地产政策打出“组合拳”，用足用好政策工具箱

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 银行 证券研究报告 2022年10月09日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 郭其伟 分析师 SAC执业证书编号：S1110521030001 刘斐然 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120002 liufeiran@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《银行-行业点评:利 率 周 报（2022.9.19-2022.9.23）LPR利率“按兵不动”，当前利率水平已是“最优策略”》 2022-09-25 2 《银行-行业点评:助力稳增长，把握政策拐点机遇！-政策性开发性金融工具简评》 2022-09-22 3 《银行-行业点评:利 率 周 报（2022.9.13-2022.9.16）--基建投资发力 ， 信 贷 投 放 量 价 皆 有 空 间 》 2022-09-18 行业走势图 利率周报（2022.9.26-2022.9.30） 地产政策打出“组合拳”，用足用好政策工具箱 季末资金面显著收紧，票据利率中枢小幅上移 本周为呵护季末资金面平稳，央行公开市场操作累计净投放资金8680亿元。但在季节效应影响下，9月末资金面仍显著收紧，DR001、DR007利率分别较上周五+56bp/+54bp 达2.02%/2.09%； 9月最后一周票据利率先上后下，中枢小幅上移，半年和足年国股转贴银票（含三农）利率分别达到1.68%和1.61%，较月初分别上行18bp、8bp，依然维持在近期高位，我们判断9月信贷投放情况整体乐观。 地产政策打出“组合拳”，贷款结构性降息空间打开 9月末，国家多部委连续发布三项政策提振地产需求：下调首套房公积金贷款利率、放松符合条件城市首套房贷款利率下限、退还换购个税。此次政策组合拳有两方面积极意义：一是为稳定资产价格，刺激房地产需求，传统的利率管制政策是可以被突破的，这打开了贷款结构性降息的操作空间。二是监管层更加重视居民部门当前的财务压力。从中央层面开始统筹稳增长的政策，包括货币政策、财政政策在内的多种手段将用于降低居民负担，修复居民的资产负债表。这对修复终端需求，稳定房地产市场至关重要。 上调外汇风险准备金率，稳汇率政策加码 9月26日人民银行宣布：为稳定外汇市场预期，加强宏观审慎管理，自2022年9月28日起，将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0上调至20%。9月以来，从外汇存款准备金率下调到远期售汇风险准备金率上调，央行连续开启汇率政策工具箱，一方面体现了监管部门对于近期汇率波动的关注，另一方面透露出国家稳汇率的坚定态度。对央行的稳汇率工具进行梳理，除近期已使用工具外，央行还可以通过逆周期调节因子、投放外汇储备、控制离岸拆解利率等手段进行汇率指导，政策空间充足，如汇率出现非合意单边波动，人民银行仍可以进一步动用政策工具进行调节， 长期来看，人民币汇率双向波动、在合理均衡水平上保持基本稳定的趋势不会改变。 投资建议：结构性货币工具精准滴灌，四季度贷款需求有望扩张 从9月末的一系列地产政策，到稳汇率政策工具箱数次运用，可以看出我国目前政策空间依然充足，政府通过精准调控稳定经济的决心不减。内循环来看，政策利好的落地将是银行板块的催化剂，贷款需求扩张会带来优质资产的同时减轻银行的风险压力。外循环来看，人民币汇率双向波动、在合理均衡水平上保持基本稳定的趋势不会改变，有助于资本流动保持相对稳定，对于以银行股等为代表的蓝筹股板块整体估值修复有利。部分处于发达地区的优质中小行受益于宽信用政策，信贷投放量增质优可期，基本面有望加速修复。继续推荐常熟银行、宁波银行、江苏银行、成都银行、兴业银行。 风险提示：经济下行超预期、信贷需求疲弱、政策力度不及预期 重点标的推荐 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 2022-09-30 评级 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 601128.SH 常熟银行 7.96 买入 0.80 0.97 1.15 1.35 9.95 8.21 6.92 5.90 002142.SZ 宁波银行 31.55 买入 3.13 3.59 4.25 5.00 10.08 8.79 7.42 6.31 600919.SH 江苏银行 7.44 买入 1.33 1.75 2.11 2.58 5.59 4.25 3.53 2.88 601838.SH 成都银行 16.36 买入 2.17 2.82 3.48 4.19 7.54 5.80 4.70 3.90 601166.SH 兴业银行 16.65 买入 3.98 4.53 5.26 6.22 4.18 3.68 3.17 2.68 资料来源：wind，天风证券研究所，注：PE=收盘价/EPS -23%-19%-15%-11%-7%-3%1%2021-102022-022022-06银行沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 市场回顾与展望 1.1. 季末资金面显著收紧，票据利率中枢小幅上移 本周公开市场逆回购到期100亿元，央行开展5210亿元7天和3570亿元14天期逆回购操作，累计净投放资金8680亿元，呵护季末资金面平稳。但在季节效应影响下，9月末资金面仍显著收紧，DR001、DR007利率分别较上周五+56bp/+54bp 达2.02%/2.09%，7天期逆回购利率与DR007利率的利差由正转负，较上周五收窄54bp至-0.09%。 国庆节后7个工作日公开市场共有9680亿的逆回购到期，其中10月8日有5210亿7天期逆回购到期和900亿元14天期逆回购到期，央行当日进行170亿元7天期逆回购操作，实现净回笼5940亿元，考虑到17日还有5000亿元MLF到期，10月资金面存在一定缺口。人民银行货币政策三季度例会指出“进一步疏通货币政策传导机制，保持流动性合理充裕”，我们预计本月央行会延续近期使用货币工具精准调控的思路，通过适时增加逆回购量或MLF等量续作以维护流动性合理充裕。 9月最后一周票据利率先上后下，中枢小幅上移，半年和足年国股转贴银票（含三农）利率分别达到1.68%和1.61%，较月初分别上行18bp、8bp，依然维持在近期高位，我们判断9月末信贷投放情况整体乐观。从信贷供给端分析，9月是三季度末信贷大月，银行往往提前进行项目储备，有季末增加实体信贷投放力度的动机；从信贷需求端分析，9月是三季度形成实物工作量的最后窗口期，在一系列“稳增长”政策的支持下，基建项目开工进程加快，信贷需求有望提升。 1.2. 地产政策打出“组合拳”，贷款结构性降息空间打开 9月29、30日，人民银行、银保监会、财政部、税务总局连续发布三项政策提振房地产需求，一是阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市可阶段性下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二是支持居民换购住房，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。三是下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。地产政策打出“组合拳”，稳地产态度明显。 表1：2008年以来首套房利率政策 时间 政策背景 内容 2022/09/30 中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 2022/09/29 人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限 一是对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 二是按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。 2022/05/23 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 2019/08/25 央行发布公告：新发放商业性个人住房贷款利率政策将调整 一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成； 二、全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）； 三、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%） 2014/09/30 央行 银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知 一、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定； 二、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策； 三、在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 2010/09/30 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 2008/10/22 中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知 一、商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例由30%调整为20%； 二、下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的商业性个人住房贷款利率4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调0.27个百分点； 三、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。 资料来源：中国人民银行官网、中国人民银行微信公众号、中国政府网等，天风证券研究所 首先，本次首套房利率下限阶段性差别化下调，意味着贷款结构性降息的操作空间打开。住房贷款一直以来都实施着严格的利率下限管制，跟随利率市场化的调整步伐，首套房利率从14年不低于基准利率的0.7倍的要求，到19年不低于5年期LPR，今年5月再降低到不低于5年期LPR-20bp。各地按照“因城施策”的要求，在此基础上再额外加点形成区域性的利率下限。这导致房贷利率一直都比较高。这样的利率管制实现了两个效果，一是通过利率调控房地产需求，稳定了资产价格；二是通过设置利率的高低差异，实质上是用房贷的高定价补贴了对公贷款的低定价，降低了用于投资的资本价格。 图1：国家通过利率调控房地产需求 图2： 个人住房贷款加权平均利率（%）明显高于企业贷款利率（%）