房地产行业：房企必看！如何玩转轻资产运营？

房企必看！如何玩转轻资产运营？ 政策倡导、行业发展及企业业务转型升级需要，房地产轻资产发展呼之欲出。开发建设阶段轻资产业务以房地产代建为主，从代建的业态来看，主要为住宅代建，包括各类商品住宅、保障性住房等，也在向写字楼、产业园区、酒店等领域进行延伸。物业运营阶段的轻资产涵盖领域较广，主要是住房租赁、商业管理、产业园区这三个领域的探索较多，部分房地产企业亦积极探索酒店管理、养老地产、文旅地产等领域的轻资产业务。 一、房企拓展轻资产原因：政策倡导，行业发展，企业升级 在坚持“房住不炒”基调和三稳目标下，政府倡导探索新的发展模式促进房地产业良性循环和健康发展。3月，国务院金融稳定发展委员会专题会议“提出向新发展模式转型的配套措施”。此前，2021年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。李克强总理在《政府工作报告》上明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。此前住建部长王蒙徽接受新华社专访指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式。因此，未来房地产企业低负债、低杠杆的新发展模式将会受到鼓励。轻资产模式，是政策倡导及行业发展方向，也是房企业务升级的方向。 表：关于新发展模式主要政策 时间 来源 主要内容 2021.12 2021年中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式 2021.12 原住建部长王蒙徽接受新华社专访 过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续 2021.12 中国人民银行行长接受新华社专访 房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。 2022.03 《政府工作报告》 探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设 2022.03 国务院金融委会议 及时研究和提�有力有效的防范化解风险应对方案，提�向新发展模式转型的配套措施 2022.03 银保监会 积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。 轻资产运营是指企业以少量的固定资产和存货等方面的资金投入，集中资源专注于产品研发、品牌营销、客户管理等方面，进而占领价值链高端、提升企业财务绩效的商业模式。随着房地产行业进入调整期，土地红利和金融红利不在，房企亟需转型，以品牌和管理服务为输出要素的轻资产运营模式日益受到关注。当前，房地产企业涉足轻资产运营领域较多，从建筑生命周期可以将建筑物分为开发建设和物业运营两个阶段。开发建设阶段轻资产业务以房地产代建为主，从代建的业态来看，主要为住宅代建，包括各类商品住宅、保障性住房等。随着代建服务领域的扩大，房地产代建企业亦在向写字楼、产业园区、酒店等领域进行代建延伸。物业运营阶段的轻资产涵盖领域较广，目前，房地产企业在住房租赁、商业、产业园区这三个领域的探索较多，此外，部分房地产企业亦积极探索酒店管理、养老地产、文旅地产等领域的轻资产业务。 图：房地产企业轻资产业务分类 建筑生命周期： 开发建设阶段 物业运营阶段 代建 商业轻资产 住房租赁 住宅 写字楼 产业园运营 产业园 酒店 其他 …… 二、开发建设阶段：房地产代建发展早，入局企业日益增多 房地产企业在代建领域的发展较早，业务模式相对成熟。2020年以来，绿城管理和中原建业分别于港交所敲钟上市，成功登陆资本市场。2021年以来，随着行业竞争日益激烈，以少量资本撬动较高利益的代建业务日益受到房地产企业的关注，房地产企业纷纷涌入代建赛道，截至2021年底，已有 近40家房地产企业加大代建业务拓展。 房地产代建企业凭借优秀的项目操盘能力、过硬的管理能力、专业的技术能力，以先进的服务理念和较强的资源整合能力赋能企业品牌输出，加强代建领域拓展。当前，房地产代建企业主要在以下几方面完善自身运营模式： 图：代建运营模式完善方向 1 代建标准化：完善与升级 2 代建范围：持续扩大 代建 3 代建竞争力：差异化代建 4当前机遇：参与政府代建、项目纾困 其一，房地产代建企业持续构建代建标准化体系，提升管理效率和产品质量。房地产代建企业在代建业务的实践中将经验沉淀、优化并形成标准化体系，形成以“产品标准化、流程标准化、合约标 准化、操作规范标准化及工作成果标准化”为主的全流程标准化体系，在提升管理效率的同时，保障产品的稳定输出，夯实品牌输出实力。继绿城管理的“绿星标准”和金地管理的“代建共赢G体系”，代建企业纷纷打造自己的代建标准化体系，提升管理效率的同时，强化产品品质。如中原建业对项目全流程实行精细化管理，形成了涵盖整个项目运营全流程的逻辑框架图，以标准化管理体系，为代建赋能。 其二，房地产代建企业以资源优势和良好的业务合作模式扩大代建业务服务范围，拓宽服务边界， 向产业园区、酒店等领域延伸，进一步释放品牌效益。房地产代建企业依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态打造的经验和管理模式，通过“前期咨询、招商招才、规划设计、成本管 控、工程管理、园区运营”等全流程管理，代建产业园、特色小镇等项目，实现特色品牌输出。如旭辉建管输出园区品牌代建实力，已陆续承接上海德邦快递新总部园区、西安浐灞、连云港灌南等项目。 其三，房地产代建企业聚焦于打造独特的代建竞争力，依靠差异化建立品牌优势，赢得广阔市场空间。疫情对消费者的居住和生活带来了较大改变，消费者对安全健康等方面有了更加偏向性的诉求，绿色代建成为房地产代建企业寻求业务突围的发力方向。代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素，凭借独特的竞争优势获得委托方青睐。如朗诗选择深耕绿色代建，构建全生命周期平台，提供多样性绿建技术集成方案，为客户创造舒适、健康、节能的室内外环境，通过自身管理输出能力打造差异化品牌优势。 其四，房地产代建企业依托良好的品牌口碑，参与政府代建、房企项目纾困，进一步扩大品牌影响力。2022年7月，绿城管理与奥园签署战略合作协议，拟就广州奥园云和公馆项目代建等多层面展开深度合作，并为云和公馆项目提供品牌输出，绿城管理代建品牌价值得到进一步提升。 三、物业运营阶段：管理服务涉及领域多，发展空间较大 物业运营领域的轻资产涵盖领域较广，部分领域的轻资产运营尚在起步阶段，探索空间较大，但随着房地产企业转型升级，此阶段的轻资产业务未来会有较大的发展潜力。 图：物业运营阶段轻资产领域 商业轻资产 A 酒店管理F B住房租赁 文旅地产E D 养老地产 C产业园运营 1.商业轻资产 当前，发展以运营服务为优势的商业轻资产运营模式已成为行业共识。2020年，星盛商业成功上市，成为港股纯商业运营服务的第一股，商业轻资产运营模式亦日趋成熟，越来越多的房地产企业在商业运营领域坚持“轻重并举”并日益向轻资产方向倾斜。 商业运营企业坚持以轻资产拓展为重要战略方向，依托丰富的运营经验和品牌影响力，通过培养专业的人才队伍，为委托方定制个性化运营方案、优化资源配置，利用自身招商引资能力，盘活存量资产。如中粮大悦城稳步推进管理输出，2021年新签约5个商业轻资产管理输出合作项目，2022年上半年，新签约广州、成都等轻资产项目，至此，完成在四座一线城市的品牌布局，品牌影响力快速提升，品牌效益多倍释放。华润置地全面接管完美金鹰广场，并更名中山万象汇，通过对外输出自身品牌、招商能力及运营能力，打造出中山新城市地标，加速品牌升值。 2.住房租赁 人口众多的新市民面临住房问题，为住房租赁发展带来机遇，同时，房地产企业积极践行“租售并举”的长效机制，越来越多的企业进入住房租赁领域。当前，房地产开发企业在住房租赁领域的轻资产探索主要为以下两个方面： 图：住房租赁轻资产运营模式 其一，通过与银行、投资机构展开战略合作，搭建住房租赁合作平台，以私募股权投资基金为载体，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。如9月22日，华润置地发布公告，分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集人民币11.2亿元，并于同日获得受理。其二，通过与地方政府、城建平台进行战略合作，参与保障性租赁住房建设、运营与服务，加速住房租赁品牌输出。如旭辉瓴寓与浙建集团达成保障性租赁住房战略合作，通过输出精细化服务能力，在合作中提升品牌影响力，注重品牌长期发展。 3.产业园区运营 产业是城市发展的根本，随着各地加大产业园区建设，产业园已开始进入存量时代，同时，随着产业园区开发利润率下降，重资产拓展的风险日益增加，越来越多房地产企业开始关注产业轻资产运营。房地产企业在产业轻资产运营领域的模式探索已有较长时间，目前已有探索包括： 其一，将存量资产盘活范围扩大至基础设施领域，通过实现产业园的资产证券化，打通了产业园区退出渠道，有效的实现了产业园区的“投融管退”，不仅拓宽了融资渠道，而且进一步促进了企业 轻资产化，加速企业品牌价值释放。2021年6月，首批3只产业园区类基础设施公募REITs上市， 即为产业园区类轻资产运营的良好尝试。其二，依托项目规划能力、招商运营能力和资源整合能力，输出管理和服务，扩大轻资产运营规模。如8月2日，华夏幸福产业新城轻资产业务方面与河南省平顶山高新区签订《轻资产招商合作协议》，其将为平顶山高新区提供招商引资、产业集群导入等招商 运营服务。 4.其他 当前，房地产企业除了在上述三个领域进行轻资产运营外，也在社区物业、酒店管理、养老地产和文旅地产等领域不断发力。其一，社区物业近年来发展较快，2020年以来，房地产企业纷纷拆分物业板块上市，物业未来仍有较大发展空间。其二，部分房地产企业通过加强运营管理层面构建,不断扩大酒店管理方面的优势，通过品牌和管理输出，实现价值释放。其三，部分房地产企业通过打造IP和输送经验，在文旅地产领域扩大轻资产运营优势，打造独特竞争力。 2021年下半年以来，房地产市场进入调整期，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，房地产企业要顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，因此，轻资产运营日益受到房企青睐。但是也应看到，轻资产运营需要较强的品牌影响力、强大的资源整合能力和丰富的项目操盘经验，因此在实践中门槛仍然较高。未来，房地产企业要加强在轻资产领域的探索，还需以增强自身运营管理能力为主要发力方向，坚持品牌战略，积极构筑管理、运营和服务方面的核心竞争力。