基础设施公募REITs周报：REITs将助力产业园区盘活资产

专题视点 稳楼市或成货币政策当前重要目标。2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月这次调整力度较大，反映了楼市或成拖累当前经济发展的主要因素，意味着稳定房地产市场或成为货币政策当前的重要目标。前期稳楼市政策主要是因城施策解除楼市限制政策，目前政策开始着手稳定示范房企发债、加大货币政策对楼市的支持，随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.45%和0.24%，分别跑输大盘0.40pcts/跑输大盘1.76pcts。 本周地产信用债发行107.90亿元，净融资额-40.05亿元。截至2022年8月26日，地产信用债累计发行3850.22亿元，同比下降24.46%，净融资额24.13亿元，去年同期为-430.05亿元。本周地产债信用利差环比收窄4.60BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比3.6%/-6.5%，库存环比-0.1%，去化同比26.2%。新房端，本周46城住宅成交面积环比3.6%，累计同比-36.6%。二手房端，15城成交面积环比-6.5%，同比16.9%，累计同比-21.7%。库存端，17城库存环比-0.1%，同比9.0%。去化端，17城去化49.6周，同比26.2%。成交均价端，一线1城环比-15.4%，同比28.1%，二三线13城环比-15.9%，同比2.4%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比3.45%/-26.06%，溢价率6.24%，一线供应和成交建面环比-57.61%/63.14%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比1.59%/-39.99%，溢价率0.52%,三线供应和成交建面环比11.17%/-21.85%，溢价率7.34%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：稳楼市或成货币政策当前重要目标 稳楼市或成货币政策当前重要目标。2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月这次调整力度较大，反映了楼市或成拖累当前经济发展的主要因素，意味着稳定房地产市场或成为货币政策当前的重要目标。前期稳楼市政策主要是因城施策解除楼市限制政策，目前政策开始着手稳定示范房企发债、加大货币政策对楼市的支持，随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 1.1 LPR下调，5年期降幅超过1年期 2022年8月，5年期LPR降幅超过1年期。2022年8月，5年期LPR下调15BP，1年期下调5BP。2022年8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，分别较上月下行5个基点和15个基点。这是5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调。 2022年初至今，5年期LPR降幅超过1年期。2022年初至今，5年期LPR累计下调35BP，1年期LPR累计下调15BP。2021年末，5年期LPR为4.65%，2022年目前最新为4.30%；2021年末，1年期LPR为3.80%，2022年目前最新为3.65%。这意味着年初至今，5年期LPR累计降幅超过1年期。 2020年4月以前，1年期LPR降幅超过5年期。自LPR改革以来，初期1年期LPR降幅超过5年期：2019年8月至2020年4月，1年期LPR由4.25%下降至3.85%，下调幅度为40BP；同期5年期LPR由4.85%下降至4.65%，下调幅度为20BP。 2020年5月至2021年末LPR保持平稳。2020年5月至2021年末是LPR的平稳期，1年期和5年期的LPR经历了20个月的横盘期。 图表1 2019年8月以来LPR走势 1.2稳楼市或成货币政策当前重要目标 5年期LPR加速下调意味着稳定房地产市场或成货币政策当前的重要目标。 回归LPR改革以来经历的三个阶段： 1）2019年8月至2020年4月，1年期LPR下调幅度超过5年期，反映了当时经济下行压力加大但房地产市场仍然坚韧，加大对产业升级、小微企业的支持是当时主要方向。 2）2020年5月至2021年12月，1年期、5年期LPR保持了20个月的平稳期，反映了当时我国经济受益于疫情下国内供应链优势、海外需求拉动处于反弹期，且房地产市场继续保持韧性，面对海外大幅降息，我国货币政策保持较强定力。 3）2021年末至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，反映了2021年下半年以来房地产市场成为拖累经济发展的主要因素，尤其是2022年下半年以来，稳定房地产市场或成为货币政策当前的重要目标。当然，1年期LPR也有相当大的下降幅度，实体经济的支持也是重要方向。 图表2 LPR走势与GDP和房地产市场的相关性 图表3近年来GDP与房地产行业的走势对比图 1.3投资建议 投资建议：关注高信用房企及代建企业。前期稳楼市政策主要是因城施策解除楼市限制政策，目前政策开始着手稳定示范房企发债、加大货币政策对楼市的支持，随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。地产股超额收益需满足三要素共振：资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松，而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.45%和0.24%，分别跑输大盘0.40pcts/跑输大盘1.76pcts。本周地产信用债发行107.90亿元，净融资额-40.05亿元。截至2022年8月26日，地产信用债累计发行3850.22亿元，同比下降24.46%，净融资额24.13亿元，去年同期为-430.05亿元。本周地产债信用利差环比收窄4.60BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-1.45%，跑输大盘0.40个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第21名。本周领涨板块主要包括煤炭、保险、农产品、油气石化、社会服务，领跌板块主要包括建筑产品、电子、国防军工、电新、机械设备。 图表4 A股各行业涨跌幅（08/22-08/26） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-1.18%，同期沪深300涨跌幅为2.87%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.44%，同期沪深300涨跌幅为-3.26%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表5房地产行业指数近1个季度表现 图表6房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是黑牡丹（10.23%）、广汇物流（8.86%）、滨江集团（7.74%）、ST新城（7.23%）、ST基础（7.23%），跌幅靠前的主要是大港股份（-22.96%）、派斯林（-9.64%）、宋都股份（-8.99%）、蓝光发展（-8.64%）、同达创业（-8.27%）。 图表7主要地产A股涨跌幅（08/22-08/26） 图表8地产A股涨幅与跌幅前5（08/22-08/26） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.24%，跑输大盘1.76个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第7名。本周领涨板块主要包括能源业、资讯科技业、原材料业，领跌板块主要包括公用事业、工业、电讯业。 图表9港股各行业涨跌幅（08/22-08/26） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是朗诗绿色生活（33.99%）、朗诗绿色生活（33.99%）、旭辉控股集团（24.42%）、旭辉永升服务（15.15%）、明发集团（11.76%），跌幅靠前的主要是龙光集团（-58.72%）、上坤地产（-32.67%）、（-14.78%）、时代邻里（-13.13%）、金融街物业（-10.87%）。 图表10主要地产港股涨跌幅（08/22-08/26） 图表11地产港股涨幅与跌幅前5（08/22-08/26） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计107.90亿元，到期金额147.95亿元，净融资额-40.05亿元。截至2022年8月26日，地产信用债累计总发行金额为3850.22亿元，同比下降24.46%，到期金额3826.09亿元，同比增长下降30.77%，净融资规模为24.13亿元，去年同期为-430.05亿元。 图表12房地产行业信用债发行与到期额（08/20-08/26）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括华润置地控股有限公司、天津市和平国有资产经营管理有限公司、海安经济技术开发区控股集团有限公司、保利置业集团有限公司(上海)、重庆龙湖企业拓展有限公司、联发集团有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、中国电建地产集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、中国铁建房地产集团有限公司等。债券偿还方面，主体包括杭州滨江房产集团股份有限公司、广州珠江实业集团有限公司、上海地产住房保障有限公司、深圳市卓越商业管理有限公司、北京首置房地产企业管理有限公司、新城控股集团股份有限公司、上海振新物业管理有限公司、江苏中南建设集团股份有限公司等。 图表13房地产行业信用债发行明细（08/20-08/26） 图表14房地产行业信用债偿还明细（08/20-08/26） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差收窄4.60BP。 截至2022年8月26日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年8月19日的55.35BP收窄至50.75BP。 图表15房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有22只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年8月19日至2022年8月26日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括15世茂02、20金地MTN002、20龙控01、21碧地02、15世茂02、19沪世茂MTN001、20金科02、22绿城地产MTN001、21融创01、21碧地01等。 图表16房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（08/20-08/26） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比3.6%/-6.5%，库存环比-0.1%，去化同比26.2%。新房端，本周46城住宅成交面积环比3.6%，累计同比-36.6%。二手房端，15城成交面积环比-6.5%，同比16.9%，累计同比-21.7%。库存端，17城库存环比-0.1%，同比9.0%。去化端，17城去化49.6周，同比26.2%。成交均价端，一线1城环比-15.4%，同比28.1%，二三线13城环比-15.9%，同比2.4%。 3.1成交概览 新房端，本周（2022年8月19日-2022年8月25日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的46城住宅成交350.1万㎡，环比上升3.6%，累计同比下降36.6%。其中，一/二/三四线城