房地产2022年8月报：市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱

房地产2022年8月报—— 市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱 ■短期政策重心在“保交楼”，地方因城施策在预期范围内持续演绎，房企融资收缩短期难以改变。中央在7月“断供”事件发生后，为“托底”房地产市场，保交楼成为政策重心，并在8、9月份稳步推进。销售端，新增居民中长期贷款持 续偏弱，而9月按揭贷款利率随5年期LPR下调，再次接近政策利率下限。地方因城施策持续放松，在预期范围内继续演绎。房企端，房企融资政策环境宽松，但我们认为短期内行业融资收缩现象难以改变。房企发行信用债增信支持政策的信号意义更强，对行业发债整体拉动作用有限。 ■成交市场景气度依旧偏低，房价跌幅进一步下探。虽然8月单月销售面积同比跌幅收窄，但行业仍处于磨低阶段，市场回暖动力不足。从区域上看，东部地区销售修复较为显著，其他区域相对较差。展望上，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。节奏上，今年或难以看到市场显著回暖，将延续低位波动趋势。主要原因是并未观测到扭转市场信心或经济信心的因素出现，居民购房情绪一时难以扭转。房价方面，8月房价整体持续走弱，新房和二手房的同比、环 比增速均延续下滑态势。 ■受集中供地节奏影响，8月全国土地成交建面同比跌幅收窄而出让金同比下滑，整体复苏情况不容乐观。8月全国商住用地成交面积单月同比增速为-1.3%，跌幅较7月收窄22个百分点，今年以来同比跌幅首次降至个位数。土地出让金单月同比增速为-4.8%，跌幅较7月扩大26个百分点，未能延续7月的边际好转态势。总体看土地市场景气程度依然较低。从土地成交累计数据来看跌幅仍然较大，1-8月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-38.0%、-42.0%。此外溢价率仍处于去年下半年以来的较低区间、流拍率在高位，显示土地市场行情仍然冷淡。 ■新开工、投资降幅进一步下探，房企投资意愿不高。8月新开工单月降幅持续扩大，1-8月新开工面积同比增速为-37.2%，较1-7月跌幅扩大1.1个百分点，当前新开工表现为2009年以来最差。8月竣工有所修复，单月竣工面积同比为-2.5%，跌幅较7月大幅收窄33.5个百分点。房地产开发投资额8月单月跌幅扩大 1.5个百分点，同比增速为-13.8%，1-8月累计同比增速下滑至-7.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-4.5%不变。房企投资意愿持续不足，年内难以观测到趋势性扭转。不过，考虑到去年第4季度低基数效应，单月同比增速或将在4季度有所收敛。 杨侦誉行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年7月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待 修复》2022.07.25 《房地产2022年6月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋 势性好转》2022.07.25 《房地产2022年5月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑 底阶段》2022.06.28 《房地产2022年4月报——改善政策持续加码，销售、投资压 力不减》2022.05.23 感谢实习生郭瑾对本文的贡献 目录 1.政策环境：“保交楼”成为政策重心，“四限”改善不断推进1 1.1总体基调：“保交楼”成为政策重心，并稳步推进1 1.2销售端政策：贷款利率再次接近政策利率下限，因城施策在预期内范围逐步扩大2 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，9月房贷利率再次接近政策利率下限2 1.2.2地方因城施策：政策在预期范围内持续演绎4 1.3房企端政策：短期内整体融资收缩或难改变，增信支持政策对整体拉动作用有限4 2.成交市场：市场景气度仍然较低，房价跌幅进一步下探5 2.1销售：8月销售延续低迷，市场回暖动能不足5 2.2房价：8月房价跌幅进一步下探，短期内仍有下行压力7 3.土地市场：整体复苏情况不容乐观8 4.开发投资：新开工、投资降幅进一步下探，房企投资意愿不高9 4.1新开工、竣工：新开工持续下探，竣工有所好转9 4.2开发投资额：8月再次大幅下探，累计同比跌幅扩大至-7.4%10 图目录 图1：新增居民中长期贷款及同比增速3 图2：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR3 图3：投向房地产业贷款余额及同比增速5 图4：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模5 图5：全国商品房销售面积单月/累计同比6 图6：分区域商品房成交面积累计同比6 图7：30大中城市商品房成交面积旬度及旬度同比6 图8：70大中城市新建、二手住宅价格单月同比7 图9：70大中城市新建、二手住宅价格单月环比7 图10：70大中城市新建商品住宅价格单月同比7 图11：70大中城市新建商品住宅价格单月环比7 图12：70大中城市二手住宅价格单月同比8 图13：70大中城市二手住宅价格单月环比8 图14：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比9 图15：全国土地溢价率与流拍率9 图16：施工、新开工、竣工面积累计同比增速10 图17：房地产开发投资额单月同比/累计同比11 图18：土地投资、建安投资累计同比增速11 图19：房地产开发资金来源累计同比11 表目录 表1：8月房地产主要指标趋势回顾1 附录 附录1本轮因城施策放松政策汇总（截至2022.9.20）12 8月房地产仍延续相对弱势。近期政策及经济情况并未有超预期的因素出现。政策仍沿着需求端“四限”推进，供给端继上月出台“保交楼”专项贷款新工具后暂无更新进展。在此基础上，居民观望情绪依然较浓。8月商品房销售面积虽微幅修复但主要是由于淡季低基数原因，销售端难言市场复苏；70大中城市房价持续下跌且下跌城市数量进一步增加，反映出现阶段市场疲弱。并且进入9月后，我们观测到今年以来表现相对较好的合肥、长沙、西安等城市市场也有所降温。房地产投资金额和面积亦均延续下跌，但值得关注的是，竣工面积单月同比大幅修复，或一定程度上反映出“断供事件”后“保交楼”措施在全国自上而下的推进，但这种单月同比改善的持续性尚待观察。 整体而言，我们认为目前房地产市场仍处于底部震荡阶段，维持销售面积同比增速为-13.5%的预期不变。房地产8月主要指标趋势具体如下： 表1：8月房地产主要指标趋势回顾 类别 8月趋势 1-8月趋势 8月单 月同比 1-8月累 计同比 是否符合市场预期 2022 年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续宽松 - 符合 延续宽松 需求端 符合 供给端 符合 成交市场 商品房销售面积 淡季低基数微幅修复 底部震荡 -22.6% -23.0% 符合 -13.5% 70大中城市房价 下跌 持续下跌 - 符合 - 土地市场 土地成交建面 抬升 4-5月底部抬升 -1.3% -38.0% 符合 - 土地�让金 22城集中供地节奏不同引起下跌 缓慢修复 -4.8% -42.0% 符合 - 开发投资 新开工面积 大幅下跌 持续下跌 -45.7% -37.2% 符合 -25.4% 竣工面积 竣工淡季大幅修复 7月底部抬升 -2.5% -21.1% 超预期修 复 -8% 施工面积 下跌 持续下跌 - -4.5% 符合 -4.2% 房地产开发投资额 下跌 持续下跌 -13.8% -7.4% 符合 -4.5% 资料来源：招商银行研究院 1.政策环境：“保交楼”成为政策重心，“四限”改善不断推进 1.1总体基调：“保交楼”成为政策重心，并稳步推进 当前中央关注的重点在解决保交楼问题上。7月“断供”事件发生后，在中央的部署下，近30个省市、区县政府出台了“保交楼”相关措施。在“一楼一策一案”的总基调下，各地通过设立房地产纾困基金、引导区域优质国企和金融机构盘活项目、各级领导对项目挂联兜底等方式推动项目复工。其中，据中指研究院统计，已有郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。 8月29日，支持“保交楼”2000亿元全国性专项借款启动，成为“断供” 事件发生以来首个全国性纾困政策。纾困基金初期规模为2000亿元，将由央行指导的国家开发银行、中国农业发展银行等在现有贷款额度中安排。形式上，以城市为单位，由地方政府借入、使用及偿还。原则上，借款期限不能超过3年。值得关注的是，纾困基金明确提出了“不刺激房地产市场、不救助房地产企业”，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。 中央和地方均在努力推动保交楼政策逐步落地。中央层面，9月22日国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国手臂“保交楼”转向借款，支持辽宁“保 交楼项目”。地方层面，郑州落实“保交楼”政策最全、力度最大。郑州设立 100亿额度的房地产纾困基金，同时印发《郑州市“大干30天，确保全市停 工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，确保10月6日前，实现所有停工问题楼盘项目全面实质性复工。 往后看，“保交楼”旨在从供给侧提供增量流动性，推动楼盘交付顺畅、进而促进销售恢复、稳定房企现金流。不过，后续2000亿资金体量可能仍需 扩容。根据市场机构预估，当前交付困难楼盘面积可能落在1.5-4亿平大致范 围内。考虑到房地产每平米开发建设成本约为3500元，后续所需资金量在 5250亿-1.4万亿之间，2000亿的资金体量或不能完全覆盖所需项目资金。 1.2销售端政策：贷款利率再次接近政策利率下限，因城施策在预期内范围逐步扩大 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，9月房贷利率再次接近政策利率下限 新增居民中长期贷款持续弱于去年。8月居民中长期贷款新增2658亿元，同比少增1601亿元。受8月销售边际改善影响，新增居民中长期贷款环比多增。但考虑到销售市场尚未复苏，年内居民中长期贷款或将延续弱势。 图1：新增居民中长期贷款及同比增速 10500 9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500 2500 1500 500 -500 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 -120% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比 资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021年为两年平均增速 9月按揭贷款利率随5年期LPR下调，再次接近政策利率下限。根据贝壳研究院的监测，7月重点城市新增首套房贷款利率为4.15%、二套房贷款利率为4.91%，分别较上月回落17、15个基点。9月按揭贷款利率的下调主要受8月5年期LPR下调15BP的影响，已再次接近政策规定利率下限，分别为 4.10%（5年期LPR-20BP），二套房贷款利率下限调降至4.90%（5年期LPR+60BP）。后续按揭下调空间主要看基准利率的变化（包括5年期LPR，以及央行规定的首套、二套按揭贷款利率下限）。 图2：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR 6.0% 6.00% 5.5% 5.0% 4.5% 5.74% 4.91% 4.65% 4.60% 4.45% 4.30% 4.0% 4.15% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 首套房贷平均利率二套房贷平均利率五年期LPR 资料来源：贝壳研究院，wind，招商