地产行业周报：中央重申健康发展与良性循环，杭州第三批土拍回暖

2021年12月26日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中央重申健康发展与良性循环，杭州第三批土拍回暖 2核心摘要本周观点：本周央行货币政策委员会四季度例会召开，住建部部长王蒙徽接受新华社采访，整体看满足合理住房需求、促进房地产健康发展与良性循环基调未变。考虑当前房地产业压力仍在，后续在坚持“房住不炒”原则下，各地政策微调、支持措施逐步落地仍有空间。地市方面，杭州第三批集中拍地有所回暖，后续在土拍规则调整、资金环境改善下，不排除部分城市土拍边际改善，但各地热度预计呈现分化。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。政策环境监测：1）杭州：第三批集中供地有所回暖，35宗涉宅地块全部成交；2）中央重申满足合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环。市场运行监测：1）新房成交延续回升，有望逐步企稳改善。本周（12.18-12.24）新房、二手房分别成交5.7万套、1.3万套，环比升10.8%、2%。12月新房日均成交同比降22.3%，较11月收窄2.6pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，成交有望逐步改善。2）改善型需求占比环比持平。2021年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比持平，占比77.7%。3）库存环比累积，面临上行压力。16城取证库存10415万平，环比升1.3%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面914.5万平、成交建面2250.7万平，环比降49.4%、降7.5%；成交溢价率1.6%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、37.3%、61.6%，环比分别降14.8pct、降22.1pct、升36.9pct。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债51.4亿元，环比减少94.1亿元，海外发债4亿美元；境内外发行利率区间为2.8%-8%，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行48.6亿元，环比增加18.8亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.23%，跑赢沪深300（-0.67%）；当前地产板块PE（TTM）8.41倍，估值处于近五年17.98%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、新城控股、金地集团；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、融创中国、保利物业。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。 oPrOoOoOnRrOoOnQpPtMmR7NbPaQsQnNoMpOiNoPmOkPtRoRaQoPnMwMoOrNvPsQzQ偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年12月21日北京优化住房公积金个人住房贷款服务2021年12月25日住建部防风险稳增长促改革，推动住房和城乡建设事业高质量发展2021年12月20日杭州规范住房租赁行业行为2021年12月21日海南推进政府和社会资本合作模式高质量发展2021年12月21日上海印发《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》2021年12月22日湖州进一步加强商品房预售资金监管2021年12月22日吉林鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作等2021年12月24日央行更好满足购房者合理住房需求 资料来源：杭州市规划和自然资源局，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日杭州：第三批集中供地有所回暖，35宗涉宅地块全部成交事件描述：12月21-22日，杭州迎来第三批集中供地，共推出35宗涉宅地块，总建面416.1万平米，全部成功出让，成交金额762.8亿元。点评：1）从成交情况看，35宗地块平均溢价率6.98%，其中24宗封顶摇号，封顶率69%，较第二批土拍17宗土地终止出让明显改善。这与政策频频传递积极信号、土拍政策放宽、热点板块优质地块供应增多密切相关。2）土拍规则调整，竞拍要求放宽。规定溢价率上限由此前15%下调至10%；部分板块上调新房限价；6宗地块下调起拍价；恢复“预公告”的勾地政策，保证金由起始地价20%降至10%；不再要求“同一房企参与竞买地块不超过5宗”；取消“竞品质、现房销售”，改为“定品质”，各宗地建筑品质标准由政府制定。3）房企参拍积极性提升。共有29家房企参与竞拍，以本土房企和央国企为主，华润、浙江交投拿地金额超百亿元，绿城、滨江各摘得4宗土地，地上、中天、星耀、上海新黄浦均获2宗土地。金地、旭辉、建发、保利等也积极参与竞拍，但在摇号环节未能摇中。4）展望后市，在土拍规则放松和资金环境改善下，不排除部分城市土拍回暖，但考虑楼市压力及部分房企流动性压力仍存，各地热度预计呈现分化。 资料来源：央行，新华社，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日中央重申满足合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环事件描述：12月24日，央行货币政策委员会2021年第四季度例会在京召开，会议指出维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。12月25日，住建部部长王蒙徽接受新华社采访，就引领城市建设转型升级、促进房地产业良性循环和健康发展、推动实施城市更新行动等内容进行阐述。点评：1）继续支持合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环。在央行货币政策委员会第三季度例会罕见提出房地产“两个维护”后，四季度例会表述略有变化，但仍旧延续维护住房消费者合法权益、更好满足购房者合理住房需求等态度。同时，王蒙徽部长接受采访时亦表示，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。综合来看，考虑当前房地产业压力仍在，后续在坚持“房住不炒”总基调下，各地政策微调、支持措施逐步落地仍有空间。2）引领城市建设转型升级，推动城市更新行动。王蒙徽部长指出，过去形成的“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。同时，当前国内城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，杜绝破坏性“建设”行为，并鼓励各地大胆实践，推动实施城市更新行动。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：2021年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升0.1pct至22.3%，90-140平套数占比环比升0.1pct至63.9%，140平以上套数占比环比降0.2pct至13.8%，改善型需求（90平以上）占比环比持平。结构：改善型需求占比环比持平2020年1月10日点评：本周（12.18-12.24）新房、二手房分别成交5.7万套、1.3万套，环比升10.8%、2%。12月新房日均成交同比降22.3%，较11月收窄2.6pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，成交有望逐步改善。成交：新房延续回升，有望逐步企稳改善0%20%40%60%80%100%2020.82020.102020.122021.22021.42021.62021.82021.10140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681020.8.2220.11.2221.2.2221.5.2221.8.2221.11.2250城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.12新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比累积，面临上行压力点评：16城取证库存10415万平，环比升1.3%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。02468101214161820700080009000100001100020.5.920.6.2020.7.3120.9.1120.10.2320.12.421.1.1521.2.2621.4.921.5.2121.7.221.8.1321.9.2421.11.0521.12.1716城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面914.5万平、成交建面2250.7万平，环比降49.4%、降7.5%；成交溢价率1.6%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、37.3%、61.6%，环比分别降14.8pct、降22.1pct、升36.9pct。土地：成交、溢价率回落，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所020004000600080001000012000140002020.112021.22021.52021.82021.11W12.6百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%010002000300040005000600070002020.102021.12021.42021.72021.10W11.29平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周020004000600080001000020.3.920.6.920.9.920.12.921.3.921.6.921.9.921.12.9一线成交建面二线三线万平296 145 138 133 129 0100200300400潍坊石家庄青岛扬州武汉万平百城土地成交前五城（12.13-12.19） 2020年1月10日央行重启14亿逆回购，但投放力度有限，规模仅为100亿元，市场担忧跨年资金面，DR014本周大幅上行110BP至3.27%。或出于对跨年资金面担忧，本周银行间杠杆率水平略有回落，但市场“降息”预期渐浓，杠杆水平仍处高位。流动性环境：市场担忧跨年资金面9资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所DR014季节性(%)注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。资金价格变动一览（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,000203040506070809020/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/6净投放（亿元，右轴）流动性指标平均0.001.002.003.004.005.006.002019202020212021/12/172021/12/24涨跌幅（BP）R1D1.901.88-1.977D2.302.07-22.3214D2.273.78150.951M3.033.139.42DR1D1.841.80-4.47D2.111.90-21.5114D2.173.27109.981M2.792.9212.