的压力，优质的购物中心资产、持续的管理提效及基于酬金制模式下商业管理的优势凸显。 我们认为，对于华润万象生活而言，此次项目的获取，不仅推动了万象品牌在深圳实现“全域覆盖”，标志性项目的获取，也将助力华润万象生活今后优质轻资产的外拓，推动公司实现高质量的增长。 数据追踪（4月17日-4月21日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年4月21日，持有847.43万股，较上周下跌4.03%，持股市值1.25亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年4月17日至4月21日，增幅最大的是融创服务，本周增幅5.02%。降幅最大的是华润万象生活，降2.96%。持股比例最高为保利物业，为66.05%。持股数量最多 为融创服务，为5.77亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年4月23日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）19.03 港股市场平均市盈率（TTM）8.58 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/4/22 2022/5/14 2022/6/5 2022/6/27 2022/7/19 2022/8/10 2022/9/1 2022/9/23 2022/10/15 2022/11/6 2022/11/28 2022/12/20 2023/1/11 2023/2/2 2023/2/24 2023/3/18 2023/4/9 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：华润万象生活与平安不动产达成战略合作3 1.1强强联合助力外拓3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1沪（深）股通资金及交易追踪7 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示8 图表目录 图1：深圳平安金融中心3 图2：深圳PAFCMALL3 图3：华润万象生活购物中心在管及合约面积及个数3 图4：华润万象生活购物中心分部收入及同比增速3 图5：华润万象生活分部毛利率（%）4 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比5 图8：本周涨跌幅前五位（%）5 图9：本周涨跌幅后五位（%）5 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值7 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：华润万象生活与平安不动产达成战略合作 1.1强强联合助力外拓 事件：4月18日，华润万象生活与平安不动产达成战略合作，平安不动产宣布将旗下深圳平安金融中心商场（PAFCMALL）及佛山平安中心项目委托华润万象生活进行商业运营管理，这将是双方首批合作的商业资产项目。根据协议，华润万象生活将为深圳PAFCMALL及佛山平安中心项目提供商业运营服务。其中佛山项目，或将规划打造成为万象城或万象天地产品线。 根据赢商网，深圳PAFCMALL位于深圳福田CBD核心地段，是“深圳平安金融中心”的商业部分，商业面积约8万方。 佛山平安中心项目位于佛山禅城文华公园旁，综合体总建面25.6万方，22年已动工开建。按照规划，除了超150米地标建筑外，还有一个体量达13万方的购物中心，计划打造成为集金融办公、休闲购物、七星康养为一体的城市消费和金融总部中心。 图1：深圳平安金融中心图2：深圳PAFCMALL 资料来源：第一财经，申港证券研究所资料来源：第一财经，申港证券研究所 平安不动产为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，目前资产管理原值规模超2200亿元，其中商场管理面积达280万平方米，主要在管资产为产生持续稳定回报的商办收租型物业。 华润万象生活具有优秀的商业品牌资源及多年的商管运营经验，截至22年底，华润万象生活具有合作国际重奢品牌数超110个，同比增长10%，具有合作国际重奢品牌店铺数超470个，同比增长17.5%。双方此次的合作，将共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标，助力平安不动产实现资产的长期稳定增值。 截至22年底，华润万象生活在营购物中心86个，其中重奢购物中心11个，全年租金收入158亿元，同比增长4.3%，全年零售额达1264亿元，同比增长6.3%，有69个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3，占比亦达到80.2%。 截至22年底，华润万象生活购物中心分部收入达24.82亿元，同比增长16.53%，近三年来同比增速保持稳定。其中85.3%的收益来自为购物中心提供商业运营及物业管理服务，其余收益来自所提供的商业分租服务。 图3：华润万象生活购物中心在管及合约面积及个数图4：华润万象生活购物中心分部收入及同比增速 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20202021 2022 16030 在管建筑面积（万方） 在管项目数量（个） 合约建筑面积（万方） 合约项目数量（个） 14025 120 10020 8015 6010 40 205 00 202020212022 24% 收入（亿元） 同比增速（%） 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 资料来源：公司年报，公司公告，申港证券研究所资料来源：公司年报，公司公告，申港证券研究所 在当前行业整体盈利承压下行的情况下，华润万象生活的购物中心业务仍然维持着较高的毛利率，达62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率18.9%，面对物管行业毛利下行的压力，优质的购物中心资产、持续的管理提效及基于酬金制模式下 商业管理的优势凸显。 图5：华润万象生活分部毛利率（%） 住宅毛利率 购物中心毛利率 写字楼毛利率 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 202020212022 资料来源：公司年报，公司公告，申港证券研究所 我们认为，对于华润万象生活而言，此次项目的获取，不仅推动了万象品牌在深圳实现“全域覆盖”，标志性项目的获取，也将助力华润万象生活今后优质轻资产的外拓，推动公司实现高质量的增长。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年4月17日至2023年4月21日收盘，恒生物业板块下跌7.14%，恒生综合指数下跌2.18%，恒生物业板块跑输恒生综合指数4.96pct。 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/4/22 2022/5/1 2022/5/10 2022/5/19 2022/5/28 2022/6/6 2022/6/15 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 2022/10/19 2022/10/28 2022/11/6 2022/11/15 2022/11/24 2022/12/3 2022/12/12 2022/12/21 2022/12/30 2023/1/8 2023/1/17 2023/1/26 2023/2/4 2023/2/13 2023/2/22 2023/3/3 2023/3/12 2023/3/21 2023/3/30 2023/4/8 2023/4/17 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图7：各板块周涨跌幅对比 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为浦江中国（8.51%）、方圆生活服务（6.56%）、京城佳业（4.52%）、中奥到家（2.33%）、新希望服务 （1.16%）。股价跌幅后五名分别为正荣服务（-17.39%）、融创服务（-13.92%）、碧桂园服务（-11.14%）、新城悦服务（-10.34%）、宝龙商业（-10.32%）。 图8：本周涨跌幅前五位（%）图9：本周涨跌幅后五位（%） 宝龙商业新城悦服务碧桂园服务融创服务正荣服务 9%0% 8%-2% 7% 6%-4% 5%-6% 4%-8% 3% 2%-10% 1%-12% 0%-