房地产行业重大事件点评：更高层级政策，销售复苏可期

事项： 9 月最后两天，针对房地产需求端的放松政策频出：央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限；财政部通知减免换购住房个人所得税；央行下调首套个人住房公积金贷款利率。 国信地产观点：1）本次下调首套房贷利率下限共涉及 23 个大中城市及众多低能级城市，根据各地宽松程度的不同，将一定程度上减轻居民购房贷款压力，有利于释放需求；2）本次减免换购住房个人所得税，侧重于支持居民换房需求，且为本轮需求端放松周期首个非因城施策的统筹性政策放松，其信号意义重大；3）国庆期间网签量恢复缓慢，但受政策利好影响从看房活跃度表现有所提高，当前压制销售复苏的三大因素仍未消散，相比 08年、15 年而言，贷款利率下浮幅度并未达到历史最高，且针对二套房、增值税等的放松措施仍未跟进，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的放松，静待政策生效后，销售复苏可期；4）投资建议：经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科 A、保利发展、滨江集团、绿城中国。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 房贷利率下限打开，全国性统筹政策出台 9 月 29 日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 根据通知，此次符合条件的城市为 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，共涉及包括天津、石家庄、武汉、哈尔滨、大连等 23 个大中城市及众多低能级城市，根据各地宽松程度的不同，将一定程度上减轻居民购房贷款压力，有利于释放需求。 表 1：符合下调房贷利率下限的 23 个大中城市 9 月 30 日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自 2022 年 10月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 本次减免换购住房个人所得税，侧重支持居民换房需求，且为本轮需求端放松周期首个非因城施策的统筹性政策放松，其信号意义重大。 9 月 30 日晚间，中国人民银行公布决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。此次下调同样将减轻居民购房贷款压力，有利于释放需求。 国庆期间网签量复苏缓慢，看房活跃度表现有所提高 根据中指院数据，2022 年国庆假期期间重点城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降 37.7%（网签口径），部分城市虽然在去年同期低基数下有所增，但整体成交降幅仍然较大。 图1：一线城市 2022 年国庆期间新房网签情况 图2：部分二线城市 2022 年国庆期间新房网签情况 受政策利好影响，贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10 月 1 日至 10 月 7 日）贝壳 50 城二手房日均成交套数同比增长约 54%，较 2020 年同期增长约 3%；分城市看，50 城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。需求端看房活跃度也提高，贝壳 50 城二手房日均带看客户量同比增长 7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过 50%。 更高层级政策，销售复苏可期 本轮周期放松节奏已明显加速，但当前基本面仍然低迷，压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心和销售复苏仍然缓慢。在放松力度上，相比 08 年、15 年而言，贷款利率下浮幅度并未达到历史最高，且针对二套房、增值税等的放松措施仍未跟进，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的放松，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科 A、保利发展、滨江集团、绿城中国 风险提示： 1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。