2022年7月深圳通用仓储市场发展报告

物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.850ycInc 物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.850ycInc 宏观背景 仓储设施总览空置率情况 摘 要租金情况 空间结构，深圳深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，延续多中心、组团式的空间结构,形成“一核多心网络化”的城市开发新格局。物流规划方面，围绕建设全球物流枢纽城市的1个总定位，着力打造全球供应链管理服务中心、国际物流转运中心和全国物流创新应用中心3个中心，明确了5大领域的各项重点任务。 深圳市物流仓储市场通用仓总面积为253.7万平方米，可租面积16.6万平方米；高标仓总面积为68.8万平方米，可租面积为0.7万平方米。 2022年1-7月深圳空置率走势平稳，7月份空置率6.40%（1-7月份中位值6.72％，3月份最高），环比下降1.30个百分点。龙华区空置率最高（9.81%），坪山区空置率最小（2.21%）。 2022年1-7月份深圳租金整体呈现上涨趋势，其中7月份平均租金41.33元/㎡.月（1-7月份中位值41.12元/㎡.月， 6月份最高)，环比下降4.54%。福田区租金最高，为62.60元/㎡·月；宝安区租金最低，为34.43元/㎡·月。 租赁需求 活跃度情况 分面积来看，1,000㎡以下仓库需求数量最多，占绝对需求（占比80%）；1,000-1,999㎡整体占比20%，具有一定的市场需求 根据RFM三维度分析法得出，福田区、盐田区为热点区域。 2022年展望 根据物联云仓数字研究院预判，2022年下半年深圳市租金方面4个区略有上升，4个区基本持平；空置率方面2个区略有下降，1个区略有上升，5个区基本持平；供需方面5个区供需平衡，3个区供小于求。 物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.850ycInc 01 1.1城市总体规划与重点发展方向 从城市空间结构来看，深圳深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，延续多中心、组团式的空间结构,形成“一核多心网络化”的城市开发新格局 形成“—核多心网络化”的城市开发新格局 一核:都市核心区 •以福田、罗湖、南山和前海深港现代服务业合作区为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华和南湾街道等区域纳入都市核心区范围，促进都市核心区扩容提质，承担大湾区核心引擎功能，成为集中体现深圳高质量发展和国际化功能的中央智力区、中央活力区。 多心:多个城市功能中心和城市功能节点 •打造12个城市功能中心，推动形成市域范围内布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。培育12个城市功能节点，承担所在片区的商业、文化、教育、医疗等公共服务功能。 网络化:空间网络联系 •促进全市各城市功能中心和城市功能节点之间各类资源要素高效便捷流动。 1.2产业功能区划分 深圳围绕机场、港口、铁路、公路等不同交通运输方式的对外枢纽，空间上形成“4+3”的布局规划 深圳对外物流枢纽 深圳围绕机场、港口、铁路、公路等不同交通运输方式的对外枢纽，空间上形成“4+3”的布局规划： 依托深圳机场建设机场综合型物流枢纽，依托东、西部两大集装箱枢纽港建设港口综合型物流枢纽 依托平湖集装箱中心站建设铁路综合型物流枢纽 依托干线高速公路建设东、中、西3个城市外围地区的公路综合型物流枢纽 1.3重点物流枢纽建设 深圳作为港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型四种类型国家物流枢纽，将打造多层次、多模式、多功能、多业态全球物流枢纽城市作为定位，推动深圳市物流业可持续发展 《国家物流枢纽布局和建设规划》 《规划》明确，深圳作为物流枢纽承载城市，将布局港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型4种类型国家物流枢纽。 深圳发展物流业优势 区位优势：地处中国华南地区、广东南部、珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州两城市接壤。是粤港澳大湾区四大中心城市之一、国家物流枢纽、国际性综合交通枢纽。 产业结构：产业结构体现为“三个为主”：经济增量以新兴产业为主，工业以先进制造业为主，第三 深圳市现代物流业定位 全球供应链管理服务中心 港口型 生产服务型 深圳物流枢纽功能定位 空港型 商贸服务型 产业以现代服务业为主。物流业更是深圳支柱产业。 国际物流转运中心 全国物流创新应用中心 基础设施状况：深圳水、陆、空、铁口岸俱全，截至2019年底,深圳港拥有15个20万吨级靠泊能力的集装箱泊位,成为华南地区超大型集装箱船舶首选港;设有深圳站、深圳北站、深圳东站等8个火车站,赣深高铁加快建设,广深港高铁穿境而过,是全国重要的铁路枢纽;深圳宝安国际机场是国际枢纽机场,为中国十大机场之一,世界百强机场之一 1.4经济运行情况 深圳经济实力强劲，2021年多项经济指标排名全国前列，其中经济密度全国第一，地区生产总值全国第三，社会消费品零售总额、资金吸附能力位列全国第五，常住人口全国第六、人均GDP位列全国第七 43,682.9 万/平方米公里 30,664.8 亿元 9,498.1 亿元 经济密度 全国第一 地区生产总值 全国第三 社会消费品零售总额 全国第五 367.0% 1,768.2 万人 173,663 亿元 资金吸附能力（金融机构存款余额与GDP比值） 全国第五 *数据来源：深圳统计局 常住人口 全国第六 人均GDP 全国第七 1.5政策导向 深圳市政策从“1+3+5”的总框架出发，围绕建设全球物流枢纽城市的1个总定位，着力打造全球供应链管理服务中心、国际物流转运中心和全国物流创新应用中心3个中心，明确了5大领域的各项重点任务 《深圳市现代物流基础设施体系建设策略（2021-2035）及近期行动方案》 建设全球性综合物流枢纽 —是打造联通国际国内双循环的对外物流枢纽，建成由2海港、1空港、1铁路、3公路枢纽组成的7大门户型物流枢纽。 二是建设30个保障高效分拨配送的城市物流转运中心。三是配建满足高品质生活的社区物流配送站。 创新物流基础设施体系建设模式 一是加强物流基础设施立体化复合化建设，提高土地 全球供应链管理服务中心 全球物流枢纽城市 打造专业化高效物流服务网络 一是提升全球制造业供应链资源配置能力。二是提升电商、跨境电商物流服务能力。 三是建设全球跨境快邮集散中心，推进交邮融合发展。四是打造高品质冷链物流体系，促进冷链物流规模化发展。 完善物流基础设施体系保障措施 一是完善组织保障，进一步建立健全部门间协同联动机制， 集约利用水平。 二是加快推动物流基础设施信息化建设。三是加快先进物流新技术新装备研发应用。 四是促进基础设施投资开发主体多元化，完善“政府 引导、市场主导、多元筹资”的投融资模式。 国际物流转运中心 全国物流创新应用中心 形成工作合力统筹推动物流业发展相关工作。二是保障物 流设施用地空间，确保物流基础设施用地规模底线，强化全市20平方公里物流场站和15平方公里物流仓储用地的规划管控，促进功能提升。三是加强物流业扶持与奖励。四 是强化支持现代物流业发展的配套政策研究，形成“1+N” 推动物流基础设施体系高效运行 一是提升国际物流网络化服务水平。二是提升国内物流干线运行效率。 三是完善末端物流配送“微循环”。 四是加强干线运输和支线运输的组织协同。 的物流专项政策体系。 02 2.1物流仓储市场概览 截至2022年7月，深圳市物流仓储市场通用仓总面积为253.7万平方米，可租面积16.6万平方米；高标仓总面积为68.8万平方米，可租面积为0.7万平方米 坪山区 龙岗区 宝安区 龙华区 盐田区 南山区 罗湖区 福田区 通用仓总面积253.7万平方米 通用仓可租面积16.6万平方米 高标仓总面积68.8万平方米 高标仓可租面积0.7万平方米 重点区域 通用仓总面积（万㎡） 通用仓 可租面积（万㎡） 高标仓 总面积（万㎡） 高标仓可租面积（万㎡） 龙岗区 65.8 3.9 7.0 0.0 龙华区 53.9 5.3 19.9 0.0 宝安区 39.4 2.1 6.0 0.3 盐田区 34.1 1.3 14.5 0.3 南山区 29.7 2.2 0.2 0.0 福田区 22.1 1.5 16.8 0.1 坪山区 6.8 0.2 4.5 0.0 罗湖区 1.9 0.1 0.0 0.0 总计 253.7 16.6 68.8 0.7 2.2租金与空置率走势 租金方面：2022年1-7月份深圳租金整体呈现上涨趋势，其中7月份平均租金41.33元/㎡.月（1-7月份中位值41.12元/㎡.月，6月份最高)，环比下降4.54% 空置率方面：2022年1-7月深圳空置率走势平稳，7月份空置率6.40%（1-7月份中位值6.72％，3月份最高），环比下降1.30个百分点 0.2 55.00 0.2 50.00 0.2 0.1 41.12 42.09 43.30 45.00 41.33 0.1 39.11 39.11 39.21 40.00 0.1 9.56% 0.1 35.00 7.70% 0.1 6.40% 6.40% 6.72% 7.20% 6.40% 30.00 0.0 25.00 0.0 0.0 20.00 2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.7 2022年1-7月深圳通用仓租金（元/㎡·月）/空置率（%）租金（元/㎡·月）箱线图空置率箱线图 2.3可租面积变化与空置率 截至2022年7月，深圳通用仓整体市场较6月可租面积变化13.4万㎡。去化难度加大区域为盐田区（-0.50万 ㎡）；龙岗区去化较好（13.1万㎡） 深圳通用仓整体市场空置率6.40％，空置率中位值5.69%，空置率区间为3.66％-7.26％。龙华区空置率最高 （9.81%），坪山区空置率最小（2.21%） 可租变化 14.0 空置率 13.1 12.00% 12.0 .00% 10.0 8.0 00% 6.0 00% 4.0 00% 2.0 0.0 00% -2.0 0.00% 2022.7深圳分区供需变化与空置率分析空置率箱线图分析 可租面积变化 9.81% 10 8. 7.40% 5.45% 6.85% 6. 3.81% 5.93% 3.60% 4. 0.0 0.7 0.0 南山区 0.0 2.21%0.0 2. 龙华区 0.2 宝安区 盐田区 -0.5 罗湖区龙岗区坪山区福田区 13.4万㎡ 空置率 6.40% 2.4租金分析 截至2022年7月，深圳分区域租金中位值44.46元/㎡·月，租金区间37.06-51.95元/㎡·月。福田区平均租金最高，为62.60元/㎡·月；宝安区平均租金最低，为34.43元/㎡·月。 2022.7深圳分区通用仓平均租金（元/㎡·月）平均租金箱线图分析（元/㎡·月） 53.17 48.30 46.00 42.93 38.00 36.75 34.43 福田区62.60 盐田区 南山区 罗湖区 龙华区 龙岗区 坪山区宝安区 0.010.020.030.040.050.060.070.0 平均租金 41.33元/㎡·月 2.5需求分析 根据物联云仓数据平台收录的需求分析，深圳市场主要分布在福田区（1,000㎡，占比69%）、宝安区（451㎡，占比31%） 分面积来看，1,000㎡以下仓库需求数量最多，占绝对需求 （占比80%）；1,000-1,999㎡整体占比20%，具有一定的市场需求 2022.7深圳需求面积（㎡） 1,200 2022.7深圳分区需求面积占比 福田区,69% 宝安区,31% 2022.7深圳需求数量占比（按照平台收录需求条数） 1,000 800 600 400 200 1,000 1,000-1,999 0-999 20.00% 80.0