销售金额恢复增长，投资布局核心城市

投资布局高能级城市，经营能力持续稳健 保利发展发布9月销售情况简报，公司9月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.3、7.8、6.8倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比增长，销售面积同比下降 2022年9月，公司实现签约面积227.01万平方米，同比下降8.30%；实现签约金额383.95亿元，同比增长6.60%。2022年1-9月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降24.50%；实现签约金额3201.00亿元，同比下降21.97%。 在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。 保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主 9月公司拿地金额与销售金额之比为40%，拿地依旧保持较强力度。公司9月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9个项目，对应总计容积率面积77.60万方；总土地成交价款153.78亿元，同比增长36.65%，环比下降17.52%； 权益地价107.37亿元，同比增长18.74%，环比下降1.78%。公司1-9月累计新增土地计容面积775.41万方，对应土地总价1249.39亿元，权益地价792.34亿元。公司1-9月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 1、单月销售金额同比增长，销售面积同比下降 2022年9月，公司实现签约面积227.01万平方米，同比下降8.30%；实现签约金额383.95亿元，同比增长6.60%。2022年1-9月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降24.50%；实现签约金额3201.00亿元，同比下降21.97%。在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。 图1：保利发展9月签约面积同比下降8.30% 图2：保利发展9月份签约金额同比增长6.60% 图3：保利发展1-9月签约面积同比下降24.50% 图4：保利发展1-9月累计签约金额同比下降21.97% 2、保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主 9月公司拿地金额与销售金额之比为40%，拿地依旧保持较强力度。公司9月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9个项目，对应总计容积率面积77.60万方；总土地成交价款153.78亿元，同比增长36.65%，环比下降17.52%；权益地价107.37亿元，同比增长18.74%，环比下降1.78%。公司1-9月累计新增土地计容面积775.41万方，对应土地总价1249.39亿元，权益地价792.34亿元。公司1-9月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。 图5：保利发展9月拿地面积同比下降35.50% 图6：保利发展9月拿地金额同比增长36.65% 图7：保利发展1-9月累计拿地金额同比下降22.46% 图8：保利发展9月依旧保持一定的拿地强度 3、投资建议 九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.3、7.8、6.8倍，维持“买入”评级。 4、风险提示 行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 附：财务预测摘要