基础设施公募REITs周报：为何产业园区成为REITs上市的主力类型？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年9月18日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.09.10-2022.09.16） 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市为何产业园区成为REITs上市的主力类型？ 专题视点 行业基本情况收盘点位 3921.97 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 为何产业园区成为REITs上市的主力类型？产业园区REITs即将扩容至7只，数量上将位居首位。产业园区REITs深受资本市场认可，上市至今涨幅位居前列。产业园区受青睐原因包括：1）我国产业园区规模庞大，存在大量运营成熟的优质园区，国家级经开区、高新区地区生产总值占GDP比重分别为10.6%和12.3%，；2）优质产业园区受疫情冲击相对可控，整体运营较为平稳，出租率保持平稳增长；3）优质产业园区租金具备成长空间，单位租金历史增长率约3%-10%，未来可能达到2%-5%。 REITs市场表现 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 本周REITs指数环比上周末下跌0.86%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末下跌0.88%、下跌0.69%。产权型中，产业园区型、 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 仓储物流型REITs指数环比上周末下跌1.12%、下跌1.39%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌0.88%、下跌0.21%、下跌1.89%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数9.37pcts。本周领涨的公募REITs为中金厦门安居REIT，涨跌幅为0.55%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为10.05亿元，环比-23.40%。其中，产权型成交额环比-31.18%；特许经营权型成交额环比-16.16%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-20.34%、-45.76%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比-16.05%、8.08%、-38.75%。 REITs换手率 本周REITs换手率为0.61%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.50%、0.95%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.51%、0.26%、1.21%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为0.71%、1.67%、1.10%。 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。积极拥抱REITs带来的机遇，我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：为何产业园区成为REITS上市的主力类型？4 1.1产业园区REITS即将扩容至7只，位居上市REITS数量首位4 1.2产业园区REITS上市以来表现亮眼，深受资本市场认可5 1.3产业园区存量资产庞大，存在大量运营成熟的优质园区7 1.4优质产业园区受疫情冲击相对可控，整体运营较为平稳8 1.5优质产业园区受益于经济转型升级，未来租金收入具备成长空间8 1.6投资建议10 2REITS市场表现11 2.1指数表现11 2.2成交额13 2.3换手率14 2.4估值15 3发行审批17 4主要公告18 5政策新闻19 6风险提示20 图表目录 图表1基础设施公募REITs扩容过程4 图表2基础设施公募REITs基本情况5 图表3各底层资产类型的基础设施公募REITs发行规模5 图表4各底层资产类型的基础设施公募REITs发行规模占比5 图表5目前已上市17只REITs网下投资者中签率6 图表6目前已上市17只REITs公众投资者中签率6 图表7产业园区REITs上市至今涨跌幅位居前列6 图表8产业园区位居各类REITs涨跌幅前列（算术平均）7 图表9产业园区位居各类REITs涨跌幅前列（加权平均）7 图表10各类国家级产业园区数量7 图表11国家级经开区、高新区的地区生产总值及占比7 图表12各产业园区公募REITs底层资产近年来出租率变化8 图表13产业园区REITs底层资产主要租户类型9 图表14各产业园区公募REITs底层资产历史租金及未来预测10 图表15本周REITs指数收于131.09点，环比上周末下跌0.86%11 图表16本周产权型REITs收于139.76点12 图表17本周特许经营权型REITs收于119.91点12 图表18本周REITs指数下跌0.86%，跑赢沪深300指数9.37pcts12 图表19各REITs近期具体走势13 图表20本周REITs成交额10.05亿元，环比-23.40%13 图表21近2周REITs每日成交额情况14 图表22近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额14 图表23近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额14 图表24本周REITs换手率0.61%，环比-0.20pcts14 图表25近2周REITs每日换手率情况15 图表26近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率15 图表27近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率15 图表28各REITs估值情况16 图表29REITs项目审批进度17 图表30公募REITs主要公告18 图表31公募REITs最新政策与新闻19 1专题视点：为何产业园区成为REITs上市的主力类型？ 为何产业园区成为REITs上市的主力类型？公募REITs即将扩容至20只，产业园区REITs扩容至7只，数量上将位居首位，不过高速公路REITs发行规模仍然领先。产业园区REITs上市以来深受资本市场认可，上市至今涨跌幅位居前列。产业园区成为REITs上市主力军原因包括：1）我国产业园区存量资产庞大，存在大量运营成熟的优质园区，我国共有国家级经开区、高新区219家和156家，地区生产总值占GDP比重分别为10.6%和12.3%，产业园区规模位居世界第二；2）优质产业园区受疫情冲击相对可控，整体运营较为平稳，优质产业园区出租率保持平稳增长，受疫情冲击相对可控；3）优质产业园区受益于经济转型升级，未来租金收入具备成长空间，历史上单位租金增长率约3%-10%，未来预测可能达到2%-5%。 1.1产业园区REITs即将扩容至7只，位居上市REITs数量首位 基础设施公募REITs即将扩容至20只，产业园区REITs扩容至7只，将位居上市REITs 数量首位。截止2022年9月18日，基础设施公募REITs上市数量达到17只，近期3只REITs 图表1基础设施公募REITs扩容过程 正在发行，预计将于9月底或10月初上市。届时，基础设施公募REITs上市数量将达到20只。目前正在发行的3只REITs底层资产均为产业园区，本次扩容之后产业园区REITs数量将达到7只，超过高速公路REITs的5只，产业园区将位居上市REITs数量的首位。 产业园区×1 2021年6月 2021年12月 2022年4月 2022年7月 2022年8月 2022年9-10月 9只高速公路×11只 高速公路×1 能源×13只 产业园区×3 产业园区×3高速公路×2生态环保×2物流仓储×2 2只高速公路×12只 保租房×33只 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 产业园区REITs数量将位居首位，但高速公路REITs发行规模仍然领先。从发行数量来看，基础设施公募将扩容至20只，其中产业园区类型REITs数量即将达到7只，超过高速公路类型的5只。从发行规模来看，基础设施公募将达到618.14亿元。其中，高速公路类型达 到297.96亿元，占比达到48.20%，仍然位居首位；产业园区类型达到138.21亿元，占比达到22.36%，位居第二位；物流仓储、保租房、能源、生态环保类型的REITs分别位居第三、四、五、六位。 当前总市值 发行规模 图表2基础设施公募REITs基本情况 代码 名称 上市日期 底层资产 亿元 亿元 180101.SZ 博时蛇口产园REIT 2021-06-21 产业园区 29.57 20.79 508000.SH 华安张江光大REIT 2021-06-21 产业园区 21.90 14.95 508027.SH 东吴苏园产业REIT 2021-06-21 产业园区 44.81 34.92 180201.SZ 平安广州广河REIT 2021-06-21 高速公路 86.84 91.14 508001.SH 浙商沪杭甬REIT 2021-06-21 高速公路 46.05 43.60 180801.SZ 中航首钢绿能REIT 2021-06-21 生态环保 17.08 13.38 508006.SH 富国首创水务REIT 2021-06-21 生态环保 25.69 18.50 180301.SZ 红土盐田港REIT 2021-06-21 物流仓储 27.68 18.40 508056.SH 中金普洛斯REIT 2021-06-21 物流仓储 81.48 58.35 180202.SZ 华夏越秀高速REIT 2021-12-14 高速公路 26.15 21.30 508099.SH 建信中关村REIT 2021-12-17 产业园区 42.18 28.80 508018.SH 华夏中国交建REIT 2022-04-28 高速公路 95.30 93.99 508008.SH 国金中国铁建REIT 2022-07-08 高速公路 49.84 47.93 180401.SZ 鹏华深圳能源REIT 2022-07-26 能源 49.18 35.38 180501.SZ 红土深圳安居REIT 2022-08-31 保租房 16.99 12.42 508058.SH 中金厦门安居REIT 2022-08-31 保租房 17.24 13.00 508068.SH 华夏北京保障房REIT 2022-08-31 保租房 16.96 12.55 508021.SH 国泰君安临港创新产业园REIT 产业园区 8.24 180102.SZ 华夏合肥高新REIT 产业园区 15.33 508088.SH 国泰君安东久新经济REIT 产业园区 15.18 数据来源：Wind，各REITs招募说明书，中邮证券研究所整理备注：总市值为2022年9月16日收盘时的市值。 图表3各底层资产类型的基础设施公募REITs发行规模图表4各底层资产类型的基础设施公募REITs发行规模占比 350 300 250 200 150 100 50 0 基础设施公募REITs发行规模亿元 基础设施公募REITs发行规模占比 高速公路 产业园区 物流仓储 保租房 能源 生态环保 高速公路产业园区物流仓储 保租房能源生态环保 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.2产业园区REITs上市以来表现亮眼，深受资本市场认可 产业园区REITs上市以来表现亮眼，虽然发行时中签率并不领先，但上市至今涨跌幅位居前列。从发行阶段来看，产业园区REITs受市场追捧度并不领先，东吴苏园REIT、张江 REIT、蛇口产园REIT等网下投资者和公众投资者的中签率高于其他类型REITs。但从二级市场表现来看，产业园区类型REITs深受投资者青睐，上市以来涨跌幅位居前列。对比各类型RE