2022年8月郑州市通用仓储市场发展报告-27页

物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.950ycInc 物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.950ycInc 宏观背景 仓储设施总览空置率情况 摘 要租金情况 从城市空间结构来看，郑州强化生态基底约束，突出交通骨架引导，形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多极联动”的空间形态。郑州经济总体向好，地区生产总值（12,691亿元）排名全国第十六名，人均GDP（99,600元）位于全国第五十七名。 截至2022年8月，郑州市物流仓储市场通用仓总面积为1,748.8万平方米，可租面积188.8万平方米；高标仓总面积为321.4万平方米，可租面积为55.4万平方米。 受疫情影响，2022年1-8月郑州空置率稳中有升，8月份空置率10.87%，为历月最高，环比上升1.42个百分点。空港区空置率最高（17.30%），金水区空置率最低（1.62%）。 2022年1-8月份郑州租金整体呈现上涨趋势，其中8月份平均租金22.45元/㎡.月（1-8月份中位值22.38元/㎡.月， 4月份最高)，环比上涨0.04%。空港区租金最高，为29.02元/㎡·月；新密市租金最低，为19.21元/㎡·月。 租赁需求 活跃度情况 分面积来看，整体需求呈现金字塔结构；其中1,000㎡以下仓库需求数量最多，占绝对需求（占比50%）；1,000-1,999㎡、5,000-5,999㎡区间仓库市场需求依次递减（分别占比约33%、17％）。 根据RFM三维度分析法得出，空港区、高新区为热点区域。 2022年展望 根据物联云仓数字研究院预判，2022年下半年郑州市供需状态为5个区供需平衡，3个区供大于求，3个区供小于求 物联云仓数字研究院研究及绘制©2022.950ycInc 01 1.1城市总体规划与重点发展方向 从城市空间结构来看，郑州强化生态基底约束，突出交通骨架引导，形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多极联动”的空间形态 形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多极联动”的 空间形态 “双城” “三轴” 优化主城，加快建设航空 城，双城联动，引领城市 与区域发展。 京广主轴、陇海主轴和机 登洛次轴。 “三绿” “多极” 黄河生态文化带、山区生态文化带和农区生态文化带。 区域性功能中心、新的功 能组团和外围特色小镇。 1.2产业功能区划分 从产业功能区划分来看，郑州按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”发展思路，持续优化市域空间布局，进行城市主题功能区建设，实现产城融合 北联 坚持统一规划、统一政策、统一管控，探索向北“跨黄河”与焦作、新乡毗邻地区联动发展，加强黄河两岸生态保护，建设沿黄生态经济带，加快一体化进程。 南延 高标准、高质量、高规格建设郑州航空港经济综合实验区、新郑组团，汇聚高端人才、高端产业、高端要素、高端商务、高端居住，建成国际航空大都市、区域核心增长极，推进许港产业带建设。 中优 东扩 继续推动郑汴一体化，建设双创走廊，有序发展尖端制造业和高新服务业，建成国际化区域金融中心、国际文化创意园、国际交往中心、创新创业高地、行政文化服务区、高等教育园区和现代体育中心。 西拓 以规划建设郑上组团为抓手，发挥山水资源优势，打造“郑州西花园”，与郑东新区相呼应，实现城市均衡发展，建设高端商务会议中心、高端装备制造基地、高新技术产业基地、新材料基地、通航产业基地、医疗康复中心、创新创业中心，有效支撑郑洛新国家自主创新示范区建设。 优化中心城区布局，有序推进功能疏解，降低开发强度和人口密度，提高产业层次，提升城市品位，强化金融商务、总部经济、国际交往、文化创意和都市休闲旅游等功能，建设环境优美、生活方便、交通便捷的现代化中心城区。 1.3重点物流枢纽建设 郑州区位优势明显，物流业制造业联动发展，布局陆港型、空港型、生产服务型、商贸服务型四种类型国家物流枢纽，为物流业发展奠定了夯实的基础 《国家物流枢纽布局和建设规划》 《规划》明确，郑州作为物流枢纽承载城市，将布局陆港型、空港型、生产服务型、商贸服务型4种类型国家物流枢纽。 郑州发展物流业优势 区位优势：郑州市，简称“郑”，是河南省会、中原城市群核心城市，国务院批复确定的中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽，郑州铁路局地处中原，位于全国路网中心。 产业结构：按照“东强、南动、西美、北静、中优、外联”布局服务业产业，着力优化营商环境，创新发展服务业新兴业态，扩大服务消费供给，重点发 郑州市现代物流业发展规划 打造国际综合交通物流中枢 陆港型 生产服务型 郑州物流枢纽功能定位 空港型 商贸服务型 展金融、物流、商贸、商务会展、科技服务、文化创意旅游、健康产业等七大支柱产业。 现代国际物流中心 立足中部、辐射全国、通达全球 基础设施状况：是全国公、铁、航、信兼具的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空3种运输方式构成的交通运输网络。郑州铁路枢纽素有“铁路心脏”之称。郑州新郑国际机场位于郑州市东南，是中国八大区域性枢纽机场之一，国家一类航空口岸。 1.4经济运行情况 郑州经济总体向好，地区生产总值（12,691亿元）排名全国第十六名，人均GDP（99,600元）位于全国第五十七名 1,274.2 万人 5,389.2 亿元 10.4％ 常住人口 全国第十一 社会消费品零售总额 全国第十二 规模以上工业增加值增速 全国第十五 12,691.0 亿元 99,600.0 元 58.86％ 地区生产总值 全国第十六 *数据来源：郑州统计局 人均GDP 全国第五十七 第三产业占比 全国第三十九 1.5政策导向 郑州城市规划以及“十四五”现代服务业发展规划以建成立足中部、辐射全国、通达全球的国际综合枢纽和现代国际物流中心为核心，对物流业作出了多方面明确的发展指导 郑州市“十四五”现代服务业发展规划 郑州建设国家中心城市行动纲要 （2017-2035年） 城乡配送物流 冷链物流 大宗商品物流 电商物流 快递物流 建设冷链物流基地 加快综合枢纽建设 提升综合服务水平 大力发展多式联运 打造特色物流中心 以现代物流体系建设为统揽，坚持“通道＋枢纽＋网络”并进，到2025年，全市物流业增加值突破1300亿元、占生产总值的比重超过7.7％，基本建成立足中部、辐射全国、通达全球的国际综合枢纽和现代国际物流中心。 02 2.1物流仓储市场概览 截至2022年8月，郑州市物流仓储市场通用仓总面积为1,748.8万平方米，可租面积188.8万平方米；高标仓总面积为321.4万平方米，可租面积为55.4万平方米 通用仓总面积 1,748.8万平方米 通用仓可租面积 188.8万平方米 高标仓总面积 重点区域 通用仓总面积 （万㎡） 通用仓可租面积（万㎡） 高标仓总面积（万㎡） 高标仓可租面积（万㎡） 中牟县 540.6 61.6 84.1 13.3 郑州经济技术开发区（以下简称经开区） 256.9 25.3 59.7 3.1 新郑市 208.8 32.5 35.2 6.2 管城回族区 192.5 15.8 28.8 3.2 新密市 135.4 8.3 0.0 0.0 郑州航空港经济综合实验区（以下简称空港区） 135.4 23.4 87.6 22.4 二七区 81.8 6.9 8.8 1.1 荥阳市 64.0 8.9 9.6 3.0 金水区 47.6 0.8 0.0 0.0 惠济区 44.6 2.1 0.0 0.0 中原区 18.0 0.0 0.0 0.0 郑州高新技术产业开发区 15.0 0.3 0.0 0.0 （以下简称高新区）上街区 8.2 3.0 7.6 3.0 总计 1,748.8 188.8 321.4 55.4 321.4万平方米 高标仓可租面积 55.4万平方米 上街 区荥阳市 高新区 中原区 惠济区 金水区 经开区 中牟县 二七区 管城回族区 新密市 新郑市 空港区 物联云仓 数字研究院研究及绘 制©2022.950ycIn *数据来源：物联云仓数字研究院截至2022年8月 备注：表中总计包含郑州所有区域仓储面积。c 2.2租金与空置率走势 租金方面：2022年1-8月份郑州租金整体呈现上涨趋势，其中8月份平均租金22.45元/㎡.月（1-8月份中位值22.38元/㎡.月，4月份最高)，环比上涨0.04%。 空置率方面：受疫情影响，2022年1-8月郑州空置率稳中有升，中位值为9.91％。8月份空置率10.87%，为历月最高，环比上升1.42个百分点。 0.2 30.00 0.2 0.2 23.61 25.00 21.89 21.90 21.81 22.20 22.57 22.58 23.06 0.1 20.00 0.1 0.1 9.60% 9.58% 9.74% 10.07% 10.46% 10.62% 9.45% 10.87% 00 15. 0.1 0.1 10.00 0.0 5.00 0.0 0.0 0.00 2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.8 2022年1-8月郑州通用仓租金（元/㎡·月）/空置率（%）租金（元/㎡·月）箱线图空置率箱线图 2.3可租面积变化与空置率 截至2022年8月，郑州通用仓整体市场较7月可租面积变化24.4万㎡。去化难度加大区域前两名依次为空港区（-13.3万㎡）、新郑市（-3.9万㎡）；经开区去化较好（2.8万㎡）。 郑州通用仓整体市场空置率10.87％，空置率中位值8.43%，空置率区间为4.66％-13.86％。空港区空置率最高（17.30%），金水区空置率最低（1.62%）。 2022.8郑州重点分区供需变化与空置率分析空置率箱线图分析 可租面积变化 3.0 2.8 可租变化 空置率 30.00% 1.0 0.0 25.00% -1.0 0.0 -3.0 -2.3 -5.0 15.57% -0.8 17.30%-3.0 0.0 0.0 20.00% -3.8 -3.9 -7.0 13.86% 15.00% 11.39% -9.09.83% 8.43% 10.00% -11.0 8.21% 6.13% -13.0 4.66% 5.00% 1.62% -15.0 -13.3 2.01% 0.00% 中牟县 经开区 新郑市 管城回族区 新密市 空港区 二七区 荥阳市 金水区 惠济区 高新区 24.4万㎡ 空置率 10.87% 2.4租金分析 截至2022年8月，郑州重点分区域租金中位值24.06元/㎡·月，租金区间19.42-25.34元/㎡·月。空港区租金最高，为29.02元/㎡·月；新密市租金最低，为19.21元/㎡·月。 2022.8郑州重点分区通用仓平均租金（元/㎡·月）平均租金箱线图分析（元/㎡·月） 空港区29.02 高新区27.00 经开区25.34 中牟县24.22 荥阳市24.06 管城回族区24.06 新郑市20.94 二七区20.03 金水区惠济区新密市 19.42 19.22 19.21 平均租金 23.06元/㎡·月 0.05.010.015.020.025.030.0 2.5需求分析 根据物联云仓数据平台收录的需求分析，郑州市场需求量排名前两名依次为空港区（6,000㎡，占比约67%）、二七区（1,500㎡，占比约17%） 分面积来看，整体需求呈现金字塔结构；其中1,000㎡以下仓库需求数量最多，占绝对需求（占比50%）；1,000-1,999㎡、5,000-5,999㎡区间仓库市场需求依次递减（分别占比约33%、 17％） 2022.8郑州重点分区需求面积占比 空港区,66.66% 高新区,3.34%二七区,16.66% 新郑市,2.22% 管城回族区,11.11% 2022.8郑州重点分区需求面积（㎡