2022年第38周地产周报：当前政策力度不足以支持基本面明显改善

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 当前政策力度不足以支持基本面明显改善 ——2022年第38周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年09月28日 核心观点 本周市场回顾。第38周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.5%。沪深300指数报收3856.02，周度涨幅为-1.9%；创业板指数报收2303.91，周度涨幅-2.7%；房地产板块指数报收3099.67，周度涨幅为-2.4%。 本周行业要闻。银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。国开行已向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款。郑州：限购区内二套房首付降至4成，全面实施“保交楼”项目“交房即发证”。广州、无锡推动二手房“带押过户”。郑 州第二批集中供地14宗底价成交，3宗中止出让。北京第三批集中供地18宗全部 成交，其中10宗底价成交，4宗触顶。合肥第三批集中供地成交21宗，其中7宗触顶，3宗流拍/中止出让。上海第三批集中供地首日19宗底价成交，3宗触顶。 本周新房和二手房销售量均较上周上升。第38周29大城市新房销售为3.28万套，较第37周上升84.3%；11大城市二手房销售9999套，较第36周上升51.5%；一 线城市新房、二手房交易较第37周分别上升60.2%、上升33.2%；二线城市新房、二手房交易较第37周分别上升86.3%、上升32.5%。库存量和库销比均较上周下降。截至第38周，15大城市库存为124.5万套，较第37周减少2,030套；库销比 为16.0个月，较37周减少0.1个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第38周 26大城市合计成交土地78块。土地出让金额增加。第38周26大城市土地出让金 为1504.0亿元，较第37周增加1045.3亿元。平均溢价率下降。第38周26大城市 土地成交平均溢价率2.8%，较第37周下降1.6%。 重点公司公告。万物云拟发售1.17亿股，发售价47.1-52.7港元。华润置地拟拆分基础设施REIT上市，拟募资11.2亿元。旭辉控股发行12亿元“中债增”中票。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房销售数据显示环比改善，或与部分城市网签节奏有关，土地市场继续分化。8月中旬以来政策开启新一轮实质性宽松：保交付政策持续落地、5年期LPR下调15bp、部分城市对于改善住房及二套房的信贷政策有所放松，一定程度上有利于购房信心修复。但从政策力度上来看仍有克制，同时苏州、青岛等城市全面放开新房/二手房限购等“一日游”，也显示出政策放松的博弈仍在持续。近期部分城市推行二手房“带押过户”，交易成本和交易流程有所优化，但对需求实质性释放的帮助仍然有限。整体而言，当前政策力度仍无法从根本上扭转供需两端走弱的压力，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保 利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 行业负债收缩，集中度下降：——房地产 2022-09-21 中报业绩综述销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克 2022-09-20 制：——2022年第37周地产周报保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍 2022-09-19 处于弱复苏通道：——8月统计局数据点 评 资料来源：公司数据.东方研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第38周市场行情回顾（2022.9.19~2022.9.25）4 1.1第38周行业指数表现4 1.2第38周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.19~2022.9.25）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：本周（第38周）30城市新房成交6 图2：本周（第38周）11城市二手房成交6 图3：本周（第38周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第38周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，新华联、同达创业涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单12 1.第38周市场行情回顾（2022.9.19~2022.9.25） 1.1第38周行业指数表现 第38周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.5%。沪深300指数报收3856.02，周度涨幅为-1.9%；创业板指数报收2303.91，周度涨幅-2.7%；房地产板块指数报收3099.67，周度涨幅为-2.4%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/09/23) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3856.02 -1.9% -3.9% -21.9% 创业板指 2303.91 -2.7% -7.1% -30.7% 房地产指数（申万） 3099.67 -2.4% -3.8% -8.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第38周地产板块个股表现 第38周地产板块涨幅居前的公司分别为新华联、同达创业、中润资源、天房发展和栖霞建设。 表2：本周房地产个股表现，新华联、同达创业涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 新华联 19.39% 中房地产 -17.12% 同达创业 15.90% 中洲控股 -16.65% 中润资源 10.76% 万业企业 -16.12% 天房发展 9.95% 宜华健康 -11.95% 栖霞建设 9.84% 天保基建 -10.49% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.19~2022.9.25） 2.1行业一周要闻回顾 银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。国开行已向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款。郑州：限购区内二套房首付降至4成，全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作。 广州、无锡推动二手房“带押过户”。郑州：第二批集中供地14宗地均底价成交，另有3宗中 止出让。北京：第三批集中供地18宗全部成交，其中10宗底价成交，4宗触顶。合肥：第三批 集中供地成交21宗，其中7宗触顶，另有3宗流拍。上海：第三批集中供地首日19宗底价成交， 3宗触顶。 1)银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。信息来源：财联社 2)银保监会：国开行已向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。信息来源：观点地产网 3)郑州：限购区内二套房首付比例降至40%，全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作。信息来源：观点地产网 4)无锡：市区二手房可“带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。信息来源：观点地产网 5)央行广州分行：鼓励推广二手房“带押过户”模式。信息来源：观点地产网 6)天津：未成年二孩家庭首套住房公积金贷款限额上浮20%。信息来源：观点地产网 7)呼和浩特：推行购房消费补贴、契税补贴等政策，吸引人才购房补贴政策长期有效。信息来源：观点地产网 8)贵阳住建局：对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。 信息来源：观点地产网 9)郑州：第二批集中供地14宗均底价成交，另有3宗中止出让。 北京：第三批集中供地18宗地块全部成交，其中4宗地触顶成交，10宗地底价成交。 合肥：第三批集中供地成交21宗，其中7宗触顶，另有3宗流拍/中止出让。上海：第三批集中供地首日19宗底价成交，3宗触顶，1宗溢价成交。 信息来源：观点地产网 10)国泰君安临港创新产业园REIT初始战略配售占发售份额总数55%；国泰君安东久新经济产业园REIT（东久REIT）最终认购规模855.71亿元。 信息来源：观点地产网 11)华润置地东莞松山湖万象汇开业。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周新房和二手房销售量均较上周上升。第38周29大城市新房销售为3.28万套，较第37周上升84.3%；11大城市二手房销售9999套，较第36周上升51.5%；一线城市新房、二手房交易较第37周分别上升60.2%、上升33.2%；二线城市新房、二手房交易较第37周分别上升86.3%、上升32.5%。 图1：本周（第38周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第38周）11城市二手房成交 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：本周（第38周）新房二手房成交中一线城市占比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 二手房一线占比新房一线占比（右轴） 36% 32% 28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 1周9周17周25周33周