2022W40：国庆假期新房销售小幅复苏，信心恢复仍需政策加码

本周新房市场小幅复苏，二手房市场表现优于新房。本周样本30城新房成交面积为64.9万平方米，环比-88.4%，同比-53.0%。主要由于我们跟踪的高频销售数据是网签备案口径，而国庆期间房企在案场签约、尚未备案的销售占比较大，叠加长假期间多城未更新销售数据，导致本周账面数据大幅下滑。根据中指数据，今年国庆假期期间（10月1-7日）全国20个重点城市新房成交面积为66.9万方，较去年国庆同比-37.7%，呈现小幅复苏态势；据贝壳数据，今年国庆期间全国50城二手房日均成交套数同比+54%，表现优于新房。 中央出台的系列政策效果显现需要时间，继续看好自上而下政策放松的空间。 自上周中央放松部分城市房贷利率下限后，本周山东济宁下调首套商贷利率下限15BP，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。但整体看中央9月末密集出台的系列政策完全落地执行、效果显现需要时间，本周长假期间销售小幅复苏更多来源于房企加大优质项目供应与促销，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好大会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：因本周国庆休市，本节略。 新房成交情况：受国庆假期影响，我们跟踪的高频网签备案数据较真实成交情况可能偏小。本周30个城市新房成交面积为64.9万平方米，环比下降88.4%，同比下降53.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为18.0万方，环比-84.2%，同比-57.8%；样本二线城市为27.8万方，环比-91.0%，同比-50.2%；样本三线城市为19.1万方，环比-86.0%，同比-51.8%。从今年累计40周新房成交面积同比看，样本30城共计11788.9万方，同比下降-32.7%； 一线城市为2504.1万方，同比-24.7%；二线城市为6694.6万方，同比-31.4%；三线城市为2590.3万方，同比-41.6%。 二手房成交情况：受国庆假期影响，本周多城未公布二手房成交数据、且已公布的城市亦受网签备案滞后影响，本周二手房成交面积合计3.8万方，环比下降97.3%，同比下降67.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为1.5万方，环比-96.7%；样本二线城市为0.2万方，环比-99.8%；样本三线城市为2.2万方，环比-88.1%。年初至今累计二手房成交面积为4292.6万方，同比变动为-16.1%。 重点公司境内信用债情况：因本周国庆无地产信用债发行，本节略。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.国庆期间新房市场小幅复苏，继续看好政策放松空间 本周新房市场小幅复苏，二手房市场表现优于新房。本周样本30城新房成交面积为64.9万平方米，环比-88.4%，同比-53.0%。主要由于我们跟踪的高频销售数据是网签备案口径，而国庆期间房企在案场签约、尚未备案的销售占比较大，叠加长假期间多城未更新销售数据，导致本周账面数据大幅下滑。根据中指数据，今年国庆假期期间（10月1-7日）全国20个重点城市新房成交面积为66.9万方，较去年国庆同比-37.7%，呈现小幅复苏态势，城市间分化较为明显。二手房方面，据贝壳数据，今年国庆期间全国50城二手房日均成交套数同比+54%，表现优于新房。 图表1：中指口径：近3年国庆假期期间（10.1-10.7）代表城市新房成交面积及变化情况 中央出台的系列政策效果显现需要时间，继续看好自上而下政策放松的空间。自上周中央放松部分城市房贷利率下限后，本周山东济宁下调首套商贷利率下限15BP，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。但整体看中央9月末密集出台的系列政策完全落地执行、效果显现需要时间，本周长假期间销售小幅复苏更多来源于房企加大优质项目供应与促销，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好大会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 2.行情回顾 因本周国庆休市，本节略。 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 受国庆假期影响，我们跟踪的高频网签备案数据较真实成交情况可能偏小。本周30个城市新房成交面积为64.9万平方米，环比下降88.4%，同比下降53.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为18.0万方，环比-84.2%，同比-57.8%；样本二线城市为27.8万方，环比-91.0%，同比-50.2%；样本三线城市为19.1万方，环比-86.0%，同比-51.8%。 图表2：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表3：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表4：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表5：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计40周新房成交面积同比看，样本30城共计11788.9万方，同比下降-32.7%；一线城市为2504.1万方，同比-24.7%；二线城市为6694.6万方，同比-31.4%；三线城市为2590.3万方，同比-41.6%。其中一线城市中，北京（-28.7%）、上海（-17.2%）、广州（-31.4%）、深圳（-25.3%）同比均为负。二三线城市中盐城（-72.4%）、莆田（-66.5%）、芜湖（-60.9%）等总计26城同比为负。 图表6：30城周度成交面积跟踪（10.1-10.7） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 受国庆假期影响，本周多城未公布二手房成交数据、且已公布的城市亦受网签备案滞后影响，本周二手房成交面积合计3.8万方，环比下降97.3%，同比下降67.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为1.5万方，环比-96.7%；样本二线城市为0.2万方，环比-99.8%；样本三线城市为2.2万方，环比-88.1%。年初至今累计二手房成交面积为4292.6万方，同比变动为-16.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1153.1万方，同比-32.8%；样本二线城市为2584.4万方，同比-4.8%；样本三线城市为555.0万方，同比-4.8%。 图表7：本周11城二手房成交面积及同环比（本周仅4城有更新数据） 图表8：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表9：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比（本周仅青岛） 图表10：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比（本周仅佛山） 图表11：本周4个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 因本周国庆无地产信用债发行，本节略。 5.本周相关政策回顾 图表12：地方性政策（10.2-10.9） 6.投资建议 近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。