德国房地产市场研究及对我国的借鉴意义

德国房地产市场研究及对我国的借鉴意义 联合资信工商评级三部蒋旭李香庭高星李想 提要：中国经过了多年以资本投入拉动经济的模式，随着资本的不断累积资本边际回报率呈递减趋势，同时劳动人口数量进入下行通道，依靠劳动力和资本的大量投入实现经济发展的模式已难以为继，现实要求中国以提高索洛剩余，提高全要素生产率为导向进行转型。考虑到中国加入世贸组织以来形成的以第二产业为主的产业结构，在具体路径上向以高端制造业等为主的产业结构演化具有必要性和可能性。房地产行业作为经济的重要组成部分，其发展、转型均对经济转型和发展具有重要影响，考察先行国家房地产行业发展和转型期的表现，对于我们理解目前中国房地产行业运行和未来转型路径、目标等具有重要意义。 作为发达国家，随着二战结束确立社会市场经济、上世纪七十年代的石油危机倒逼供给侧政策出台及两德统一、欧盟成立等一系列事件，德国经济依靠技术积累、技术创新、产业政策的扶持，成功实现了产业结构的升级。德国始终以高端制造业及生产性服务业为支柱产业，在东南亚金融危机、欧债危机中均表现出了较强的经济韧性，对于我国目前的经济发展和转型具有一定示范作用和参考意义。德国住房市场的定位和配套保障政策为其经济发展和转型提供了良好的基础，在经济复苏、发展和转型过程中，房地产市场也并未出现大起大落。本文试图通过梳理德国房地产市场的发展历程、发展现状、配套政策探寻其对中国未来房地产市场的发展路径的借鉴意义。 通过研究我们发现，德国房地产对德国经济贡献和影响程度低。人口规模趋于稳定、老龄化问题突出，对住房需要长期保持稳定。同时，德国住房市场以租赁为主，住房供给渠道多元，德国联邦政府也制定了从金融制度、税收制度和租赁制度三大制度共同约束和保障的房地产市场体系，尤其是建立了全面的以居住为导向的租赁住房保障体系，民众购房行为足够理性。德国社会住房保有数量与住房供需状况同频共振。在住房供需矛盾突出的时候，社会住房的数量就多；市场上房源比较充裕，房价、租金水平稳定的时期，社会住房的数量相对就少。 目前，我国房地产行业处于“转型”初期，前期我国经济发展对地产行业的依赖大，房地产及上下游产业对经济贡献度保持较高水平，未来我国对实体经济发展的导向，要求逐步降低房地产行业回报率和投资率。“后地产时代”的房地产开发节奏将更加稳健，地产开发或将进入存量市场和城市更新阶段；进一步建立和完善房地产调控的长效机制是房地产市场实现平稳发展的保障。我国住房发展已进入到总量平衡阶段，多数人的住房通过市场得到了解决，但人口净流入的大城市仍然存在较大缺口，特别是新市民、青年人的住房问题比较突出。保障性租赁住房本质上是一种社会住房。建议合理借鉴并创造性转化德国社会住房制度体系中的政府引导市场、先租后售、品质租赁等理念和做法，缓解大城市新市民、青年人的住房困难。从德国房地产制度，得出以下几点经验值得我国参考与借鉴：加快推进住房领域立法，建立与我国国情相适应的住房法律体系；鼓励开发主体多元化，充分调动市场主体积极性；强化核心问题识别，提高住房政策的针对性；建立刚性和弹性相结合、可量化操作的住房发展指标体系；建立住房政策制定与实施全过程的部门协作机制。 同时应该注意的是，德国的房地产作为广义上社会保障和福利的一部分，其市场结构与实行房地产行业市场化政 策的中国存在较大不同，同时两国经济发展阶段、经济和人口体量、面临的国际经济环境均存在差异，需要我们在分析和借鉴中加以甄别。 一、德国房地产市场发展历程 德国住房市场发展经历了——“住房供给严重不足-联邦政府投资建设社会住房（各种管制）-鼓励市场资金建设社会住房（各种管制）-住房供需缓解（管制政策调整）-启动住房市场化进程（放松管制）”——的漫长过程，具有较为明显的历史路径依赖，也反映出德国联邦政府始终将保障居民住房作为首要的政策目标。 一次世界大战前是德国城镇化发展的初期和中低城市化率阶段（1831－1900年），由于住房短缺，租赁住房模式开始兴盛。进入城市化中后期（1900－1945年），住房建设呈现多元化的局面，出现私人建房、住房合作社和公司住房等多种形式。二次世界大战后，德国大量房屋被损毁，住房供应再次面临非常短缺的情况，租赁住房模式再次兴起，联邦政府在这个阶段深度参与住房市场，投入了大量财政建设的适宜住房，并对房租价格和租赁合同解除进行管控。1950年以来，由于联邦政府财力有限难以独自建设所有住房，联邦政府开始鼓励市场各方力量参与住房建设，并通过立法规定住房建设标准，优先建造家庭住房以满足低收入者的住房需求，在公共资助、税收优惠、土地供给等方面对住房建设进行支持。1965年后，西方国家进入滞涨时期，联邦德国住房建设资金受到限制，联邦政府一方面在法律层面对租金进行了更加详细的约束，另一方面通过加大税收优惠支持住房建设，并对居民给予住房补贴，经过长时间的住房建设，德国住房需求基本得到满足。二十世纪九十年代以来，联邦政府开始重点关注住房负担重的家庭住房需求，引入住房津贴模式，逐步取代原有折旧扣减补贴模式。2005年以来，德国经济表现强劲，国际资本大量涌入德国住宅市场，德国人口向大城市集中；联邦政府启动住房市场化进程，取消社会住房补贴，为了防止房价上涨过快，联邦各州政府持续提高不动产交易税率。 表1战后德国住房市场发展历程 发展时期 时代背景 住房政策 主要内容 管制时代 （1945－1949 年） 二战后，德国大量房屋被毁坏 德国联邦政府于1945年实施“住房统制经济” 政府投入大量财政建设保障住房，并由政府分配，规定租金标准，禁止解除现有租赁合同，对贫困者进行住房安置 供给时代 （1950－1965 年） 战后财政仍非常紧缺，难以独自建设所有住房，德国联邦政府充分调动市场各方力量参与住房建设 德国联邦政府于1950年颁布第一部《住房建设法》，于1956年出台第二部《住房建设法》 该部法律体系规定了联邦、州、乡镇及乡镇联合区应当进行住房建设大小、设施和房租适宜的住房（即社会住房），将“在6年内建设180万套社会住房”列为紧迫性任务；在公共资助、融资担保、税收优惠、土地供给方面（为住房建设提供或出租价格合适的建设用地，优先考虑社会住房建设）给予大力支持；要求优先建造家庭住房，满足低收入者的需求 租赁时代 （1965－1989 年） 发生经济危机，政府公共支出增大，社会住房的供给受到限制 1965年颁布《住房补助金法》（新修），1970年第二部《住房补助金法》出台，1971年出台第一部《住房解约保护法》，1974年第二部《住房解约保护法》出台，1982年《增加租赁住房供应 法》出台 在此期间，德国联邦政府加大税收优惠住房建设的支持。通过居民提供租金补贴和负担补贴，保障最低居住空间；提高了补贴的范围，详细制定了各种情形下的补贴金额上限；明确房东不得随意解除租约，规定房东上调租金的条件；随后的法律对租金进行更详细的约束，3年内房租涨幅不得超过30% 补贴时代 （1990－2005 年） 德国住房需求已得到满足，政府开始关注住房负担重的家庭的居住需求 1990年德国联邦政府修订《住房补助金法》，1995年《住房所有权津贴法》出台，2000年再一次修订《住房补助金 法》 住房补贴也适用于原东德新联邦州；引入住房津贴模式，逐步取代原有折旧扣减补贴模式；规定住房补贴与租房者上涨的生活成本和房租水平相适应 回归市场阶段 （2005年至今） 德国人口向大城市聚集，国际资本大量涌入德国住宅市场 2005年德国联邦政府启动住房市场化进程，2013年《住房租赁法修正案》出台，2006年《基本法》新一版修正案出台 删减补贴、减少社会住房，废除住房所有权津贴，取消特殊性住房补贴1；进一步规定了在市政府判定的住房供应严峻的区域，租金在3年内涨幅不得超过15%，限制期限为5年；2006年9月1日起，联邦各州政府享有不动产交易税的立法权，为防止房价上涨过快，各州政府不断提高不动产交易税率 资料来源：联合资信整理 二、德国房地产市场的特点、发展现状及原因分析 根据国际清算银行数据，相较美国、英国、日本等主要经济体来说，德国名义房价指数长期处于相对平稳的状态。分阶段看，1970－1980年，德国经济增长、人口规模上升及城镇化进程加快推动了住房需求和价格的增长；1981－1990年，德国经济和人口增速放缓，房价基本保持稳定；1990－1995年，两德合并带动了人口流动和移民迁入，同时经济阶段性恢复推动了房价上涨；1995年至2008年金融危机前，房价持续保持稳定；2009年以来，德国房价呈现出稳定上涨。德国住房价格在世界范围内长期保持稳定且处于合理区间内，一方面源自德国联邦政府一直以来将房地产市场的发展归根结底为满足公众住房需求的福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业，并不断通过制定规划、法律和税收政策的方式调节房地产市场的供需，抑制房地产资产泡沫；另一方面，德国经济发展、产业结构、人口规模、住房供给市场的多样性等均为德国房价的长期稳定提供了基础。 图1全球主要国家名义房价指数 1住房补贴分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴，特殊性住房补贴是给予战争受害者及其他社会救助者的补贴 资料来源：国际清算银行，联合资信整理 二战以来，德国经济快速复苏，依靠技术积累、技术创新、产业政策的扶持，德国始终以高端制造业及生产性服务业为支柱产业，房地产对德国经济贡献和影响程度低。 从德国经济发展来看，1950年以后，联邦德国在马歇尔计划的支持下开启了社会和经济变革，联邦德国经济呈现快速复苏态势，1950年代和1960年代，联邦德国GDP年化增速分别达到了13.46%和8.83%，二十世纪七十年代初期亦保持了10%以上的GDP增速直到第一次石油危机，1975年德国GDP出现大幅下降但之后复苏，进入1980年后德国经济增速有所放缓，90年代两德合并后，德国经历了1990－1991年的经济短暂繁荣后增速再次放缓，出口竞争力下降，德国通过产业政策调整和技术创新，加大对全球新兴产业链的融入，压低生产要素价格，提高出口竞争力，在2008年金融危机后率先复苏，2010年以来德国GDP增速稳健，受新冠肺炎疫情影响，德国经济2020年出现阶段性下降。 图2二战后德国GDP规模及增速（单位：十亿欧元） 资料来源：德国联邦统计局，联合资信整理 德国在二战后迅速发展为世界主要经济强国，且在1998年东南亚金融危机和2009年欧债危机中均表现出了较强的经济韧性，与其产业结构、以制造业立国的战略不无关系。德国是典型的内陆型国家，物产资源稀缺，二次工业革命起步较晚，但自十九世纪三十年代开始直到第一次世界大战之前，德意志凭借后发优势、对英国技术模仿以及合理的组织形式，在炼钢、化工和电气等工业领域快速崛起，推动了德国工业现代化的进程；二战后基于其战前的工业基础以及积累的技术、知识、企业结构和经验，联邦德国经济和工业发展迅速恢复，二十世纪五六十年代，联邦德国的发展速度高于世界经济平均增速，重工厂、设备、建筑和公共设施逐步恢复扩大，同时依靠加工贸易的发展战略，第二产业比重不断提升，一直到1970年第二产业比重达到57.6%的峰值。进入20世纪70年代，布雷顿森林体系瓦解和石油危机后，联邦德国经济发展进入滞涨时期，劳动力成本上升，工业生产进入发展缓慢时期，传统工业呈现衰退，第二产业占比下降，德国联邦政府发布了一系列产业政策，扶植高新技术工业，改造、压缩中低技术传统工业，建立和完善职业培训体系和信息技术教育，两德统一后针对快速下降的制造业也采取了产业政策干预。1990年以来，德国第二产业增加值在GDP中的比重呈缓慢下降的趋势，但2008年以来相对平稳的维持在27%左右的水平，2020年，德国三次产业增加值占GDP比重分别为0.7：26.2：63.6。 图31990年以来主要国家GDP及第二产业增加值占比（单位：十亿美元、%） 注：日本及美国2018、2020年部分数据不可得资料来源：德国联邦统计局，联合资信整理 横向对比来看，在发达经济体中，除了德国、日本的