固定收益点评：购房减税，规模和区域分布如何？

固定收益点评 购房减税，规模和区域分布如何？ 9.30前后，地产政策再度密集加码。9月30日，地产宽松政策再度密集作者加码。财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。 证券研究报告|固定收益研究 2022年10月01日 同时，央行宣布调降个人公积金贷款税率，而9月29日央行宣布放开6- 8月房价环比和同比均下跌区域的贷款利率下限。房地产放松政策密集出台，彰显了决策层稳定房地产市场的目的和决心。其中力度最大的则是对换购住房个人所得税的阶段性免征。 免征换房个税是近期政策中力度较为显著的。按财政部文件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；其中对新购住房金额大于或等于 现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；而对新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税；优惠有效期限自2022年10月1日至2023 年12月31日，一共持续15个月。 判断此政策影响之前，需要首先了解当前换房个税的征收方式。个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。但对个人转让自用达�年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（满�唯一），以及遗产继承、家属赠与等情形可以免征。在具体征收方式上各地 一般都有不同的规定，一般视2种不同情况分别征收：（1）如果房屋原值可以查询，则按照差额缴纳的方式，将网签价扣除原值以及增值税等相关税费后，按照20%的比例征收。（2）如果房屋原值不可查询，则对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（例如1%）核定应纳个人所得税额。 目前房屋转让所得个人所得税规模估计在450亿元左右，占个人所得税比例约5%。2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，在整体个人所得税中的占比为5.2%。考虑到今年房屋交易量较2020年已经显著下降， 房地产销售面积从2020年17.2万亿预计会下降至今年13万亿左右，假定房屋转让所得税也依次规模下降，那么今年房屋交易个人所得税估计约450亿元。 从征收区域来看，北上广深、江浙福建是绝对主力。我们简单假设全国各省房屋转让所得占财产转让所得均为34.1%，则2020年房屋转让所得税较高的省份有江苏（73亿元）、浙江（70亿元）、广东（50.4亿元）、上海（46.9亿元）、北京（31.2亿元）、深圳（23.9亿元）、福建（46.3 亿元），合计占到全国转让税收的六成以上。 本次降税可能平均降低二手房购买成本0.4个百分点左右。对根据贝壳研究院公布的《中国新居住发展报告2022》，全国2020年二手住宅成交量为7.5万亿元，而2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，粗略估算占比为0.8%。但此次降税并非针对所有二手房交易，依然设有一定门槛， 例如要求1年内在市场上购买新住房，并且购买区域需要在本市，以及如果购买新住房金额小于原住房的，也只能按比例获得税收优惠，这意味着并非所有二手房购买者都能够获得优惠。我们假定获得优惠的比例占此前的一半左右，即按2020年交易估算可以减免税收306.6亿元。而考虑到 目前交易量较2020年有明显收缩，那么未来一年减免税收规模预计在 200-300亿元，占二手房交易规模预计在0.4%左右，这意味着二手房交易成本平均降低0.4%左右。虽然减税主要集中在北上广深等一线城市，减税规模估计在10-20亿之间，但考虑到二手房交易也主要集中在这些区 域，因而平均成本的降低幅度也难以明显高于全国，我们估计可能都在1% 以内。 地产政策密集发力，效果继续观察。地产市场的持续低迷加大了经济下行压力，也对地方财力等多方面构成挑战。近期地产政策密集发力体现了政策稳地产的意图。但近期政策依然在房住不炒的大框架之内，旨在降低合理需求的交易成本，效果有待继续观察。 风险提示：地产政策超预期，市场变化超预期，假设存在偏差 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师赵增辉 执业证书编号：S0680522070005邮箱：zhaozenghui@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：“通盘考虑”还是“分级退出”？ ——甘肃信用风险演化路径》2022-09-28 2、《固定收益点评：调整出的或是机会》2022-09-26 3、《固定收益定期：联储加息下各国如何应对？对我国有何启示？》2022-09-25 4、《固定收益定期：20220925-国盛固收经济与债市手册》2022-09-25 5、《固定收益定期：资金面对跨季和税期反应弱，外资流出基金大幅增持——流动性和机构行为跟踪》2022-09-24 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 财政部发布换购住房个税优惠政策3 什么是换购住房有关个人所得税，如何征收？3 二手房交易个人所得税占个税总体占比已超5%4 影响如何？6 风险提示7 图表目录 图表1：部分地区二手房个人所得税征收方式整理4 图表2：房屋转让个人所得税规模及增速5 图表3：2020年各类个税规模占比5 图表4：各地2020年房屋转让所得税估算结果（亿元）5 1、财政部发布换购住房个税优惠政策 9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，安排了换购住房时个税优惠政策。要点如下： 为何优惠？二手房交易中的个人所得税（房屋转让所得税）占总体个税的比重不断提高，已经从2010年的1.6%上升至2020年的5%。截至2020年底房屋转让所得税绝对规模 已突破600亿元，在最近稳地产政策发力的背景下，从个税角度出发，降低二手房交易成本，适应当前政策要求。 给谁优惠？是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠； 如何优惠？需要分情况看：（1）新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；（2）新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税； 优惠时效？有效期限自2022年10月1日至2023年12月31日，一共持续15个月。 财政部此次对换购住房个税的优惠政策具体如何实施？能减免多少税收？具体影响如何？本文将进行相应分析。 2、什么是换购住房有关个人所得税，如何征收？ 首先需要明确，什么是换购住房有关个人所得税？是如何征收的？根据国家税务总局公布的个人二手房转让税收政策1，个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。但对个人转让自用达�年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（满�唯一），以及遗产继承、家属赠与等情形可以免征。 在具体征收方式上各地一般都有不同的规定，一般视2种不同情况分别征收：（1）如果房屋原值可以查询，则按照差额缴纳的方式，将网签价扣除原值以及增值税等相关税费后，按照20%的比例征收。（2）如果房屋原值不可查询，则对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（例如1%）核定应纳个人所得税额。例如按照上海市的规定，如果原值可查，则应纳税额=（收入额-财产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%，如果原值不可查，则应纳税额=普通住房转让收入×1%。 1http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104440/201906/t20190628_392188.shtml?JYquwjjUSPGZ=1664539693923 图表1：部分地区二手房个人所得税征收方式整理 地区 二手房个人所得税征收方式 原值可查 税率应纳税额 原值不可查 税率应纳税额 上海深圳广州重庆苏州长沙成都济南 应纳税额=（收入额-财产原值- 20%转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×税率 应纳税额=（计税价格-房地 20%产原值-转让过程缴纳的税金 －合理费用）×税率应纳税所得额=（转让财产收入- 20%财产原值-合理费用）×税率 应纳税额=（计税价格-除房屋原 20%值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用的差额）×税率 20%20% 应纳税额=（合同金额-取得成本 20% 金额）×税率应纳税所得额=（转让收入中-除 20%房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×税率 应纳税额=普通住房转让 核定征税率：1% 收入×核定征税率 核定征收率：1%（普通住房），1.5%（非普通住房以及非住应纳税额=计税价格×宅），3%（拍卖核定征收率房）。核定征税率：住宅应纳税额=转让房地产收1%，非住宅1.5%入×核定征收率 应纳税额=住房转让收入 核定征税率：1% ×核定征税率； 按转让收入1%-3%核定征收个人所得税核定征收2%(拍卖3%) 应纳税额=合同金额×核 核定征税率：1%-3% 定征税率应纳税额=住房转让收入 核定征税率：1% ×核定征税率； 资料来源：各地税务局，国盛证券研究所 2、二手房交易个人所得税占个税总体占比已超5% 财政部此次给予优惠的税目名称为财产转让所得中的房屋转让所得，占个人所得税比例约5%。根据《中国税务年鉴》的数据，2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，在财产转让所得税中占比为34.1%，而在整体个人所得税中的占比为5.2%。从趋势上来 看房屋转让所得税在财产所得税中的比例一直维持在30%左右，而在全体个税中的占比则已经提升到了5%。二手房交易个税负担已经不能忽视，这也是财政部此次出台换购住房个人优惠政策的现实基础。 图表2：房屋转让个人所得税规模及增速图表3：2020年各类个税规模占比 亿元% 房屋转让所得个人所得税同比增速（右轴） 个体工商户 其它 16% 工资、薪金 700 600 500 400 300 200 100 0 201020122014201620182020 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 生产经营 5% 其它财产转让所得 7% 房屋转让所得 5% 所得 67% 资料来源：税务年鉴，国盛证券研究所资料来源：税务年鉴，国盛证券研究所 从区域分布来看，由于税务年鉴仅公布了财政转让所得的分地区情况，没有进一步细分到房屋转让所得的数据。我们简单假设全国各省房屋转让所得占财产转让所得均为34.1%，则2020年房屋转让所得税较高的省份有江苏（73亿元）、浙江（70亿元）、广东（50.4亿元）、上海（46.9亿元）、北京（31.2亿元）、深圳（23.9亿元）、福建（46.3亿元），合计占到全国转让税收的六成以上。 图表4：各地2020年房屋转让所得税估算结果（亿元） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 江浙广上福北深山湖四宁安内江湖河河青陕天重广云辽贵黑山吉新海大甘西宁青苏江东海建京圳东南川波徽蒙西北南北岛西津庆西南宁州龙西林疆南连肃藏夏海 古江 资料来源：中国税务年鉴，国盛证券研究所 注：各地均包含计划单列市 4、影响如何？ 根据贝壳研究院公布的《中国新居住发展报告2022》，全国2020年二手住宅成交量为 7.5万亿元，而2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，粗略估算占比为0.8%。而财政部此次个税优惠上也设置了相应门槛，例如要求1年内在市场上购买新住房，并且购买区域需要在本市，以及如果购买新住房金额小于原住房的，也只能按比例获得税收优惠，这意味着并非所有二手房购买者都能够获得优惠。我们假定获得优惠的比例占此前的一半左右，即按2020年交易估算可以减免税收306.6亿元。而考虑到目前交易量较2020年有明显收缩，那么未来一年减免税收规模预计在200-300亿元，占二手房交易规模预计在0.4%左右，这意味着二手房交易成本平均降低0.4%左右。如果和降息带来的成本下降类比，按30年按揭贷款，久期15年左右估算，那么相当于降息2-3bps。如果按照财产转让所得税的比例测算，北京、上海、深圳预计可以优惠个税23亿