越秀地产中期报告2022

股份代号:00123 成就 美好生活 中期报告2022 目录 公司资料2 董事长报告3 管理层讨论及分析10 中期财务资料的审阅报告27 简明综合损益表28 简明综合全面收入报表29 简明综合资产负债表30 简明综合现金流量表32 简明综合权益变动表34 简明综合中期财务资料附注36 其他资料66 中期报告2022越秀地产股份有限公司2 公司资料 董事会 执行董事 林昭远先生（董事长）林峰先生 李锋先生陈静女士刘艳女士 非执行董事 张贻兵先生 独立非执行董事及审核委员会成员 余立发先生李家麟先生刘汉铨先生 公司秘书 余达峯先生 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司永隆银行有限公司 星展银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国农业银行股份有限公司 公司资料查阅网址 http://www.yuexiuproperty.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/yuexiupropertyhttp://www.hkexnews.hk 注册办事处 香港湾仔 骆克道160号越秀大厦 26楼 股份过户登记处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏道16号 远东金融中心17楼 证券上市交易所 股份 香港联合交易所有限公司 股份代号 香港联合交易所有限公司－00123路透社－123.HK 彭博信息－123HK 投资者关系 如欲进一步查询越秀地产股份有限公司的资料，请联络： 姜永进先生 电邮：ir@yuexiuproperty.com 董事长报告 3越秀地产股份有限公司中期报告2022 一、业务回顾 经济和市场环境 二○二二年上半年全球新冠疫情反覆、通货膨胀加剧、地缘冲突升温。为控制通货膨胀，主要国家及经济体均提升加息步伐，世界经济增长显着放慢。上半年，中国经济面临的内外部环境的风险和复杂性升高，经济的下行压力加大。中国政府加大统筹经济增长和疫情防控的力度，宏观经济措施的刺激效果也逐步显现，上半年实现国内生产总值同比增长2.5%，消费、投资和出口等主要经济指标环比继续改善，经济的增长速度仍位于世界主要经济体的前列。 上半年，房地产调控政策继续坚持“房住不炒”、“因城施策”和“稳地价、稳房价和稳预期”的主基调不变。因应宏观经济稳增长的需要，二季度开始各地方政府从完善房地产因城施策，支持居民合理的自住和改善型需求，保持房地产市场良性循环和健康发展出发，出台了一系列房地产市场的松绑和支持政策，主要表现在放松限购、限贷、限售、公积金贷款、降低贷款利率、减免税费、购房补贴等诸多方面。调控宽松政策对房地产市场的支持效果逐步显现。本集团所在大湾区中心城市广州的调控政策也有所放松，大湾区其它重点城市佛山、中山、珠海、江门等调控政策上亦出现了较大的宽松和利好。 上半年，国内房地产市场出现了较大的调整。根据国家统计局的资料，今年上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%，房地产投资额同比下降5.4%。房地产企业的销售几乎出现了全面性的大幅下滑，其中流动性困难的房企的销售出现了断崖式的下降。整体市场观望情绪浓厚，需求疲弱，区域、城市和项目销售分化加剧。随着国内疫情的影响逐渐减弱和一系列经济和房地产支持政策的相继出台和加快实施，5月份以来市场逐步恢复，房地产销售面积和金额环比出现较大上升，同比降幅收窄，房价逐渐企稳，整体销售市场开始出现复苏和回暖，但市场表现继续分化。本集团重点投资的广州市场也逐步复苏，但区域分化也较明显，中心区和近郊区市场表现较稳。 土地市场方面，总体土地供需规模同比均出现较大的下降，受房地产行业资金压力、买家信心不足和经济下行压力较大等多因素的影响，土地供应面积和成交面积同比均出现了较大的下降。上半年，各地方政府继续优化调整土地出让的规则和条件，以“降溢价、稳预期”为方向，增加土地集中出让的批次。从出让的结果看，土地市场的竞争程度下降，溢价率走低，土地出让的条件明显宽松，稳健优质企业成为土地市场投资的主体，但城市间土地市场的分化也比较明显。 上半年，本集团紧紧围绕“精益管理，“三新”驱动，稳中求进”的年度工作主题，努力克服疫情反覆和经济下行带来的挑战，采取积极、精准的经营策略，实现了各项业务的稳健发展。 经营业绩持续稳健增长 上半年，本集团实现营业收入约为人民币312.9亿元，同比上升29.1%。毛利率约为21.2%，同比下降5.6个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币17.1亿元，同比下降25.8%。核心净利润约为人民币21.3亿元，同比上升1.4%。截至二○二二年六月三十日止，已售未入账销售金额为人民币1,563.5亿元，较年初上升3.8%。 董事会建议宣派二○二二年中期股息每股0.319港元（相当于每股人民币0.275元），同比下降2.1%。 合同销售实现逆势增长 本集团克服疫情反覆和经济下行带来的市场浓厚观望情绪，实施精准的营销策略，加强在线和线下营销渠道的融合，同时有效管控开发节奏和保货源供应。本集团根据所在城市的调控政策和市场变化，制定“一城一策”和 “一项目一策”的精准销售策略，实现了上半年合同销售额的逆势增长，合同销售额增速在行业中名列前茅。本集团上半年录得合同销售（连同合营及联营公司项目的销售）金额约为人民币489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价约为每平方米人民币27,500元，同比上升4.2%。 本集团持续深化实施“1+4”全国化战略布局，深耕大湾区这一核心区域，深化拓展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区。本集团根据不同城市的经济和房地产市场的总量规模、产业基础和产业发展的前景及人口流入的状况，优先选择优势区域和重点城市进行深耕，聚焦和深耕大湾区和华东地区。上半年本集团在大湾区实现合同销售金额约人民币317.5亿元，约占本集团合同销售金额的64.9%。本集团在广州实现合同销售金额约人民币293.4亿元，同比上升10.4%，根据克而瑞排名，本集团上半年总销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。本集团在华东区域的销售实现了持续增长，上半年实现合同销售金额人民币74.1亿元，同比上升13.7%。本集团华中区域实现合同销售金额约人民币55.0亿元，同比上升8.6%。 稳健投资和多元化增储 本集团积极研究土地市场政策的变化和带来的影响，加强对当地城市市场的研究，制定相应的投资策略。上半年本集团坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略，坚持“1+4”区域化投资布局，投资资源上重点投向了大湾区和华东地区，在投资项目的选择上优中选优，集中投向具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市。继续巩固本集团深具特色的“6+1”多元化增储平台。上半年通过多元化方式，在7个城市增加优质土储，为本集团持续稳定的发展奠定了良好的基础。 本集团报告期内以较低溢价、合理成本分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州及长沙新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。其中，本集团在广州共获取5个优质地块，新增土地储备约126万平方米，继续巩固本集团在广州的市场龙头地位。本集团持续完善TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍“6+1”特色化、多元化增储平台，投资水准不断提升，在上半年新增土储中，通过TOD、产业勾地和国企合作增储模式获取的土储分别占新增土储的23.2%、4.4%和27.0%。本集团新增土储方式多元，土地成本有效控制。 截至六月三十日，本集团拥有总土地储备约2,860万平方米，分布全国30个城市，能够满足本集团可持续发展的需要。本集团继续深耕粤港澳大湾区和广州，在大湾区和广州，分别拥有土地储备1,512万平方米和1,292万平方米，约占本集团总土地储备的52.9%和45.2%。 TOD全国化拓展实现新突破 本集团上半年于广州向越秀集团成功收购了琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备约43万平方米。于杭州通过产交所摘牌方式收购了勾庄TOD项目，再增加TOD土地储备约37万平方米。杭州勾庄TOD项目为本集团走出广州和大湾区之外的首个TOD项目，也是本集团同杭州地铁的首个合作项目，标志着本集团TOD项目全国化布局取得了新的突破，势必会加快本集团全国化TOD项目发展的步伐。本集团TOD研究院经过多年的研究和经验积累，正式推出了越秀地产TOD项目技术及管理标准化体系，并计划将这一“标准化成果”在现有TOD项目中进行推广，将会有力地支持本集团在全国TOD业务的布局和拓展。 截至六月底，本集团在广州和杭州开发8个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到359万平方米，约占本集团总土地储备的12.6%。 上半年本集团在广州的TOD项目共实现合同销售金额约人民币120.7亿元，同比上升58.8%，约占本集团上半年合同销售额的24.7%，其中，琶洲南TOD项目销售约人民币57.9亿元，星瀚TOD销售约人民币12.8亿元、星樾TOD销售约人民币30.1亿元、星汇城TOD销售约人民币13.4亿元。 “商住并举”战略稳步推进 报告期内，由于疫情反覆和经济下行的影响，国内商业物业的经营表现也受到不同程度的影响。上半年广州受到疫情反覆的影响，但总体疫情控制有力，广州市经济呈稳定恢复趋势，写字楼市场出租总体保持稳定，TMT、金融业、专业服务类企业的租赁需求稳定。 本集团坚持“商住并举”发展战略，根据市场的变化，持续优化相关业态的运营策略和招商策略，强化在线和线下融合营销，加强同政府和各协会的合作，拓展招商渠道，优化客户结构。本集团积极开源节流，实施精细化管理，有效控制运营成本。上半年本集团直接持有的商业物业实现商业租赁收入人民币1.8亿元，本集团持股39.99%的越秀房产基金实现收入约人民币9.4亿元，同比上升7.0%。越秀房产基金所属写字楼业态业绩持续保持稳定，上半年写字楼业态实现租赁收入人民币6.4亿元，同比上升37.1%，展示了较强的抗周期、抗风险的能力。 财务资金状况稳健安全 上半年，房地产市场出现了较大的下行和调整，行业的整体销售大幅下降，部分房企的流动性困难持续。因应市场的变化，本集团一方面加快物业的销售和现金回流，另一方面广拓融资渠道，确保了财务健康和流动性安全。截至六月底，本集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币390.5亿元，剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，净借贷比率为59.7%，现金短债比为1.45倍。“三道红线”指标继续保持“绿檔”达标。公司资金流动性充足，资本结构稳健安全。 本集团继续加强资金管理，持续降低融资成本。上半年，本集团抓住了国内有利的市场融资环境，于境内成功发行公司债合共人民币61.5亿元，“3+2”年期票面利率介于2.84-2.90%；“5+2”年期票面利率介于3.35-3.38%。期内，本集团平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%，融资成本在行业中处于领先地位。本集团继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望稳定。 二、业务展望 展望下半年，新冠疫情还有可能反覆，通胀高位运行、主要国家及经济体加息幅度大，节奏加快，预计全球经济增长将持续放缓。量化宽松政策的逐步退出和疫情对全球供应链的冲击等都会对全球经济增长和金融市场带来较高的风险和较大的不确定性。此外，地缘政治风险和冲突也会对全球经济的增长和发展的稳定性构成一定的风险。尽管中国经济在宽松刺激政策的支持下会逐步回升，但疫情的可能反覆、消费动能的疲弱、全球供应链的不稳定和房地产下行的风险都会对中国下半年的经济增长带来挑战。今年下半年，稳定经济增长仍将是中央政府经济工作的主要目标，预期中央政府将继续加大稳定宏观经济增长的力度，采取积极的财政政策和稳健宽松的货币政策，并保持流动性的合理充裕。继续巩固经济恢复的基础，推动经济的平稳发展。 在房地产政策方面，政府的调控政策将继续保持连续性和稳定性，各地政府将在“房住不炒”和稳地价、稳房价和稳预期政策基调保