三批次集中供地表现如何？

房地产 证券研究报告 2022年09月25日 投资评级 三批次集中供地表现如何？ 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 行业追踪（2022.9.18-2022.9.24） 本周观点：三批次集中供地表现如何？ 无锡、厦门降温继续，青岛、合肥分化明显 无锡第三批次土拍于8月30日完成，11宗涉宅地块无流拍，均以底价成交，平均溢价 率0%（二批次：1.39%），平均楼面价1.24万/平（二批次1.11万/平）。厦门第三 批次土拍于8月31日完成，6宗地块中1宗流拍，2宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价率0.17%（二批次：1.43%），创下集中土拍以来的新低；平均楼面价1.88万/平（二批次：2.53万/平）。青岛第三批次集中供地于9月15日完成，33宗地块中3宗流拍，28宗底价成交，1宗溢价成交，平均溢价率1.14%（二批次：1.89%）；平均楼面价0.82万/平（二批次：0.54万/平）。 无锡、厦门本轮土拍热度较于第二轮继续下行，地块多以低溢价率或底价成交，地方平台托底比例仍处高位。青岛、合肥本轮土拍板块分化明显，部分地块遇冷，但热点地块房企参拍积极同样有触顶成交出现。本轮土拍二线城市基本延续了次轮土拍市场热度低位运行的趋势，房企投资意愿受土地供给的区域结构及城市基本面影响较大。由于基本面仍处下行通道，考虑去化周期及利润空间等因素，除一线及强二线以外的城市短期土地供应及成交规模或继续收缩，开发商拿地也将维持审慎态度。 杭州热度维持高位，北京溢价率实现回升 杭州第三批次土拍于9月15日完成，19宗地块无流拍，其中9宗底价成交，2宗溢价成交，8宗触顶，平均溢价率5.13%（二批次：5.23%）；平均楼面价2.07万/平（二批次：1.62万/平）。本次土拍大型央企华润、招商、保利共竞得3宗土地，滨江、绿城两家本土房企竞得2宗土地，其余多由本土中小房企竞得。北京第三批次集中供地于9 月23日完成，18宗地块无流拍，其中10宗底价成交、4宗触顶成交，平均溢价率6.06% （二批次：5.35%）；平均楼面价3.39万/平（二批次：3.42万/平）。从参与主体来看，国央企仍然是拿地主力，中海本轮竞得3宗地块，民企仅龙湖竞得1宗地块。 杭州本轮土拍热度再次维持较高水平，北京较次轮同样实现溢价率提升，市场信心得到一定修复，同时反映出能级高、人口净流入多、市场供求关系好的城市其土地市场确有较强韧性。我们认为，后续开发商围绕在一线核心城市群、热点区域间的竞争将更为激烈，在此催化下，城市间、板块间热度分化将更为明显。而对二线城市，若住宅成交前景疲软、土拍成交率及溢价率继续走低，则当地政府在四批次或明年集中供地中，在土拍门槛、拿地成本、供地质量、限价约束等政策方面均具备持续让利的空间。 9月新房、二手房销售同比有所下滑 新房市场本周成交539万平，月度同比-26.61%，相较上月下降3.66pct；累计库存15131万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交190万平，月度 同比+24.20%，相较上月改善9.03pct。土地市场本周成交建面2241万平，滚动12 周同比+8.44%；成交总额413亿元，滚动12周同比+2.93%；全国平均溢价率+1.64%， 滚动12周同比-5.07pct。 本周申万房地产指数-2.45%，较上周提升1.39pct，涨幅排名20/31，跑输沪深300指数0.50pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.88%，较上周下降5.47pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.46pct；克而瑞内房股领先指数为-7.97%，较上周下跌7.62pct。 投资建议：我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用 资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 作者 韩笑分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 行业走势图 房地产沪深300 14% 8% 2% -4% -10% -16% -22% 2021-092022-012022-05 资料来源：贝格数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:公募REITs受热捧，配售比例创新低——REITs周报》2022-09-18 2《房地产-行业研究周报:涉房贷款集中度持续压降》2022-09-18 3《房地产-行业点评:底部蓄势，静待复苏——统计局8月数据点评》2022-09-17 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：三批次集中供地表现如何？3 2.政策与成交概览5 2.1.政策梳理5 2.2.新房市场9 2.2.1.新房成交情况9 2.2.2.新房推盘去化11 2.3.二手房市场12 2.4.土地市场13 3.本周融资动态14 4.行业与个股情况16 4.1.行业涨跌与估值情况16 4.1.1.A股市场16 4.1.2.H股市场17 4.2.本周重要公告概览19 5.风险提示20 1.本周观点：三批次集中供地表现如何？ 截止9月24日，22个集中供地城市中已有6城完成三批次土拍，具体结果如下：无锡、厦门降温继续，青岛、合肥分化明显 无锡第三批次土拍于8月30日完成，11宗涉宅地块无流拍，均以底价成交，平均溢价率 0%（二批次：1.39%），平均楼面价1.24万/平（二批次1.11万/平）。除主城梁溪2宗地块由朗诗竞得外，其余地块均由无锡本地国企所得。 厦门第三批次土拍于8月31日完成，6宗地块中1宗流拍，2宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价率0.17%（二批次：1.43%），创下集中土拍以来的新低；平均楼面价1.88万/平 （二批次：2.53万/平）。除中海获取1宗岛内地块外，其余4宗均由地方国企竞得。 青岛第三批次集中供地于9月15日完成，33宗地块中3宗流拍，28宗底价成交，1宗溢价成交，1宗触顶成交，平均溢价率1.14%（二批次：1.89%）；平均楼面价0.82万/平（二批次：0.54万/平）。崂山板块优质地块触发熔断，市北李沧板块均有流拍。除央企除金茂拿下3宗地块外，其他多为市区级平台公司及青岛本土民企竞得。 合肥第三批次土拍于9月23日完成，28宗地块中有2宗流拍，8宗底价成交，平均溢价率7.18%（二批次：7.93%）；平均楼面价0.56万/平（二批次：0.73万/平）。头部房企万科、龙湖各获取1宗土地，其余多由合肥本地公司竞得。 土拍规则方面，整体沿用此前竞拍规则，合肥、青岛在此前规则基础上进行了微调。合肥首现现房销售地块，减精装，变相降装配率，上调限价。青岛调减商业比例，本次推出商住地商业比例大多控制在10%左右，减轻房企压力。 无锡、厦门本轮土拍热度较第二轮继续下行，地块多以低溢价率或底价成交，地方平台托底比例仍处高位。青岛、合肥本轮土拍区域分化明显，部分板块遇冷，但热点地块房企参拍积极，同样有触顶成交出现。整体来看，本轮土拍二线城市基本延续了次轮土拍市场热度低位运行的趋势，房企投资意愿受土地供给的区域结构及城市基本面影响较大。由于基本面仍处下行通道，考虑去化周期及利润空间等因素，一线及强二线以外的城市短期土地供应及成交规模或继续收缩，开发商拿地也将维持审慎态度。 杭州热度维持高位，北京溢价率实现回升 杭州第三批次土拍于9月15日完成，19宗地块无流拍，其中9宗底价成交，2宗溢价成交，8宗触顶，竞至上限价进入一次性报价程序，平均溢价率5.13%（二批次：5.23%）；平均楼面价2.07万/平（二批次：1.62万/平）。本次土拍大型央企华润、招商、保利共竞得3宗土地，滨江、绿城两家本土房企竞得2宗土地，其余多由本土中小房企竞得。 北京第三批次集中供地于9月23日完成，18宗地块无流拍，其中10宗底价成交、4宗触顶成交，平均溢价率6.06%（二批次：5.35%）；平均楼面价3.39万/平（二批次：3.42万/平）。从参与主体来看，国央企仍然是拿地主力，中海本轮竞得3宗地块，民企仅龙湖竞 得1宗地块。 土拍规则方面，杭州延续此前规则，北京现房销售扩围，含竞现房销售面积环节的地块数量占比明显提升，且大部分地块减少了对90/70户型的限制。 杭州本轮土拍热度再次维持较高水平，北京较次轮同样实现溢价率提升，市场信心得到一定修复，同时反映出能级高、人口净流入多、市场供求关系好的城市其土地市场确有较强韧性。我们认为，后续开发商围绕在一线核心城市群、热点区域间的竞争将更为激烈，在此催化下，城市间、板块间热度分化将更为明显。而对二线城市，若住宅成交前景疲软、土拍成交率及溢价率继续走低，则当地政府在四批次（二线城市中青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉年内均有第四批集中供地）或明年集中供地中，在土拍门槛、拿地成本、供地质量、限价约束等政策方面均具备持续让利的空间。 表1：2022年第三批次集中供地成交情况（截止至9月24日） 第三批次集中供地 平均溢未成交保证金底价成 价率(%)率(%)率(%)交率(%) 平均楼 面价(元 /平) 成交起成交总 始总价价(亿 (亿元)元) 成交建 面(万 平) 供应数成交数供应建量量面(万 平) 城市 北京市 18 18 148 148 472 500 33918 6.06 0.00 20.13 55.56 杭州市 19 19 208 208 410 431 20741 5.13 0.00 20.00 47.37 无锡市 11 11 97 97 120 120 12375 0.00 0.00 20.00 100.00 合肥市 28 21 471 368 191 205 5561 7.18 21.91 20.59 33.33 厦门市 6 5 112 95 179 179 18814 0.17 14.91 20.00 60.00 青岛市 33 30 227 200 163 164 8231 1.14 12.00 60.12 93.33 第二批次集中供地 北京市 17 14 175 144 474 500 34603 5.35 17.33 20.09 50.00 杭州市 45 45 344 344 530 557 16218 5.23 0.00 20.00 51.11 无锡市 16 16 181 181 198 201 11088 1.39 0.00 20.17 81.25 合肥市 29 24 325 261 176 190 7299 7.93 19.76 21.28 29.17 厦门市 10 9 85 79 196 199 25230 1.43 7.07 20.00 55.56 青岛市 27 26 211 194 103 105 5405 1.89 8.17 84.79 92.31 第一批次集中供地 北京市 18 17 169 161 460 480 29845 4.46 5.06 20.20 47.06 杭州市 60 59 581 565 777 827 14642 6.41 2.77 20.00 45.76 无锡市 8 8 103 103 104 104 10126 0.08 0.00 20.21 87.50 合肥市 32 24 351 219 171 190 8676 11.20 37.80 21.08 8.33 厦门市 10 9 74 61 144 154 25145 6.78 17.57 20.00 33.33 青岛市