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百城土地成交月度跟踪报告(2022年8月):百城土地成交降幅持续收窄,地产金融泡沫化势头实质性扭转

房地产2022-09-25何缅南光大证券佛***
百城土地成交月度跟踪报告(2022年8月):百城土地成交降幅持续收窄,地产金融泡沫化势头实质性扭转

2022年9月25日 行业研究 百城土地成交降幅持续收窄,地产金融泡沫化势头实质性扭转 ——百城土地成交月度跟踪报告(2022年8月) 要点 1-8月百城土地成交累计同比延续收窄趋势,地产金融泡沫化势头实质性扭转 8月,百城土地成交建面14466万平,单月同比+25.6%,环比-9.4%;成交总价 2337亿元,单月同比+9.4%,环比-43.7%。1-8月,百城土地成交建面9.8亿平 累计同比-18.7%(较1-7月收窄4.7pct);成交总价19362亿元,累计同比-40.0% (较1-7月收窄3.5pct)。地方政府性基金预算本级收入37218亿元,同比下降26.8%,其中,国有土地使用权出让收入33704亿元,同比下降28.5%。 根据克而瑞统计数据,8月,TOP50房企新增土地价值总计720.0亿元,单月同比下降81.4%,环比下降67.6%;TOP50房企新增土地建面总计605万平,单月同比下降91.6%,环比下降49.2%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据,截至9月23日,共有20城完成了二轮土拍,合计供应447宗涉宅地块,其中成 交419宗,成交建面约3985.4万平,成交总价约5332.4亿元,成交溢价率均 值约2.9%;共有5城完成三轮土拍,合计供应87宗涉宅地块,其中成交83宗, 成交建面约747.6万平,成交总价约1394.1亿元,成交溢价率均值约2.1%。按城市能级来看,土拍市场延续分化状态,三四线城市持续遇冷 1)按城市能级划分,2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分 别为678万平方米、4905万平方米、8884万平方米,单月同比分别+75.8%、 +65.6%、+8.8%。成交总价分别为652.6亿元、523.7亿元、1160.8亿元,单月同比分别+457.1%、+61.5%、-31.5%。成交均价分别为9631元/平方米、1068元/平方米、1307元/平方米,单月同比分别+216.9%、-2.5%、-37%。 2)按城市能级划分,2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)的成交建面为290万平、616万平、2469万平;其中二线、三四线单月同比分别 +1.9%、-10.1%。成交总价分别为596亿元、372亿元、848亿元;其中二线、三四线单月同比分别+85.2%、-37.6%。成交均价分别为20,583元/平方米、6033元/平方米、3433元/平方米;其中二线、三四线单月同比分别+81.8%、-30.6%一线、二线、三四线(住宅类)成交溢价率分别为8.60%、0.65%、2.30%。 投资建议:1)2022开年以来,多方释放积极信号,5年期LPR连续下调,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,“α风险”修复进入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化,部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3)2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”,4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段;7月28日政治局会议定调“保交楼”;8月中旬住建部、财政部央行等联合出台措施,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项 目交付;9月23日银保监会相关部门负责人表示,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转,悲观情绪逐步修复,房地产行业供需回暖可期。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、 中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产(地产开发)增持(维持) 作者分析师:何缅南 执业证书编号:S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人:周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源:Wind 相关研报20220918传统淡季销售疲弱,保交楼促竣工反弹——房地产行业统计局数据月度跟踪报告 (2022年8月) 20220916居民杠杆扩张乏力,公募REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2022年8月) 202209018月百强房企销售业绩环比企稳,区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报 (2022年8月) 20220819百城土地成交量价单月同比年内首转正,二批次供地流拍率改善明显——百城土地成交月度跟踪报告(2022年7月) 20220816一线住宅价格环比持续提升,7月土地购置单价突破9500——房地产行业统计局数据月度跟踪报告(2022年7月) 1、百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年8月,百城土地成交建面为14,466万平方米,单月同比+25.6%(对比 7月+13.2%),环比-9.4%;成交总价为2,337亿元,单月同比+9.4%,环比-43.7%; 成交均价为1,616元/平方米,单月同比-12.9%(对比7月+41.9%)。 2022年1-8月,百城土地成交建面为9.8亿平方米,累计同比-18.7%;成交总 价为19,362亿元,累计同比-40.0%;成交均价为1,969元/平方米,累计同比 -26.3%。 图1:百城土地(当月)成交规划建面(万平方米)、成交总价(亿元)、成交均价(元/平方米,右轴) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图2:百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价(当月同比 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图3:百城土地(累计)成交规划建面(万平方米)、成交总价(亿元)、成交均价(元/平方米,右轴) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图4:百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价(累计同比 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 1-8月,全国政府性基金预算收入39,979亿元,同比下降25.5%。中央政府基 金预算收入2,761亿元,同比下降4.1%;地方政府性基金预算本级收入37,218亿元,同比下降26.8%,其中,国有土地使用权出让收入33,704亿元,同比下降28.5%。8月当月,国有土地使用权出让收入5,425亿元,同比下降4.9%,环比上升16.5%。 图5:国有土地使用权出让收入累计值及累计同比图6:国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源:WIND;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年8月,百城成交土地宗数为2,398宗,未成交土地宗数为463宗;未成交土地占成交土地宗数的单月比例为19%(7月为29%)。 2022年1-8月,百城成交土地宗数为15,029宗,未成交土地宗数为3,712宗;未成交土地占成交土地宗数的累计比例为25%。 图7:百城成交土地和未成交土地宗数(当月值)图8:未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源:WIND;截至2022年8月;单位:宗 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 2、分能级城市土地成交结构 2022年8月,百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为: 成交建面分别为678万平方米、4,905万平方米、8,884万平方米,单月同比分别+75.8%、+65.6%、+8.8%。 成交总价分别为653亿元、524亿元、1,161亿元,单月同比分别+457.1%、 +61.5%、-31.5%。 成交楼面均价分别为9,631元/平方米、1,068元/平方米、1,307元/平方米,单月同比分别+216.9%、-2.5%、-37.0%。 成交溢价率分别为7.8%、0.7%、3.2%。 图9:百城土地分线成交建面(当月值)图10:百城土地分线成交建面(当月同比) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:万平方米注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图11:百城土地分线成交总价(当月值)图12:百城土地分线成交总价(当月同比) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:亿元 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图13:百城土地分线成交均价(当月值)图14:百城土地分线成交溢价率 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:元/平方米 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 2022年1-8月,百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为: 成交建面分别为4,612万平方米、33,017万平方米、60,698万平方米,累计同比分别-22.4%、-17.6%、-18.9%。 成交总价分别为4,656亿元、7,979亿元、6,727亿元,累计同比分别-4.3%、 -38.4%、-53.5%。 成交均价分别为10,097元/平方米、2,417元/平方米、1,108元/平方米,累计同比分别+23.3%、-25.3%、-42.6%。 图15:百城土地分线成交建面(累计值)图16:百城土地分线成交建面(累计同比) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:万平方米 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图17:百城土地分线成交总价(累计值)图18:百城土地分线成交总价(累计同比) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:亿元 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图19:百城土地分线成交均价(累计值)图20:百城土地分线成交均价(累计同比) 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月;单位:元/平方米 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2022年8月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 3、分能级城市(住宅类)土地成交结构 统计口径定义:住宅类土地=住宅+商住 2022年8月,百城土地中一线、二线、三四线的单月(住宅类)成交情况分别为: 成交建面分别为2