房地产行业点评：竣工销售降幅收窄，投资端压力犹存

行业点评 竣工销售降幅收窄，投资端压力犹存 房地产 2022年09月16日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评报告*地产*投资销售降幅扩大，修复进程仍存波折》2022-08-15 《行业点评报告*地产*销售环比小幅改善，投资开工 压力犹存》2022-07-15 《行业点评报告*地产*销售投资降幅收窄，政策端效果渐显》2022-06-15 《行业点评报告*地产*疫情反复加大楼市压力，政策宽松加速落地》2022-05-16 《行业点评报告*地产*基本面压力犹存，政策发力有 望延续》2022-04-18 《行业点评报告*地产*销售以价换量，新开工延续低迷》2022-03-15 《行业点评报告*地产*投资端压力犹存，政策端仍需发力》2022-01-17 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S10605140800020755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 国家统计局公布2022年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额 9.1万亿元，同比降7.4%；新开工8.5亿平米，同比降37.2%；竣工3.7亿平米，同比降21.1%；土地购置面积5400万平方米，同比降49.7%；土地成交价款3819亿元，同比降42.5%；商品房销售面积8.8亿平米，同比降23.0%；销售额8.6万亿元，同比降27.9%；房企到位资金10.1万亿元，同比降25.0%。 平安观点： 投资端压力犹存，实质改善尚需等待。8月单月房地产投资同比降13.8%， 降幅环比扩大1.5pct。分区域看，东部、中部、东北、西部单月投资分别降7.1%、10.7%、21.2%、29.4%，其中西部、东北降幅环比扩大。考虑上年基数持续降低，后续地产投资进一步下行空间有限；但在销售复苏缓慢、部分房企资金压力犹存的背景下，投资（包括拿地、开工）实质性复苏仍需等待。 新开工持续疲软，“保交楼”效果显现。上年低基数背景下，8月单月新开工仍同比降45.7%，连续5个月降幅超过40%，绝对值再创2009年11月以来新低。短期新开工或仍承压，但考虑已住宅开工未售库存降至极低 水平，若销售端逐步改善，新开工有望逐步回升。竣工方面，7月以来郑州、沈阳等地积极推进项目复工，住建部亦推出政策性银行专项借款，带动8月单月竣工同比降幅环比收窄33.5pct至2.5%。考虑房企与项目资金偏紧，后续保交付政策仍需持续推进，销售改善亦为保交付的关键。 低基数下销售降幅收窄，政策有望持续发力。尽管疫情反复与个别行业事件冲击，但得益于基数降低与政策持续发力，8月单月全国商品房销售面 积、销售额同比降22.6%、19.9%，降幅环比收窄10.6pct、7.4pct。分区域看，东部地区8月销售面积同比降幅环比收窄14.5pct至12.1%、表现最优，中部、西部降幅收窄2.1pct、2.5pct至22.5%、35.4%，东北降幅扩大12.2pct至37.4%。贝壳统计的50城二手房成交量7、8月连续两月正增长，印证市场成交有所改善。短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动，同时国民企、区域间楼市将延续分化，后续政策仍有望持续发力。 资金端同步改善，房贷利率持续降低。8月单月房企到位资金同比降21.7%，降幅环比收窄4.1pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降26.0%、18.2%，降幅环比收窄5.2pct、4.3pct，与8月单月销售、 居民新增中长期贷款环比改善相印证。8月国内贷款同比降17.6%、降幅亦环比收窄19.2pct。8月全国首套、二套房贷利率分别同比下滑115BP、71BP至4.39%、5.10%，后续按揭利率仍有进一步下调空间。债务方面， 9-12月境内地产债到期898亿元，同比降31%，房企偿债压力有所降低。 行业报 告 行业点 评 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 投资建议：受益低基数与“保交付”等政策推进，8月地产销售尤其竣工降幅收窄，但投资、开工延续低迷，亟需政策继续加码。投资建议方面，行情爬坡过程中存在震荡波动可能，但政策宽松的方向确定、低基数下销售修复的趋势确定、强信用的 央国企及优质民企优势扩大趋势确定，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。 风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业 发展产生负面影响。 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 全国房地产投资1-8月同比降7.4% 全国房地产投资 单月同比 累计同比 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 -7.4% -13.8% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 资料来源：Wind，平安证券研究所 东部房地产投资8月同比降幅最小 东部单月同比 中部单月同比 西部单月同比 东北单月同比 10% 区域投资 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 全国新开工1-8月同比降37% 全国新开工 单月同比 累计同比 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 土地成交价款、土地购置面积8月分别同比降42.5%、49.7% 累计同比 2022/04 本年土地成交价款 2022/05 本年购置土地面积 2022/03 2022/06 2022/07 2022/08 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：Wind，平安证券研究所 全国房屋竣工1-8月同比降21% 单月同比累计同比 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 资料来源：Wind，平安证券研究所 销售面积、销售额1-8月分别同比降23.0%、27.9% 销售面积同比 销售金额同比 0% 全国商品房销售：累计同比 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 资料来源：Wind，平安证券研究所 销售面积、销售额8月单月分别同比降22.6%、19.9% 全国商品房销售：单月同比 2022/03 2022/04 销售面积同比 2022/05 销售金额同比 2022/062022/07 2022/08 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 分区域销售表现 10% 0% 分区域单月销售同比 东部销售面积同比东北销售面积同比中部销售面积同比西部销售面积同比 -102%021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08 -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 资料来源：Wind，平安证券研究所 房企整体到位资金1-8月同比降25% 房企整体到位资金：累计同比 国内贷款 定金及预收款 个人按揭贷款 2021/112021/122022/022022/032 22/08 /0720 22/062022 /0520 2/042022 02 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033